입지선정의 절차와 조사방법

소개글

입지선정의 절차와 조사방법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 상업지의 형태별 특징과 기능

2. 점포입지의 선정절차와 부지 평가시의 고려요인

3. 입지선정의 절차와 조사방법(단계 및 내용)

참고문헌

본문내용

- 가망고객들의 생활방식 및 상품의 구매행동 파악
(4) 제 4 단계 : 그룹 방문에 의한 심층 조사
- 지형 특성, 접근의 용이성, 차량진입 및 주차의 편리성정도
- 유사경쟁 점의 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원 수 파악
- 판촉 활동의 영향력 파악
- 이동거리를 늘일 수 있는 방안 심층조사
- 기존 점포의 클레임 처리, 신용도 체크
- 상권의 변화가능성 분석
점포를 얻을 때는 먼저 그 점포를 포용하는 상권을 조사해야 한다. 좋은 점포를 찾는 데는 10가지 요령이 있다.
첫째, 진출지역에 대한 선입견을 갖지 말고 상권전체를 3회 이상 왕복해본다. 상권내 점포들의 인테리어와 디스플레이가 깔끔한지, 유동인구의 보행속도가 느린지, 상권의 기운이 나에게 맞는지 여부를 보는 것이다. 점포주들이 가게외양에 정성을 기울인다는 것은 그만큼 장사가 된다는 반증이고 행인들의 발걸음이 느린 곳은 구매의사를 가진 사람들이 많다는 얘기다.
둘째, 2～3군데의 부동산중개업소에 들러 점포시세를 알아본다. 정보수집의 의미가 크므로 마음에 드는 점포가 있다해도 이 단계에서 선뜻 계약해서는 안 된다. 실제로 좋은 점포도 많지 않을 뿐더러 권리금이 높게 책정돼 있기 때문이다.
셋째, 상권 내를 돌아다니며 임대물건을 샅샅이 조사한다. 점포 앞에 써 붙인 점포임대 부착물을 살펴보고 소형 슈퍼마켓 등에서 음료수를 사먹으며 주인에게 근처에 임대 나온 점포가 없느냐고 물어본다. 생활정보지에 실린 점포관련광고도 살펴본다.
넷째, 상권내 사양업종을 운영하는 곳을 알아본다. 탕수육전문점 소형치킨점 다방 전화방 비디오방 사격연습장 등이 대상업종이다. 이런 업소는 협상에 따라 시세보다 저렴한 가격에 점포를 구할 수 있다.
다섯째, 2층에 있는 사무실 중 점포(특히 음식점)로 사용 가능한 곳이 있는지 살핀다. 매우 저렴한 임대료로 점포를 구할 수 있기 때문이다. 2층에 음식점을 오픈하면 동일상품의 가격을 20%정도 인하할 수 있다.
여섯째, 대상점포의 실제여건을 세밀히 분석한다. 조사항목은 점포앞 유동인구, 배후지역의 가구 수와 인구현황 대중교통의 하루 이용객 수 등이다. 1급지라면 오후 5～9시사이의 피크타임때 유동인구가 5천명 선은 된다. 지하철 이용객수가 5만명이상, 버스노선이 12개 이상이면 잠재력이 큰 상권이다.
일곱째, 상권 내 업종분포도를 조사한다. 업종선정을 위한 참고자료로 삼기 위해서다. 의류점이나 음식점 등은 경쟁점포가 있어도 상호보완적인 작용을 하므로 개업에 무리가 없으나 편의점이나 도시락점등 고객을 나눠가져야 하는 업종은 경쟁점포가 많으면 불리하다.
여덟째, 투자수익성을 분석해야 한다. 위치가 아무리 좋아도 점포투자금액대비 수익성이 떨어지면 개업을 포기해야 한다. 간단한 수익성 산정방법은 '경쟁점포의 내점고객수 x 1인당 객단가 x 구매율 (음식점 95%, 의류점 30%)로 이를 통해 매출액을 추정할 수 있다. 2억원을 투자한 점포라면 하루 1백만 원의 매출은 올려야 한다.
아홉째, 대상점포가 나왔다면 현재의 점포임차인과 권리금 및 시설비문제를 마무리지은 다음 건물주와 계약을 맺는다. 권리금 및 시설비는 최소한 30%정도 깎은 가격으로 흥정을 시작해야 보다 싼값으로 점포를 얻을 수 있다. 또 점포주가 바뀌면 건물주는 임대료를 올리는 경향이 있어 이 부분에 대해 임차인에게 사전에 확약을 받아 둬야 한다.
열 번째, 새로 간판을 달 때 다른 점포와 분쟁가능성이 있을 경우에는 점포 오픈전, 즉 이전 점포임차인이 장사를 그만 두기 전에 다는 것이 안전하다. 99
참고문헌
박정표, 부동산개발, 상식을 뒤집어야 돈이 보인다. 부자마을, 2007
박정표, 실전 디벨로퍼, 부자마을, 2008

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