부동산학 개론

목차

제1편 부동산학이론
제1장 부동산학 총론
제1절 부동산학 의의
제2절 부동산학의 접근방법
제3절 부동산의 분류
제4절 부동산의 본질
제5절 부동산의 특성

제2장 부동산 이용과 관리 및 신탁
제1절 부동산 이용
제2절 부동산의 관리
제3절 부동산 신탁

제3장 부동산 경제론
제1절 부동산 수요. 공급이론
제2절 부동산 시장
제3절 부동산 경기 변동

제4장 부동산 개발과 투자
제1절 부동산 개발
제2절 부동산 투자

제5장 부동산 경영과 마케팅 및 광고
제1절 부동산 경영
제2절 부동산 마케팅
제3절 부동산 광고

제6장 부동산 권리분석

제7장 부동산 입지선정

제8장 부동산 상담 (컨설팅)과 중개
제1절 부동산 상담 (컨설팅)

제9장 부동산 금융 및 보험
제1절 부동산 금융
제2절 부동산 보험

제10장 부동산 문제와 정책
제1절 부동산 문제
제2절 부동산 정책
제3절 부동산 조세

본문내용

요하다.
3) 주택환경계획
. 안전하고 건강한 주거환경
. 편리하고 효율적인 주거환경
. 쾌적한 주거환경
. 문화적인 주거환경
(3) 우리의 주택 정책의 과제
1) 주택정책시 주택의 양적 문제와 질적문제를 함께 고려해야 한다.
2) 저소득층의 내집마련을 위해 주택금융을 확대해야 한다.
3) 주택난 해소를 위해 투기를 근절시키는 것을 요한다.
4) 현재의 주택난은 시장경제 원리에 의한 주택공급확대, 구매력의 강화, 주거환경계획을 함께 추진해야 한다.
5) 주택 정책시 양적 문제와 질적 문제를 함께 고려해야 한다.
6. 토지공개념
1) 의의
국가정책적 차원에서 사익과 공익의 조화를 기하고 공공복리를 우선시킴으로써 국토자원의 효율적인 이용과 균형을 추구하려는 토지정책적 개념이다.
2) 정책수단
(1) 토지이용에 관한 정책수단
용도, 지역, 지구, 구역제(국토이용관리법, 도시계획법)
(2) 토지거래에 관한 정책수단
검인계약서 (부동산등기법), 토지거래허가제(국토이용관리법), 농지취득자격증명제(농지법)
(3) 토지소유에 관한 정책수단
택지소유 상한제 (택지소유상한에 관한 법률), 농지소유 상한제 (농지법), 기업의 비업무용 토지에 대한 중과세(지방세법)
(4) 개발이익 환수제도
개발부담금(개발이익 환수에 관한 법률), 양도소득세(소득세법), 토지종합과세제도, 지가공시제도 (지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률)
7. 임대주택 정책
(1) 임대료 규제
1) 의의
주택의 소유자가 특정 수준이상으로 임차자에게 임대료를 부과할 수 없도록하는 제도로서 이는 개발도상국에서 물가불안 해소를 위해 채택되고 있다.
2) 효과
. 정부가 규제하는 임대료의 한도가 시장에서 결정되는 균형임대료보다
높다면 시장에서의 주택가치가 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다.
. 다른 것이 동일 할 경우 균형임대료보다 규제임대료를 낮게 설정하면
그만큼 초과수요를 발생시켜 임대부동산의 부족현상을 초래한다. 이때 투자자들은 임대주택에 자금을 투자하는 것을 기피하게 되고 기존의 임대부동산도 다른 용도로 전환하고자 한다. 그러므로 고소득층에 비해 상대적인 지불이 어려운 저소득층 임차자들은 집을 구하기 어렵게 되고 임대 부동산의 질적 저하를 가져온다.
(2) 임대료 보조
1) 의의
일정 수준이하의 저소득층에게 정부가 직접적으로 무상으로 임대료의 일부를 보조해 주거나, 경우에 따라서는 일정한도까지 과세소득을 공제해 주는 정책이다.
2) 효과
. 일정수준이하의 저가주택의 건설을 하는 정부의 제한이 강할수록 많은 양의 저가주택이 고가주택으로부터 하향여과된다.
. 고가주택의 하향여과는 고가주택에 대한 공급부족을 야기시키고 고가주택의 양은 전과 동일한 수준에서 균형을 이루게 된다.
. 장기적으로 볼 때, 저가주택의 양은 전체적으로 증가하나 고가주택의 양은 전과 동일한 수준에서 균형을 이루게 된다.
. 다른 것이 일정할 경우, 균형임대료도 원래의 수준으로 회귀한다.
(3) 공공주택
1) 의의
정부가 보조정책이나 임대료 규제같은 간접적인 방법외에 임대주택을 건설하여 직접 저소득층 가구들에게 임대하는 방법을 말한다. 하향여과되어 온 저가주택들이 황폐화되고 저가주택이 원활하게 공급되지 않을 때 부족분을 보충하기 위해 공공주택건설이 계획된다.
2) 단기적 효과
. 공공주택의 임대료가 사적 시장의 임대료보다 낮으므로 정부에 의한 공공주택의 수요를 증가시키고 사적시장의 임대주택에 대한 수요를 감소시킨다. 따라서 저가주택에 대한 사적시장의 임대료 수준은 하락하게 된다.
. 공공주택의 공급은 공공주택으로 이주해 오는 사람이나 사적시장에 머무는 사람이나 단기적으로 둘 다 혜택을 본다.
3) 장기적 효과
. 다른 조건이 일정한 경우 공공주택의 공급은 장기적으로 임대료를 원래의 수준으로 회복시키고 사적시장의 공급량은 그만큼 감소시킨다. 이때 사적시장에서 줄어드는 공급량은 정부시장에서의 공급량과 일치하게 된다.
. 공공주택의 공급은 임대료에 대한 2중가격을 형성하여 공공주택에 거주하는 저소득층에게 혜택을 준다. 이는 공공주택 거주자들은 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 얻게된다.
제3절 부동산 조세
1. 의의
국민은 납세의무가 있는데 부동산 조세는 국가등이 그 직무 수행상 필요한 경비를 충당하기 위하여 또는 정책목적을 위하여 권력으로 사인 또는 사적단체에 대하여 무상성 또는 강제성에 의하여 과징하는 재화라고 한다.
2. 기능
부동산 자원배분을 위하여 서민주택을 위한 조세상의 특혜를 주고, 소득재분배를 위해 상속세, 재산세등을 징수하고, 지가 안정을 위해 양도소득세등을 부과한다.
또한 1세대 1주택의 비과세, 호화주택의 중과세등을 함으로써 주택문제 해결에 기여한다.
3. 부동산 관련 세법의 분류
구 분
세 법
국 세
지 방 세
부동산을 보유할 때
종합소둑세(개인의 부동산임대소득),
법인세(법인의 부동산임대소득),
부가가치세(부동산임대업),
재평가세,인지세
재산세, 종합토지세,도시계획세,공공시설세, 사업소세,농지세
부동산을 취득할 때
상속세, 증여세, 인지세
취득세, 등록세
부동산을 매각할 때
양도소득세(개인),
특별부가세 및 법인세(법인), 개인의 부동산매매업 및 주택신축판매업)
부가가치세 인지세
주민세
4. 주택에 대한 조세
(1) 조세의 전가와 귀착
1) 조세의 전가
조세를 최초 부과시 각 경제주체들이 자신의 경제활동에서 부과된 조세의 실질적인 부담의 일부 또는 전부를 다른 경제주체에게 이전되는 것을 전가라고 한다.
2) 조세의 귀착
전가된 실질적인 조세부담이 각 경제주체들에게 최종적으로 낙착되는 결과를 말한다.
(2) 탄력성의 크기와 조세의 귀착
1) 수요가 완전 비탄력적 (수요곡선 수직) : 소비자가 전부 부담한다.
2) 공급이 완전 비탄력적 (공급곡선 수직) : 생산자가 전부 부담한다.
3) 공급이 비탄력적일 때 (수요가 탄력적 일 때) : 소비자 부담이 작아지고 생산자의 부담이 커진다.
4) 수요가 비탄력적일 때 (공급이 탄력적일 때) : 생산자의 부담이 작아지고 소비자의 부담이 커진다.

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