부동산투자 성공 사례분석(1)

소개글

부동산투자 성공 사례분석(1)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산투자를 선택하여 성공한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[2] 정부정책을 활용하여 성공한 부동산투자 사례분석1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[3] 공동투자 방식을 이용해 성공한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[4] 부동산투자의 장점을 충분히 분석하여 활용한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

본문내용

부도가 발생할 수 있으며, 부도가 날 경우 수익률이 낮아질 가능성이 높다.
법률위험 : 정부의 정책이나 법률의 변경으로 인해 수익률의 변동 가능성이 있다. 부동산 관련 세금의 강화는 법률위험의 대표적인 사례이다.
인플레위험 : 물가상승은 부동산투자로 인해 기대되는 현금수입의 실질가치를 하락시킨다.
유동성위험 : 부동산은 유동성(환금성)이 낮으므로 현금화 과정에서 수익률이 낮아질 수 있다.
기타 위험 : 기타 개별 부동산이 가진 하자나 개발계획의 변경 등으로 인한 수익률 변동 위험도 있다.
셋째, 소유자의 노력이 필요하다. 예금이나 증권, 귀금속에 대한 투자에 비해 부동산투자는 보유기간 중 부동산을 적절하게 관리해야 한다. 따라서 소유자의 관리 업무가 많은 중소형 임대용빌딩 등의 선정은 자신의 주된 활동지역에서 멀지 않은 지역 범위 안에서 선택하는 것이 바람직하다.
넷째, 부동산 거래에는 과다한 비용이 소요된다. 취득을 위해서는 취득세 등 거래가격의 약 3%에 달하는 취득 관련 세금을 부담해야 하며, 중개수수료와 소유권이전등기 비용이 소요된다. 보유한 이후에 매각을 할 경우에는 매각을 위한 광고비나 중개수수료, 양도소득세(양도차익의 8% 내지 60%) 등 다양한 비용이 많이 소요된다. 따라서 부동산투자자는 부동산 관련 각종 세금에 대한 지식을 습득하거나 세무전문가의 도움을 받아야 한다.
다섯째, 다양한 행정적 통제가 많으며 이에 따른 법률이 복잡하다. 우리나라의 경우 부동산에 대한 다양한 거래 규제 제도와 이용에 대한 규제제도가 있으며, 부동산 개발에 대해서도 다양한 형태의 통제가 가해지고 있다. 모든 행정적 통제는 법률에 근거하는 것으로 관련 법률만도 100개가 넘을 정도로 복잡하다. 이와 같은 행정적 통제는 부동산의 유용성 등 부동산가격 발생요인에 큰 영향을 주는 것으로, 부동산투자를 위해서는 이들 행정적 통제에 대한 사전 분석이 반드시 필요하다.
여섯째, 부동산투자는 다른 투자에 비해 고액의 자본이 필요하다. 예금이나 증권 등은 수십만원 혹은 수백만원의 작은 자금으로 투자가 가능하나 부동산투자는 부동산의 종류에 따라 최소한 수천만원 혹은 수억원 이상의 자금이 소요된다. 이로 인해 부동산투자자의 의사결정은 다른 투자에 비해 신중하게 되어 침체된 부동산경기의 회복이 늦어지고 부동산시장이 경기순환주기를 일반경기에 비해 장기화 하게 하는 중요한 이유 중 하나가 된다.
일곱째, 부동산투자는 장기간이 소요된다. 부동산에 대한 유용성을 증가시키는 각종 개발사업에 소요되는 기간은 사업계획 발표부터 완공까지 수년 또는 10년이 넘는 경우도 있으며, 부동산투자의 높은 거래비용으로 인해 투자자가 목표한 수익을 달성하기 위해서는 상당한 기간이 필요하고, 부동산시장의 경기순환주기 역시 5년 이상의 장기이기 때문이다. 따라서 부동산투자 시기는 부동산경기를 기준으로 할 경우 부동산경기는 저점(바닥)과 정점(정상) 사이의 간격(진폭)이 크고 그 주기도 긴 편이므로 부동산투자자가 투자용 부동산을 매수하는 시기는 부동산경기가 회복 단계로 접어들기 전의 저점이 가장 좋다. 반면에 부동산을 처분하는 시기는 경기가 후퇴 단계로 접어들기 이전이 가장 좋다. 대규모 개발사업이 진행중인 지역에서는 개발이익이 모두 현실화되어 부동산가격에 반영되는 과정인 성장기(후술) 초기에 취득하여 말기에 처분하는 것이 바람직하다.
(2) 투자 대상물 선정
1) 위험 선호도에 따른 대상물 선정
부동산투자를 비롯한 투자에는 다양한 위험이 존재한다. 투자자들은 일반적으로 이와 같은 위험에 대해서 혐오적 태도를 보이므로 시장에서의 투자수익률은 위험이 큰 만큼 커지는 비례관계를 나타낸다.
투자자의 위험에 대한 혐오도는 그 크기가 각각 다른 것으로, 투자자는 위험 혐오도에 따라 각각 위험 혐오도가 가장 큰 위험 기피(회피)형 투자자와 중간적 혐오도를 가진 위험 중립형 투자자, 위험 혐오도가 가장 낮은 위험 선호형 투자자로 구분할 수 있다.
위험 기피형투자자는 저위험 저수익 자산을 선호하며, 위험 선호형 투자자는 고위험 고수익 자산을 선호하게 되고, 위험 중립형 투자자는 위험한 만큼 수익률이 높다면 위험의 크기와 무관하게 투자자산을 선호하게 된다.
이와 같은 투자자의 위험에 대한 태도는 연령이나 재산, 가족구성 등과 밀접한 연관성이 있는 것으로, 나이나 가족 수가 연령이 작을수록 보유 재산은 많을수록 위험선호형에 가깝게 되며, 반대의 경우에는 위험혐호형에 가깝게 된다.
일반적으로는 30대 이전의 젊은 연령의 투자자는 위험선호형 투자를 하는 것이 바람직하며, 40대나 50대 초반의 경우 위험 중립형 투자를, 50대 이후의 투자자는 위험 기피형 투자가 바람직하다.
일반적으로 부동산은 그 유형에 따라 위험과 수익의 크기가 각각 다른 것으로, 위험 혐오도에 따라 투자자에게 적합한 투자 대상물은 다음과 같다.
위험 기피형 : 가격 변동 적은 주택, 오피스텔, 아파트, 단지내 상가 등
위험 중립형 : 공장, 분양상가, 재건축주택, 재개발주택 등
위험 선호형 : 토지, 호텔, 대형상가 등
2) 투자 목적에 따른 대상물 선정
투자자의 투자 목적은 다양한 것으로 주택자금마련이나 은퇴생활자금, 자녀 결혼자금 마련, 세금 회피 등이 있다. 따라서 투자자는 투자 목적에 알맞은 부동산투자 대상물을 선택해야 하는 할 것이다.
일반적으로 현재나 은퇴 이후의 생활자금을 마련하려는 투자자는 소득수익이 발생하는 상가나 임대용 오피스텔, 임대용 건물, 호텔 등이 투자대상물로 적합할 것이다.
반면에 장래 자녀의 교육이나 결혼자금을 마련하거나 향후 독립 사업체를 운영하기 위한 자금을 마련하기 위한 투자자의 경우에는 자본수익이 발생하는 아파트나 토지 등이 적정한 투자대상물이 될 것이다.
기타 많은 자산을 보유하여 분산투자를 하려는 투자자의 경우에는 현재 보유한 자산의 가치가 하락할 경우 수익이 상승할 수 있는 부동산을 선택해야 할 것이다. 예를 들어 대부분의 자산이 예금이나 국ㆍ공채와 같은 안정적 수익률이 보장되는 경우라면 물가상승으로 인한 위험을 분산시키기 위하여 인플레가 발생할 경우 가격이 상승되는 아파트나 토지 등에 분산투자하는 것이 바람직할 것이다.

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부동산,   부동산사례,   투자성공사례