임대차 의의와 성질 및 성립과 효력

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임대차 의의와 성질 및 성립과 효력에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ 임대차의 의의 및 성질

Ⅱ 임대차의 성립

Ⅲ.임대차의 효력

Ⅳ.임대차의 효력

본문내용

에 대하여는, 임대인에 대하여 그 매수를 청구할수 있다.(제647조)
7.보증금과 권리금
(1)보증금
①의의 및 성질
의의: 보증금이란 부동산임대차 특히 건물임대차에 있어서 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 그밖의 유가물을 말한다.민법에는 보증금에 대한 아무런 규정이 없으나, 주택임대차보호법에 몇 개의 규정이 있을뿐이다.
성질:
②보증금계약
보증금은 보증금계약에 의하여 수수되는데, 그 계약은 임대차계약에 종된 계약이다. 그리고 그것은 금전을 교부함으로써 효력이 생기므로 일종의 요물계약이다.
그러나 낙성계약도 얼마든지 가능하며 보금금계약이 낙성계약으로 된 때에는 임차인이 보증금을 교부하지 않으면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
보증금계약의 당사자는 임대인과 임차인이 보통이지만 반드시 이에 한하지 않고 임차인에 갈음하여 제 3자가 임대인에게 보증금을 교부함으로써 계약당사자가 될 수 도 있다.
보증금계약은 반드시 임대차계약과 동시에 체결되어야 하는 것은 아니다. 그러나 보증금계약은 임대차계약에 종된 계약이므로 임대차가 유효하게 성립하여야만 보증금계약도 유효하게 된다.
③효력
보증금의 담보적 효력
보증금은 차임의 불지급, 임차물의 멸실, 훼손 등 임대차관계에서 발생하게 되는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 임대인은 이 보증금으로부터 다른 채권자에 우선하여 자기의 채권을 변제받을 수 있다.
그리고 임대차가 종료하여 목적물을 반환할 때에 임차인의 채무가 있으면 그 액만큼 보증금으로부터 당연히 공제된다. 만일 채무액이 보증금을 초과하는 때에는 그 보증금을 법정변제의 규정에 따라 충당되고 그 잔액에 대한 채무는 잔존하는 것이 된다.(제477조)
임대차 존속 중의 보증금의 충당
임대인은 보증금으로부터 연체자임에 충당할 수도 있고, 아니면 충당하지 않고 임차인에게 그 지급을 청구할 수도 있다.
주택임대차 보호법상의 효력
보증금 우선변제는 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 공경매 또는 공매된는 경우 임차주택을 인도하고서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해서 환가대금으로부터 보증금을 변제 받을수 있다. 이때 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력고 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. 다만 임차권으로 경락인이나 양수인에게 대항할 수 있는 때에는 임대차종료후가 아니면 우선면제 받을 수 없다.
소액보증금의 우선변제적 효력은 소액보증금이란 특별시, 광역시에서는 3000만원 이하, 기타 지역에서는 2000만원이하인 것을 말하며 그 임차인이 우선변제받을 수 있는 소액보증금의 범위는 특별시 광역시에서는 1200만원이하, 기타 지역에서는 800만원이하로 한다.
또한 소액보증금의 합산액이 주택가격의 2분의 1을 넘는 경우에는 주택가격의 2분의 1을 소액보증금의 비율에 따라 분할한 액을 각 임차인의 보증금으로 본다. 2인이상의 임차인이 있더라도 그들이 가족공동생활을 할 경우1인의 임차인으로 본다.
소유권의 이전과 보증금의 승계
임대차의 목적물이 양도되어 임대인이 지위가 이전된 경우에 구임대인에게 교부한 보증금에 관한 권리, 의무도 당연히 양수인에게 이전하는 것이다.(통설)
④임대차의 종료와 보증금의 반환청구
임대차가 종료하면 임차인은 임대인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 판례는 임차물의 반환과 보증금의 반환은 서로 동시 이행의 관계에 선다고 본다. 우리나라의 보증금은 외국에 비해 다액이고 통상임차인의 반대채무를 초과하므로 일단 임차인의 보증금반환청구권을 인정하고 임대인이 상계하도록 해제조건설을 취함이 타당하다.
(2) 권리금
①의의
임대차 계약시에 주로 도시에서 건물의 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 금전이다. 권리금과 대가관계에 서는 것은 부동산자체의 용익이 아니라 지리적 위치나 고객관계, 신용 기타의 영업적요소 등이다.
②효력
임대차 종료시에 임차인이 반환청구를 하지 못한다. 또한 판례는 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기를 하는 약정이 있었다하더라도 그와 같은 권리금 반환청구권을 가지고 건물에 대한 유치권 행사할 수는 없다고 한다.(대판 1994.10.14, 93다62119)
8.임대차의 종료
(1)종료원인
①존속기간의 만료
임대차에 존속기간이 정하여져 있는 경우에는 그 기간의 만료로 임대차가 종료하게 된다.
②해지이 통고
통고 후 일정기간의 경과로 종료한다.(제635조)
존속기간을 정하지 않은 경우: 언제든지 계약해지의 통고를 할수 있다.
기간의 약정이 있는 경우; 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 경우에 한하여 언제든지 해지통고를 할 수 있다.
임차인이 파산선고를 받는 경우: 존속기간의 약정이 있는 경우에도 임대인이나 파산관재인은 계약해지의 통고를 할수 있다.(제637조) 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.(제637조 2항)
③해지
다음의 경우에는 곧 계약해지의 효력이 발생한다.
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(제625조)
임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때(제627조2항)
임대인의 동의없이 양도, 전대한 경우(제629조 2항)
차임연체액이 2기의 차임액에 달할때(제640조, 제641조)
기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우(제544조, 제546조)
(2)임차인의 사망과의 관계
①임대차에 있어서는 사용대차와는 달리 임차인의 사망으로 인하여 종료한다는 뜻의 규정을 두고 있지 않다.(제614조 참조) 이는 임차인이 사망한 때에는 그 임차권이 당연히 상속인에게 상속된다고 보기 때문이다.
②그런데, 주택임대차보호법은 임차권의 상속에 관한 특칙에 두고 있다.(주임법.제9조)
(3)임대차 종료의 효과
①소급효는 없으며 장래에 향하여 소멸한다.(제550조 참조) 그러나 과실있는 상대방은 손해배상 책임을 진다.(제551조참조)
②임차인은 목적물을 반환하고 그 반면에 유익비의 상환청구, 부속물매수청구 또는 부속물 수거 등을 할수 있다.

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