제9회 공인중개사-부동산학개론

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제9회 공인중개사-부동산학개론

본문내용

는 것은 아닐 것이다. 그렇다면 출제자의 의도는 무엇인가? "주택의 개량비용이 개량후 가치상승분보다 적다면 사적 시장메카니즘을 통하여 사람들은 기꺼이 주택을 수선하려고 할 것이다." 라는 단순한 논리에 대한 오류를 찾아야 할까? 그러므로 필자는 ①④ 모두 정답으로 처리함이 옳다고 본다.
※ 주거분리：많은 도시에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 주거분리(housing segregation)라 한다. 주거분리현상은 도시전체적인 측면에서 뿐만아니라, 지리적으로 인접한 근린지역(neighborhood)에서도 일어나고 있다.(③)
1. 하향여과작용에 의한 주거분리：고소득층 주거지역의 주택개량비용이 개량후 주택가치상승분보다 크다고 하면, 소유자는 주택을 개량하려고 하지 않을 것이다. 주택을 개량하지 않아 가치가 점점 하락하게 되면, 그 주택은 하향여과되게 되고, 저소득층 가구가 들어오게 된다. 이 과정을 침입(invasion)이라 한다. 이 처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해, 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 천이(sucession：계승)라 한다.
2. 상향여과작용에 의한 주거분리：만약 고소득층 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주택의 개량비용이 개량후 가치상승분 적다고 한다면 저소득층 주거지역은 재개발되어 고소득층 주거지역으로 변할수 있다. 그러나 도시지역에서 슬럼과 같은 불량주택(poor housing) 밀집촌이 형성되는 가장 큰 이유는 낮은 소득 수준 때문인데, 시장이 하향여과작용이라는 매카니즘을 통하여 자원할당기능을 원할하게 수행하고 있기 때문이지, 결코 시장실패 때문인 것은 아니다.
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해답 36. ③
36. 부동산 권리분석과 관련된 활동으로서 틀린 것은?
① 소유자의 신원확인을 위하여 주민등록증을 제시받아 보았다.
② 전세권에 대한 가처분 등기를 확인하기 위해 등기부등본 을구를 보았다.
③ 외지인이 소유한 비경작농지의 강제매각 여부를 확인하기 위해 토지이용계획확인서를 보았다.
④ 불교재산법 관리대상 토지의 매입가능 여부를 확인하기 위해 관련 종단사무국에 문의 하였다.
⑤ 군사시설보호구역 여부의 확인을 위해 토지이용계획확인서를 보았다.
해설 권리분석
공법상 이용제한사항 및 거래규제사항의 확인
① 이용제한(소유권 중에서 사용 . 수익권의 제한)
.국토이용관리법
.도시계획법
.건축법 등
－용도지역 . 용도지구, 도시계획시설, 도시계획사항, 개발제한구역 등의 해당 여부 토지이용계획확인서
－환지(예정)의 확인 환지(예정)증명
* 관계 행정관청(도시과, 지역경제과)에 사전 문의
* 도시계획구역 뿐만 아니라 그 외의 지역( 군사시설보호구역)에서 그 토지의 이용제한을 알아보기 위하여 확인하여야 할 공부로써 1993년부터 토지이용계획확인서로 통일하였다.
② 거래규제(소유권 중에 처분권의 규제)
* 토지거래허가제
* 토지거래신고제
국토이용관리법(거래허가지역), 외자도입법(재산양도제한), 사립학교법(학교법인의 기본재산의 양도제한), 외국인토지법(외국인 토지소유제한), 외자관리법(외자기업체의 부동산), 외국환관리법(국내소재 부동산의 비거주자에 대한 양도금지), 수출자유지역설치법(수출자유지역내의 토지 등의 양도제한), 공업단지관리법(공업단지용지의 처분제한), 불교재산관리법(부동산의 양도제한), 향교재산법(향교재산 매매 등의 금지), 농지법(전용 등 제한), 농지개혁법(농지개혁으로 분배받은 농지, 농지매매증명제), 산림법(임야매매증명서), 택지소유상한에 관한 법률(주택취득허가제) 등
'공용징수(수용·징발)이 예정된 토지'에 해당되는가에 대한 확인을 위해 '토지이용계획확인서'나 '토지계획도'로 확인한다. 그러나 문서나 도면으로 확인하는 데는 한계가 있으므로 현장에 대한 이해와 관계행정관청(도시과, 지역경제과 등)에의 사전문의가 필수적임(문제 ⑤의 경우).
37. 부동산실명제의 목적에 부합하기 위한 제도가 아닌 것은?
① 검인계약서제도 ② 중간생략등기의 금지제도
③ 등기의 공동신청제도 ④ 투기적 명의신탁등기의 처벌제도
⑤ 인감증명의 유효기간 규제제도
해설 ⑤：실소유자 명의로 등기하는 문제이지, 인감증명 자체와는 관계없다.
38. 다음은 토지의 수요와 공급에 관계되는 설명이다. 틀린 것은?
① 토지의 공급은 토지의 이용 및 이용가능한 토지자원의 양과 질에 달려있다.
② 토지의 수요는 토지의 필요에 대한 이용능력과 함께 토지의 생산물과 토지의 필요성의 증가에 관한 제요인과는 관련이 없고 가수요와 관련성을 가지고 있다.
③ 토지의 물리적 공급은 물리적으로 존재하는 토지자원으로 삼림, 광물, 비옥도 등에 따른 각 지역의 특정한 자원의 공급에 속한다.
④ 경제적 공급은 물리적 공급 중에서 인간이 이용하는 부분을 말한다.
⑤ 토지자원의 유용성에 따른 수익, 그에 대한 가격의 결정, 개발과 투자비 등의 요소는 경제적 공급에 속한다.
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해답 38. ② 39. ① 37. ⑤ 40. ④
39. 부동산시장의 기능에 속하지 않는것은?
① 부동산시장은 시장경제원리에 의해 주도되기 때문에 매도자시장, 매수자시장은 있을 수가 없다.
② 토지이용 및 이윤의 극대화를 조절한다.
③ 경쟁을 통하여 가용토지의 자원배분 및 수급조절기능을 한다.
④ 부동산투자와 투기의 기회를 제공한다.
⑤ 도시성장의 역할을 주도한다.
40. 부동산의 지역변화 싸이클(인근지역 변화단계)에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 모든 지역은 시초를 가지고 연대의 형태로 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기와 슬럼화의 단계로 구분된다.
② 지역변화단계와 사회적·경제적 영향은 토지이용의 형태를 결정하고 각 단계별로 지가상승·하락의 과정을 거친다.
③ 성숙기는 개발이 진행됨에 따라 그 지역은 점차 안정에 이르고 지역의 기능도 정착된다.
④ 천이기에서 지가는 다시 상승하며 그 이전 단계의 수준에 이른다.
⑤ 도시성장이 빠른면 지역변화도 빠르게 움직인다.
해설 ④：천이기단계에서는 대체적으로 부동산가격이 하락하지만 저소득계층의 유입으로 저급주택에 대한 수요로 인해 가벼운 상승이 있을 수는 있다.

키워드

공인중개사,   부동산학,   도시구조