뉴스테이(기업형 임대주택)의 필요성 한계 및 활성화 방안

소개글

뉴스테이(기업형 임대주택)의 필요성 한계 및 활성화 방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 뉴스테이 정책의 개요

2. 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책의 의의
1) 기존 임대주택체계와의 차별성
2) 현행 공공임대주택과의 차이점
3) 뉴스테이의 의의

3. 기업형 임대주택 필요성

4. 기업형 임대주택 특징
1) 수요측면
2) 공급측면
3) 기대효과

5. 기업형 임대주택의 사회경제적 효과
1) 건설산업에 미치는 효과
2) 주택시장에 미치는 효과
3) 뉴스테이 사업의 사회경제적 효과

6. 기업협 임대주택(뉴스테이) 정책의 한계
1) 공급여건 미숙 및 다양한 목표 동시 추구에 따른 실효성 저하
2) 건설 중심의 기업형 임대사업자 육성방안 편중
3) 수익구조의 구조적 한계 및 택지 확보의 어려움

7. 기업형 임대주택사업(뉴스테이)의 활성화 방안
1) 기업형 임대주택사업의 제도 개선 방안
2) 기업형 임대사업자 참여 활성화 방안

본문내용

대한 우려를 극복할 수 있는 정책 홍보와 사업 참여에 필요한 다양한 정보를 제공해야 한다. 일반인들에게도 그동안 공급되었던 임대주택에 대한 선입견을 벗고 장기간 안정적으로 거주 가능한 주거로 차별화된 주거서비스에 대한 혜택을 적극적으로 홍보할 필요가 있다. 뿐만 아니라 정부가 내세운 기업형 임대주택에 대한 실효성에 대해 정부, 산업계와 학계 등의 전문가가 함께 포럼, 토론회 등을 통해 제도에 대한 평가와 문제점 및 한계를 도출하고 개선 방향, 활성화 방안 등의 논의가 꾸준히 이어져야 한다.
한편 기업형 임대주택에 대한 정책의 초기단계에 따른 장기간 사업으로 이어질 수 있을지에 대한 불투명성은 리스크로 작용할 수 있다. 따라서 현재 시행 중인 각종 지원체계를 보완하고, 홍보를 강화하여 제도가 실제 주택시장에서 적용되고 자리잡을 수 있도록 지속적으로 관리가 유지되어야 한다.
(2) 수익성 제고 측면
① 임대료 상승에 대한 자율화
기업형 임대주택사업이 안정적으로 정착하기 위해서는 공급적인 측면에서 기업형 임대주택사업자의 위험을 완화하는 방향으로 정책을 추진해야 한다. 일본의 경우 계약갱신 시점에서 임대료에 대한 인상은 자율화로 둔 반면 임대차계약 기간의 안정되게 보장을 해주는 제도적 장치로 임대인들의 안정된 주거권 보장과 임대사업자의 수익성을 도모할 수 있는 임대주택정책을 펼쳤다.
현재 정부가 제시한 규제완화에는 연 5%의 임대료 상승제한에 대한 규제가 남아 있다. 이는 기업형 임대사업을 참여하고자 하는 건설업체 등에서는 수익성 확보에 대한 장애물로 인식하고 있기 때문에 공급저하에 따른 부작용이 더욱 클 수도 있다. 수익성 제고를 위해서는 임대료 상승에 대한 자율화로 기업형 임대사업자가 양질의 주택 서비스 제공이나 경쟁력을 가진 주택 공급을 통해 수익성 확보를 할 수 있는 통로를 제공해야 한다. 따라서 임대료에 대한 상승폭은 공급 확대에 따라 수요가 움직이면서 자율적인 조절이 작동될 수 있도록 유도하는 방향이 필요하다고 판단된다.
② 도심 내 토지의 원활한 확보를 위한 제도 마련
접근성 및 각종 편의시설이 갖추어진 도심지는 많은 임차 수요가 집중되어있는 반면에 높은 지가로 인한 사업비의 증가는 적정 임대료를 적용하기에는 어려움이 따르고, 이는 결국 임차인의 유도가 어렵게 된다. 설문조사에서도 택지지원제도 가운데 도심내 공공부지의 활용 등에 대한 지원에 대해 기업형 임대사업의 활성화에 기여정도가 크다고 건설업체 관계자들은 인식하고 있다. 따라서 다양한 방식과 참여자를 통해 도심 내 임대주택을 공급할 수 있는 택지 마련을 제도적으로 다각화할 필요성이 제기된다. 예를 들어, 일본의 경우 땅을 가지고 있는 지주의 개발위탁을 통해 택지를 개발하는 임대사업이 활성화된 사례를 비추어 지주가 임대사업에 참여할 수 있도록 유도하는 중장기적인 방안을 도입하는 것을 고려할 필요가 있다고 판단된다.
③ 장기 임대사업자를 위한 지원 확대
임대차 시장은 전세에서 월세로 넘어가는 전환기이지만 아직 전월세 시장은 전세금 또는 보증부 월세 등으로 인한 보증금의 규모가 크고 월세 수요가 탄탄하지 않기 때문에 민간임대주택의 수익구조는 아직 미약하다. 또한 기업형 임대주택은 임대료 상승에 대한 제한을 두고 있다는 점에서 시장대비 자율적인 임대료 조절이 힘들고 결과적으로 수익성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다. 앞서 설문조사의 결과처럼 기업형 임대주택사업자 유형 가운데 운영을 통한 수익에 중점을 두고 있는 매입임대사업자의 경우 세제지원에 대한 감면 효과를 더욱 강하게 요구할 수밖에 없다.
세제지원에 대해서는 일정기간의 의무임대기간을 설정하는 것은 장기임대사업자를 육성하는 방안으로는 적합하지 않다. 왜냐하면 건설업체의 경우 임대의무기간을 경과하면 수익성 확보를 위해 분양으로 전환할 가능성이 높으며, 매입임대의 경우도 시장여건 변화에 따른 임대사업자로 남아있을 확률은 유동적이기 때문이다. 따라서 임대주택에 대한 분양전환 또는 매도에 대한 규제를 의무기간을 두지 않되 장기간 오래 운용하는 임대사업자일수록 세제지원뿐만 아니라 자금지원, 택지지원 등 다양한 혜택이 주어지는 방향이 안정적인 임대주택 공급에 기여할 것으로 판단된다.
④ 공적자금 및 민간투자자의 사업 참여 확대
국토교통부가 기업형 임대주택의 사업장별로 출자금 규모를 축소하기로 방침을 마련한 것은 재원마련의 한계 때문이다. 시범사업지구에 대해서는 20% 아래에 출자가 이루어졌지만 2017년부터 진행되는 사업장에 대해서는 총사업비의 15% 이내로 기금 출자를 줄인다는 것이었다. 이러한 기금의 출자금 규모 한계는 기업형 임대사업자들에게는 불안요인으로 작용할 수밖에 없다. 따라서 국민연금·공무원 연금 등 대규모 공적 연기금의 투자 유치를 통해 기업형 임대주택사업의 자금을 확보할 수 있는 방안이 될 수 있다.
은행이나 증권회사 등 민간금융기관 역시 안정성과 수익성이 보장된다면 사업에 참여할 가능성이 높다. 따라서 이들의 적극적인 참여가 가능할 수 있도록 제도적인 지원과 인센티브를 통해 기업형 임대사업에 대한 참여기반을 조성된다면 기업형 임대주택의 공급에 보다 나은 환경이 마련될 수 있을 것이다(김현아, 2015).
참고자료
국토교통부, 중산층 주거혁신 방안 핵심, 2015.
국토교통부, New Stay정책 및 취약계층 주거안정을 위한 제도개선 추진 정책자료, 주택기금과 주거복지기획과, 2015.
권주안, 민간임대사업 활성화 방안, 주택산업연구원, 2013.
김현아, 기업형 임대주택활성화를 위한 정책제언, 한국건설산업연구원, 2015.
류찬희, 뉴스테이 정책 어떻게 돼 가나 : 민간임대주택 육성 위한 정책이지만 해결과제 산적’, 주택저널, 제324호, 대한주택건설협회, 2015.
박찬규 외, 지역 부동산시장의 미시적 동태분석과 정책시뮬레이션 모형 구축 연구(II), 국토연구원, 2014.
어명소, 공공임대주택과 민간임대주택 거주가구의 수요특성 비교분석, 서울시립대학교 대학원 박사학위논문, 2016.
이수욱, 임대주택 공급 패러다임 변화와 뉴스테이, 2016.
KB금융지주 경영연구소, 뉴스테이(기업형 주택임대) 정책의 이해와 영향, 2015.

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