효율적인 부동산 경매 절차 방안에 관한 연구

소개글

효율적인 부동산 경매 절차 방안에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1장 서론
1. 연구의 목적
2. 연구의 범위와 방법

제2장 부동산 경매에 관한 일반적 고찰
제1절 부동산 경매의 개론
제2절 부동산 경매 관련 이해관계인

제3장 부동산 경매 절차에 관한 예제 사례
제1절 신청
제2절 입찰
제3절 낙찰
제4절 대금 납부
제5절 등기
제6절 배당 및 예제
제7절 인도 및 명도

제4장 부동산 경매의 활용
제1절 부동산 경매 재테크
제2절 경매 부동산의 활용

제5장 부동산 경매 투자 기법 및 절차의 효율적인 방안
제1절 정보수입
제2절 현장 조사 및 서류 분석
제3절 수익성분석
제4절 경매 투자기법

제6 장 결론 및 제안

참고문헌

본문내용

수 있다. 따라서 재건축 아파트의 경우 경매 경쟁률이 치열해 낙찰가도 크게 상승하고 있다.
2) 금융 기관 매각 부동산
경기 침체가 장기화되면서 금융기관으로부터 빌린 돈을 갚지 못해 금융기관으로 넘어가는 부동산이 급증하고 있다. 금융 기관이 보유한 이들 부동산은 법원 경매 물건과 성업공사 공매 물건보다 대부분 가격이 저렴한데다 대금 납부 조건이 유리하다. 그러나 이러한 물건들은 각 금융기관마다 매분기에 한 번씩 산발적으로 신문에 공고하고 있어 장점이 많은데 비해 일반인들에게는 잘 알려지지 않고 있다.
농협 공매
농협에서 나오는 물건은 채무자가 대출금을 갚지 않아 취득한 담보물로 전국의 각 지점에서 본점에 매각을 의뢰해 공매 절차를 거쳐 일반에게 매각되는 것이다. 낙찰자는 5일 안에 매매계약을 체결해야 한다. 처분되지 않은 물건은 유찰될 때마다 10%씩 가격을 낮추어 다음 공매에 부친다. 대금 납부방법 에는 계약보증금 10%를 뺀 잔금을 6개월 안에 한꺼번에 납부하는 일시 납과 잔금을 일년에 두 차례 나누어 내는 할부 납이 있다. 할부 납은 일반 대출 금리를 적용한다. 공장 또는 기계, 기구를 매입해 직접 영업하려는 사람에게는 농협이 해당물건을 담보로 매매 잔금의 80%까지 대출해 준다. 주택, 공장은 계약 보증금을 포함해 응찰 금액의 30%를 선납하면 점유를 허용하고, 또 할부 납이라도 3개월 이상 대금을 선납하면 해당 이자가 감면된다.
제 6 장 결론 및 해설
“법원경매가 브로커들의 독무대로 전락하고 있다. 법원과 검찰의 단속에도 불구하고 일반 수요자로 위장한 브로커들의 정보 및 물건 탈법 선점 등 갖은 횡포로 경매제도가 제기능을 못하고 있다. ...경매브로커들의 탈법행위는 다양하고 조직적이다. 대표적인 수법은 입찰물건명세서에 전세인을 허위로 기재하는 것이다. 최선순위 권리자보다 더 빠른 확정일자로 허위기재하기 때문에 낙찰받을 경우 전세금을 내줘야 할 것을 염려한 일반 수요자들의 입찰욕구를 떨어뜨린다.” 경향신문, 2001.03.20
(경향신문, 2001.03.20 )
이런 문제 때문에 일반인들의 경매 참여 욕구를 떨어뜨리고 있는게 사실이다. 하지만 모든 일이 그렇듯이 위험요소가 없는 일이 어디 있겠는가! 또한 리스크가 존재하는 만큼 수익도 크다는 점을 간과해서는 안 된다.사실 그 리스크가 그리 큰 것도 아니다. 확실히 알아만 본다면…
부동산 경매가 호가제에서 입찰제로 변경되면서 예전에 경매 브로커들이 군림하던 때와는 다르게 일반인들의 참여가 자유로워졌고, 일반인의 법의식이 향상되는 등 경매의 폐해가 점차적으로 사라지고 있다.
경매에 참여하는 행위도 일종의 부동산 투자이기 때문에 부동산에 대해 정확하게 알고 시작하는 것이 반드시 필요하다. 부동산의 특징과 성격을 부동산과 관계 맺고 있는 경제적·사회적 주변환경과 함께 검토해야만 효과적인 투자를 모색할 수 있기 때문이다.
경제 불황 이후를 기점으로 이 같은 경매 대중화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데, 이것은 실수요자 위주의 투자자들이 형성되고 있다는 것과 앞으로 이들이 법원 경매시장을 주도해 나갈 것임을 시사하는 것이다. 최근에는 부동산 관련 업체나 대학에서도 정기적으로 경매 강좌가 열리면서 그 관심이 확산되고 있다. 경매 관련 정보업체와 전문 컨설팅업체도 호황기를 누리고 있는 실정이다. 경매 물건도 해마다 증가하고 있다. 서울의 경우만 보더라도 매년 50∼60% 정도가 증가하는 추세를 보이면서 한 해 약 1만여 건에 이르는 물건이 쏟아져 나오고 있다. 특히 경제 불황 이후 경매 물건이 폭발적으로 증가하고 있다. 이러한 동향은 당분간 지속될 것으로 예상되는데, 이에 따라 경매 참가자들은 보다 폭넓은 선택의 기회를 가질 수 있을 것으로 보인다.
부동산은 움직이지 않는 재산을 의미하는데, 여기에는 토지에 정착된 건물이나 수목 등의 재산이 포함된다. 민법 제99조 제1항 민법-1.박영사 2002년 9월
은 토지 및 그 정착물을 부동산으로, 부동산 이외의 물건을 동산으로 정의하고 있다. 그러나 넓은 의미로서의 부동산 개념은 민법의 부동산 개념에 입목, 공장재단, 광업권, 광산, 광업재단, 어업권, 선박, 중기, 자동차, 항공기 등의 준부동산까지 포함된다. 경매에 참여하는 행위도 일종의 부동산 투자이기 때문에 부동산에 대해 정확하게 알고 시작하는 것이 반드시 필요하다. 부동산의 특징과 성격을 부동산과 관계 맺고 있는 경제적·사회적 주변환경과 함께 검토해야만 효과적인 투자를 모색할 수 있기 때문이다.
경매물건은 해마다 증가하고 있고, 전국에는 12개 민사지방법원이 있고 또 그 속에 52개의 지원이 있다. 경매사건은 계속 폭증하고 있고 전국적으로 약 200개의 경매계가 있다. 그리고 그 안에 수 십만명의 사람들이 경매에 참여하기 위해 경매법정을 노크하고 있다. 모든 일이 그렇겠지만 쉽게 생각하면 한 없이 쉬운 것 이고, 어렵게 생각하면 한도 끝도 없이 어려운 것이기 때문에 이 부동산 경매도 너무 어렵게 생각하지 말고 쉽게 하나씩 하나씩 다가가는 어떤 그런 서두르지 않는 기다림의 지혜가 꼭 필요하겠다고 말할 수 있겠다.
참고 문헌
경향신문, 2001.03.2
경매 재테크의 성공을 위한 부동산 경매. 최환주/가림 출판사/2003
다음 카페 (경매) http://cafe.daum.net/kingauction
대법원 법원경매 정보http://www.courtauction.go.kr
민법-1.박영사 2002년 9월
부동산 경매-고재규 외. 기문사. 2002년 6월
부동산 공법 2004년 1월 20일코리아캠퍼스 출판국
출처：입찰법정 - 서울지방법원 본원
부동산 경매 교과서-권득인. 중앙출판사. 2000년 5월
부동산 재테크-이원재. 가림출판사. 2002년 4월
부동산 리노베이션으로 떼돈 벌기-양은열.굿인포메이션 | 2000년 11월
「부동산학개론」, 이창석, 형설출판사, 2000년 ...
부동산 경매 통달하기 강희만/부동산넷/2004. 12. 15 발행
경매 재테크의 성공을 위한 부동산 경매. 최완주/가림 출판사/2003
www.ggi.co.kr-경매 사이트
인터넷 사이트 검색. www. kr yahoo.com

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부동산,   경매,   투자기법