부동산 평가방법

소개글

부동산 평가방법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 시장접근법
1. 시장접근법의 개념과 절차
2. 시장접근법의 장단점
3. 시장접근법의 비교분석방법

Ⅱ. 비용접근법
1. 비용접근법의 개념과 절차
2. 비용접근법의 장단점
3. 비용추계방법

Ⅲ. 소득접근법
1. 소득접근법의 개념과 절차
2. 자본환원율의 결정
3. 소득접근법의 장단점

본문내용

이율이 서로 상이할 경우 각각의 환원이율을 말하며, 종합환원율은 2개 이상의 대상물건이 함께 작용하여 순영업소득이 산출되는 경우 각 부동산별 가격구성비율과 개별환원이율을 곱하여 계산한 가중산술평균치를 말한다.
(2) 자본환원율 결정방법
1) 시장추출법 : 대상부동산과 유사성이 있는 매매사례를 분석하여 비율을 추출하는 것
2) 조성법(요소시장구성법) : 일반적인 투자이율을 표준으로 하여 대상부동산의 개별성ㅇ과 투자대상의 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금안전성 등
3) 투자결합법 : 대상부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비율을 결합하는 방법으로 투자자본을 건물과 토지로 나누는 물리적 결합법, 저당자본과 지분자본으로 나누어 구하는 금융적 결합법이 있다. 저당투자자와 지분투자자의 요구수익률을 가장평균한다.
3. 소득접근법의 장단점
(1) 단점
주거용, 교육용, 공공용 부동산과 같은 비수익성 부동산으로서 수익이 없거나 수익을 파악할 수 없는 경우에 적용이 어렵우며, 수익에만 중점을 두어 수익에 차이가 없는 부동산의 경우 신구의 구분이 없어지는 문제가 생긴다. 부동산시장이 불안정한 경우 순영업소득과 환원율의 파악이 곤란하며 부동산시장의 변동(상향 및 하양시장)이 극단적인 경우 적용이 어렵다.
(2) 장점
비용접근법의 대체비용, 감가상각 추계, 시장접근법의 매매사례수정과 같은 평가사의 주관적 개입요소가 적기 때문에 객관적이고 정확하다. 임대용부동산이나 투자용부동산 등 수익성부동산의 평가에 유리하며, 장래 방생할 것으로 기대되는 순영업소득의 현재가격을 구하는 방법이기에 가장 논리적이고 이론적이라 할 수 있다.

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