[법교육론] 부동산 거래와 임대차 - 주택임차인의 대항력

소개글

[법교육론] 부동산 거래와 임대차 - 주택임차인의 대항력에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 임차인의 배우자만 주민등록전입이 된 경우에도 대항력 인정되는지

2. 입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우 대항력 취득시점

3. 다세대주택의 임대차에서 동·호수 표시 없는 주민등록의 공시력

4. 전입신고 시 연립주택의 층·호수를 잘못 기재한 경우 대항력

5. 다가구주택 전입신고 시 지번만 기재하고 호수를 기재하지 않은 경우

6. 가족은 남겨둔 채 임차인의 주민등록만 일시 옮긴 경우 대항력

7. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력

본문내용

을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 그 후 위 주택이 丙에게 경매절차에서 매각되었고, 丙은 저에게 위 임차주택의 명도를 요구하고 있습니다. 이 경우 저는 丙에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금반환을 주장할 수 있는지요?
답 변
귀하의 질문은 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 일시 가족전체의 주민등록을 변경하였다가 다시 동일주소지로 전입하였을 때 이미 취득하였던 대항력이 계속 유지되는가의 문제입니다. 이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입 하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결). 그러므로 귀하가 주민등록을 일시 이전하였다가 종전의 주소지로 재전입 하였다고 해서 처음에 취득한 대항력이 유지되는 것이 아니라 재전입 한 때에 새로운 대항력을 취득한 것입니다. 따라서 귀하가 새로이 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로 경락인인 丙에게 대항력을 주장할 수 없다고 하겠습니다. 참고로 주민등록전출 후 재전입 한 경우 확정일자를 다시 받아야 재전입 이후에 설정된 근저당권자에게 우선할 수 있는지에 관하여 판례는 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입 한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).

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