부동산학개론 핵심정리

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부동산학개론 핵심정리에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산학의 의의
2. 부동산문제의 개념, 종류, 특성, 원인, 해결방법
3. 법률적측면에서의 부동산개념
4. 경제적측면에서의 부동산개념
5. 물리적측면에서의 부동산개념
6. 토지의 종류
7. 건물의 종류
8. 토지의 자연적 특성
9. 토지의 인문적 특성
10. 건물의 특성
134. 건물의 감정평가
(1~134)

본문내용

원이율을 구하는 방법
② 부채감당률 = =
= = DCR(L/V)MC
③ 부채감당률, 대부비율, 저당상수 등 모두 대출자가 저당조건으로 중요시하는 것이어서 대 출자의 입장에 치우치고 있다는 단점
(5) 엘우드법
① 전제조건
ㄱ. 투자자는 인자본과 혼합하여 부동산을 매수한다.
ㄴ. 투자자는 부동산을 비교적 짧은 기간 보유한다.
ㄷ. 투자자는 부동산의 가치증감을 고려해 지불가치를 결정한다.
ㄹ. 투자자는 전체수익률보다는 자기자본의 수익률에 관심이 높다.
② 단 점 - 세금의 영향을 고려하지 않았다.
Point126. 환원방법
(1) 기본산식
수익가격(P) = =
(2) 직접법
① 토지와 같이 영속적인 경우
② P =
(3) 직선법
① 건물과 같이 비영속적인 경우
② P =
(4) 연금법 - 인우드법/어업권에 적용
(5) 상환기금법 - 호스콜드법감채기금법/광산에 적용
Point127. 수익분석법
(1) 수익임료
① 수익임료 = 순수익임료 + 필요경비
② 기업용 부동산에만 적용된다.
(2) 순수익과 필요경비
① 기업용부동산의 순수익 = 판매수입 - (매입원가판매비일반관리비)
② 필요경비 - 대상물건에 귀속될 부분만을 산출하며, 적산법의 경우와 같다.
Point128. 회귀분석법
(1) 회귀분석법의 개념
① 통계적 방법을 사용하여 여러 변수들간의 관련성을 알아내는 분석기법이다.
② 선형회귀방정식
Y = a + bX + e
③ 다중회귀방정식
Y = a + b₁X₁+ b₂X₂ + … + bnXn + e
(2) 적용상 주의점
① 전체적인 자료의 양 및 개별적인 자료의 양도 많아야 한다.
② 수집된 전체 및 개별자료는 정규분포를 이루고 있어야 한다.
③ 분석에 사용된 자료는 상당한 정도의 유사성이 있어야 한다.
④ 분석에 사용된 자료는 동일한 시장지역으로부터 나온 것이어야 한다.
⑤ 종속변수와 독립변수 사이에 선형의 관계가 성립되어야 한다.
(3) 적용의 예
① 개별공시지가 산정 - 선형회귀분석법
② 상권분석에서 대상점포의 예상매출액 산정
③ 그 외 다양하게 사용
Point129. GRM/GIM분석법
① 대상부동산의 조임료(조소득)에 조임료(소득)승수를 곱하여 대상부동산의 가격을 산출하 는 방법
② GRM은 비교방식, GIM은 수익방식에 해당한다.(다른 의견 있음)
Point130. 노선가식평가법
(1) 노선가깊이가격체감원리
① 노선가 - 표준획지의 단가
② 깊이가격체감원리 - 가로에 접하고 노선가가 같은 경우라도 깊이가 깊어지면 가격은 체 감한다.(깊이가격체감률)
(2) 장단점
장 점
단 점
① 평가자에 따른 가격편차가 작다.
② 단기간내 대량평가가 가능하다.
① 다종다양한 토지의 개별성을 반영하기 어렵다.
② 각종 보정률의 적용이 어렵다.
③ 시장가격과 괴라가 발생할 수 있다.
Point131. 감정평가실시절차
(1) 기본적 사항의 확정
① 평가대상부동산의 확정
② 관계권리의 파악
③ 가격시점의 확정 - 원칙적으로 실제가격조사완료일/예외있음.
④ 평가목적의 확정
⑤ 평가될 가격의 조건확정
(2) 처리계획수립
(3) 대상부동산의 확인
① 대상물건의 물적 확인
② 권리관계의 확인
③ 상태조사
(4) 자료의 수집 및 정리
(5) 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석
(6) 감정평가방법의 선정
① 3방식 6방법의 특정 등을 고려한다.
② 시산가격의 조정 - 3방식의 시산가격 상호간의 격차를 축소시킬 필요가 잇어 종정하는 작업
(7) 감정평가가격의 결정 및 보고서 작성
① 평가보고서는 의뢰인이 쉽게 인식할 수 있게(전달성있게) 작성한다.
② 능률성의 원칙/안전성의 원칙/전달성의 원칙
Point132. 지가공시제도
(1) 지가공시제도의 의의
정부가 공시기준일 현재 표준지의 적정가격을 매년 평가공시하여 이를 바탕으로 일반의 토지거래가 이루어지도록 유도, 정부지자체 등이나 평가업자가 평가할 때 이를 기준으로 하는 제도
(2) 지가공시의 절차
1) 표준지 공시지가
① 표준지 선정
ㄱ. 대표성 - 지가수준을 대표
ㄴ. 중용성 - 토지이용상황형상면적 등 표준적인 토지
ㄷ. 안정성 - 이용상태가 일시적이 아닐 것
ㄹ. 확정성 - 다른 토지와 구분 명확
② 분포기준 - 시군구별로 용도지역(또는 지목)에 따라 최소 20개 이상(예외 있음)
③ 제외대상 - 국공유지(예외있음)
2) 개별공시지가
① 지가산정 - 비교표준지의 공시지가에 대해 가격배율을 곱하여 산출
② 토지가격비준표 - 표준지와 개별토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표
③ 개별공시지가는 ‘특성(감안)가격’ 또는 헤도닉(Hedonic)가격이라 한다.
Point133. 토지의 감정평가
(1) 나대지의 평가
① 비준가격이 원칙
② 그러나 지가공시법에 따라 공시지가기준평가를 한다.
(2) 광평수토지의 평가
① 유사한 대규모 토지가 있으면 비준가격
② 아파트 단지 조성시에는 복성가격
(3) 건부지의 평가
건물의 경제적 내용년수가 만료한 경우 부지의 가격에서 철거비 해당액만큼 감가한다.
(4) 맹지의 평가
통로의 확보를 전제로 평가한다. 병합에 따른 한정가격이 형성되는 경우가 많다.
(5) 공유지분토지의 평가
① 공유지분토지의 위치확인 - 공유지분권자 전원 또는 인접공유지분자의 위치확인동의서 등
② 면적사정 - ‘점유면적 > 지분권리면적’이면 지분권리행사면적 기준 평가
③ 공부에 소유지분의 비율이 나타나지 않으면 균등한 비율
(6) 공법상 이용제한을 받는 토지의 평가
1필지 일부가 공법상 저촉되었을 때
① 이용가치가 있다고 인정되는 것은 정상평가
② 저촉부분에 대해서는 보상의 정도를 참작해 평가
(7) 택지후보지의 평가
① 비준가격을 구하는 방법
② 택지화된 후의 나대지를 상정하여 그 가격에 조성비 기타 도급자가 부담할 비용을 공제 하여, 택지로 합당한 이용도가 기대되는 시점으로 수정하는 방법
Point134. 건물의 감정평가
(1) 건물만의 평가
① 토지와 건물 양자는 일체로서 평가대상이므로 건물만 평가하지 않는 것이 원칙
② 기업회계 등 건물만의 가격이 필요한 경우에는 복성가격/특정가격으로 볼 수 있으며 독 립감정평가에 속한다.
(2) 아파트의 평가
① 전용부분과 공용부분을 구분하여 복성가격 평가 가능
② 최근 비준가격 평가 증가

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