부동산시장의정책과과제에대하여

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 부동산시장과 정책의 주변환경 변화
1. 세계 경제체제의 변화
2. 국내 정치경제체제의 변화
3. 국내 사회체제의 변화

Ⅲ. 부동산시장의 메가트렌드 전망
1. 부동산가격 안정
2. 수요자주도의 부동산시장
3. 부동산산업의 지식산업화
4. 부동산의 간접투자
Ⅳ결론
1. 부동산시장 질서유지
2. 새로운 시장창설과 지원
3. 부동산시장내 갈등조정 기능 강화
4. 부동산정책 추진능력 제고

본문내용

다.
넷째, 간접투자시장이 성숙할수록 투자회사의 도덕적 해이를 방지하고 투자자를 보호할 수 있는 장치를 보강하여야 한다. 이를 위해 유가증권과 다른 부동산의 특성을 반영할 수 있도록 대상부동산의 제반 투자정보에 대한 공시기준을 조기에 확립해야 한다. 아울러 부동산에 대한 정밀실사보고서 의 작성 의무화, 현재 우리의 부동산등기제도가 공시기능만 있고 공신력이 부인되는 현실을 감안하여 부동산권리보험제도(title insurance) 도입 등도 검토하여야 할 것이다.
3. 부동산시장내 갈등조정 기능 강화
정부가 담당할 또 다른 역할은 부동산시장에서 발생하는 제반 사회적 갈등을 완화하고 조정하는 일이다. IMF 외환위기 극복과정에서 이미 나타나고 있지만 세계화는 일반적으로 빈부 격차를 심화시킨다. 따라서 적어도 부동산자산에서 발생하는 이러한 갈등은 사전에 예방하고 사후에도 최소화할 수 있도록 부동산정책이 운영되어야 한다. 토지공개념제도나 주택청약제도 등 관련규제를 완화하거나 더나가 폐지하여 시장기능에 대한 신뢰를 높인다고 하더라도 근본적으로 시장에서 형평성을 둘러싼 갈등을 모두 해소할 수는 없기 때문이다.
첫째, 재산권의 개념을 새롭게 정립할 필요가 있다. 그 동안 대륙법계통의 전통을 이어받아 사유재산권의 절대우위를 강조하면서 부동산소유권도 점유·이용·개발·수익·처분권이 통합된 하나의 권리라는 개념이 고착되어 왔다. 그러나 부동산가치의 상당부분이 국가계획과 공공투자에 의해 상승하는 것이 사실이다. 따라서 우선 소유권에서 개발권만이라도 분리함으로써 부동산의 이용과 개발과정에서 산출된 과실이 사회·경제적으로 형평성을 유지할 수 있도록 해야할 것이다.
둘째, 개발이익의 조정 없이는 부동산시장을 둘러싼 사회적 갈등을 완화하기가 어렵다. 다만 지나친 개발이익 환수는 시장에 참여하는 경제주체들을 부정직하게 만들 뿐이다. 따라서 계획적 부동산개발에서 공공의 기여를 감안하되 개인의 투자의욕을 지나치게 위축시키지 않도록 개발이익의 황금분할선을 찾을 수 있는 관련 연구와 제도개선이 요구된다.
셋째, 부동산관련 조세체계의 개편이 요구된다. 분배의 형평성을 도모하는 동시에 부동산의 효율적 이용을 촉진할 수 있도록 부동산세제를 현행의 취득중과세 체제에서 보유중과세 체계로 전환하여야 한다. 부동산간접투자 정착, 경제구조의 중·저성장 지속 등 다양한 여건변화를 고려해볼 때, 앞으로는 부동산의 거래주기가 장기화되면서 거래빈도는 줄어들 것으로 전망된다. 따라서 부동산경기에 중립적이고 조세의 가격전가 효과가 상대적으로 적은 것으로 알려진 보유과세 중심으로 조세체계를 개편할 경우 정책세제로서 뿐만 아니라 지방재정을 건실화 하는데에도 기여할 것이다.
다만 일시에 부동산소유자의 부담이 과중하지 않는 방안, 예컨대 취득 및 보유과세 총액은 현 수준을 유지하되 취득세와 등록세 등 이전과세를 단계적으로 낮추는 한편, 보유과세인 재산세 및 종합토지세를 강화하는 방안을 검토할 수 있을 것이다. 양도과세도 부동산공급을 촉진하는 방향으로 개선하여야 할 것이다. 즉 부동산공급의 동결효과를 막기 위하여 명목세율의 인상은 가급적 지양하고, 과표는 기준시가의 80∼120% 범위에서 실거래가격을 인정하는 것이 바람직하다. 아울러 1세대 1주택의 비과세와 같은 각종 비과세 및 감면조항을 폐지하고 양도차익에 따라 과세하는 방향으로 개선하여야 할 것이다.
4. 부동산정책 추진능력 제고
직접적이고 강제적인 수단은 규제완화 이후 거의 사라질 것이다. 그렇다고 해서 정책의 실효성이 약화되어서도 안된다. 이에 대한 대책마련이 필요하다.
첫째, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 정책목적이 뚜렷해야 한다. 그리고 그 목표는 사회의 공감대를 바탕으로 하여야 한다. 또한 어떠한 목표가 설정되든 그 목표는 상당기간 일관성을 유지해야 한다. 정책의 실효성과 정책의 신뢰성은 항상 정(正)의 관계에 있기 때문이다. 아울러 관련 공무원의 전문성을 제고할 수 있어야 한다.
둘째, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 거래비용을 최소화하여야 한다. 이를 위해 부동산시장 및 부동산정보의 관리체계를 효율적으로 구축하여야 한다. 사실상 외환위기 이후 이루어진 제반 규제완화는 토지거래정보망과 토지종합전산망 구축 등 관리체계의 정보화가 상당부분 달성되었기 때문에 가능했다. 따라서 남은 과제는 이미 구축된 부동산시장관련 제반 정보체계를 보다 정교하게 다듬는 일이다.
무엇보다도 부동산실명제를 내실화하여 시장의 투명성을 보다 확보하는 일이 중요하다. 부동산실명제를 바탕으로 부동산거래정보망 및 부동산종합전산망을 구축하고 여기에 공시지가제도 등을 통합 운영함으로써 부동산시장 동향과 관련자료를 정확히 파악해야 한다. 아울러 부동산관련 정보망을 현재 추진중인 국가지리정보망(NGIS)과 연결하여 부동산을 효율적·계획적으로 이용할 수 있도록 하여야 한다.
물리적인 정보망을 정비하는 것도 중요하지만 시장의 움직임을 반영하는 질적인 특성, 즉 가격 및 거래현상을 보다 정확히 파악하는 것이 더욱 중요하다. 이를 위해 공시지가제도 운영과 관련하여 정부의 시가 포착능력이 낮은 때에 불가피했던 전문가에 의한 감정평가체계에서 실거래가격을 기초로 한 지가산정체계로 전환할 필요가 있다. 시장에서 거래된 실제가격을 기초로 하여야만 토지가격비준표의 현실 적합성도 제도될 것이기 때문이다. 아울러 건축물의 경우에도 부동산가격등기제를 도입하여 등기된 실거래가격을 과세자료로 활용함으로써 실질적인 세원포착률을 제고시켜 나가야 할 것이다.
장기적으로 부동산관련 정보망은 통합·운영되는 것이 바람직하다. 우선 행정자치부, 건설교통부, 국세청 등 행정부내의 관련부처별로 분산하여 관리하고 있는 부동산관련 정보체계를 통합관리할 수 있도록 정보망을 재구축 하여야 할 것이다. 아울러 이원화되어 있는 지적공부와 부동산등기부를 하나의 공부로 통합하고, 관리기관도 행정부나 사법부 중 하나의 기관으로 일치하는 것이 필요하다. 부동산등록의 중복 관리로 인한 행정비용 절약, 민원인의 이중부담 해소, 국가의 재산권 보호를 위한 부동산등록의 공신력 회복뿐만 아니라, 더 나아가 신속 정확한 부동산정보의 다목적 이용 등을 기대할 수 있기 때문이다.

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