[부동산시장][부동산 간접투자제도][부동산 증권화][부동산 금융][부동산]부동산시장에 있어 부동산 간접투자제도와 부동산 증권화 및 부동산 금융의 현황과 제언(사례 중심)(부동산, 부동산시장, 부동산투자)

소개글

[부동산시장][부동산 간접투자제도][부동산 증권화][부동산 금융][부동산]부동산시장에 있어 부동산 간접투자제도와 부동산 증권화 및 부동산 금융의 현황과 제언(사례 중심)(부동산, 부동산시장, 부동산투자)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 인터넷 혁명에 따른 부동산 산업의 변화
1. 부동산 정보 제공업
2. 주택담보대출업
3. 부동산 중개업

Ⅲ. 부동산 투자와 위험관리
1. 부동산투자의 평가
1) 부동산투자의 수익률 평가
2) 부동산 투자의 위험성 분석
2. 임차와 매입의 의사결정
3. 임대와 매각의 의사결정
4. 재무 레버리지와 부동산투자

Ⅳ. 부동산시장의 변화

Ⅴ. 부동산 간접투자제도의 도입

Ⅵ. 부동산 증권화 현황
1. 자산담보부증권(ABS)
1) 흐름도
2) 발행 현황
2. 주택저당증권(MBS)
1) 흐름도
2) 발행 현황
3. 부동산투자회사(REITs)
1) 개념
2) 선진 사례

Ⅶ. ABS 및 MBS
1. 도입배경 및 입법의 목적
2. 자산유동화구조
3. 자산유동화제도의 확립

Ⅷ. REIT와 Project Financing

Ⅸ. 부동산 금융 활성화를 위한 제언
1. 부동산 투자도관체의 도입 - 부동산유한투자조합제도
1) 기존 부동산 투자도관체의 한계
2) 미국의 부동산 유한투자조합제도란
3) 부동산 유한투자조합의 도입
2. 공사할부채권의 유동화 - 수주 또는 리모델링 사업의 자금조달수단
3. 일본 SPC 사례의 국내 활용

Ⅹ. 결론

본문내용

는다. 공사 대금을 할부로 받는다는 것은 건설업체가 발주자에게 시공자 금융을 제공해주는 것과 동일하기 때문에 공사 수주를 용이하게 할뿐만 아니라 공사 발주를 늘리는 효과가 있다. 그리고 건설업체가 공사의 대가로 수령한 공사할부채권은 발주자의 신용, 부동산 담보 여부, 에스크로우 계정의 설정 여부 등에 의해서 채권의 신용등급이 결정된다.
둘째, 여러 건설업체로부터 모은 공사할부채권을 SPC에 인수시키고 SPC는 ABS를 발행하여 자금을 조달한다. 그리고 ABS로 조달한 자금은 공사할부채권의 인수대금으로 건설업체에게 지불한다. 그런데 대부분의 공사할부채권은 상대적으로 소액으로 나누어서 결재되기 때문에 어느 한 건설업체가 일정 수준 경제성이 있는 규모의 공사할부채권 유동화를 하기에는 역부족이다. 따라서 건설업체를 대표하는 협회나 연구기관들이 이런 공사할부채권이 일정규모 이상이 수집될 수 있도록 중간 조정 역할이 필요하다.
셋째, 발주자와 건설업체의 신용, 담보부동산의 가치, 발주자의 독립된 현금흐름의 제공여부 등에 따라서 공사할부채권의 신용등급이 결정되게 된다. 그러므로 공사할부채권의 ABS를 주관하는 금융기관은 사전에 공사할부채권의 신용 등급을 추정하여 기본적인 인수조건을 건설업체에게 공시할 필요가 있다. 만약 이런 기준이 없다면 건설업체들은 발주자에게 할부 부담을 어느 정도 전가해야 할지 결정할 수 없기 때문이다.
넷째, 만약 공사할부채권의 신용등급이 기대에 못 미칠 경우 공사할부채권을 매각한 건설업체의 매각비중에 따라서 ABS의 후순위채를 인수시킬 수도 있다. 그리고 SPC에 인수되는 공사할부채권을 금액, 발주자, 담보여부 등을 다양화하여 SPC의 자산 풀의 신용등급을 향상시킬 수 있도록 위험에 대한 분석이 사전에 이루어지는 것이 효과적이다.
이렇게 공사할부채권이 유동화되면 건설업체의 건설 수주를 촉진시켜 건설경기의 활성화에 상당히 기여할 것으로 예상된다. 특히 빌딩 리모델링 사업의 자금조달 수단으로 이용될 가능성이 높다. 왜냐하면 빌딩을 리모델링을 하면 리모델링 이전보다 임대 수입이 어느 정도 상승하게 된다. 그러므로 미래의 향상된 임대수입으로 리모델링 공사자금의 상당 부문을 부담할 수 있게 된다. 즉 미래의 임대수입으로 공사할부채권의 원리금을 상환할 수 있으므로 가장 적합한 자금조달 수단으로 판단되는 것이다.
그러나 이런 유동화 방식은 결국 건설업체들이 발주자에게 시공자 자금을 지원하는 것과 같으므로 만약 발주자가 부실화될 경우 건설업체들이 그 부담을 질 수밖에 없다. 그렇지만 역설적으로 건설업체들의 발주자에 대한 신용분석 능력이 향상되는 긍정적인 효과도 있는 것이다.
3. 일본 SPC 사례의 국내 활용
SPC 제도가 도입된 이후 대다수가 미래의 안정적인 현금흐름이 발생되는 빌딩이나 공동주택 등을 대상으로 SPC를 통해서 유동화된 것을 알 수 있다. 그러나 최근 들어서는 상법상의 익명조합, 부동산 특정공동사업법, SPC제도를 활용하여 부동산 개발형 분양사업에 소요되는 개발자금을 조달하는 사례가 점점 더 늘어나고 있다. 미쯔비시 지쇼와 동경해상화재보험의 사례를 통하여 이런 자금조달 구조가 국내에 적용가능한가를 간략히 살펴보았다.
디벨로퍼인 미쯔비시 지쇼가 맨션개발사업의 투자도관체인 상법상의 익명조합의 영업자가 되었고 출자자 지분은 SPC를 통해서 유동화하였다. 그리고 SPC는 익명조합의 출자자 지분에 대응한 자산대응증권을 발행하였고 이 증권을 동경해상화재보험이 인수하였다. 부동산 개발사업를 통해서 발생되는 수입과 원금은 익명조합의 출자자인 SPC에게 지급되고 SPC는 자산대응증권의 소지자인 동경화재해상보험에게 원리금을 지급한다. 결국 익명조합과 SPC법을 이용함으로써 부동산 개발형 분양사업에 소요되는 개발 자금을 조달할 수 있게 된 것이다.
국내에도 상법상의 익명조합 제도가 도입되어 있으며 일본 SPC법과 유사한 ABS법이 제도화되어 상당 수준 활성화되어 있다. 그러므로 유동화 전문회사가 익명조합 출자자 지분을 투자할 수 있다면 이를 기초로 ABS를 발행하는 데에 하등의 문제가 발생될 소지는 없어 보인다. 왜냐하면 출자자 지분이 충분한 가치를 지닌 증권이고 그 가치 범위 내에서 ABS가 발행되기 때문이다. 또한 상법상의 익명조합이 법인세 이중과세 면제 혜택이 있는 투자도관체로 인정된 사례가 있기 때문에 거래비용도 줄일 수 있다. 그러나 이 방안은 시론적인 수준이며 구체적으로 시행하기 위해서는 좀 더 엄밀한 검토가 요구된다고 하겠다
Ⅹ. 결론
상대적으로 낙후되었던 금융부문에 대해 일대 개혁이 진행되었으며 외국인자본의 유입이 시작되면서 선진금융기법도 함께 도입되어 금융부문의 효율성을 제고시킬 수 있는 기회가 될 것으로 예상된다. 이러한 변화 중에서 부동산시장에 지대한 영향을 줄 수 있는 제도가 도입되었다. 그동안 단절되었던 금융시장과 부동산시장을 연결하는 자산유동화제도의 도입이 바로 그것이다. 이 자산유동화제도의 도입은 당시 기업의 부실채권(non-peforming asset)을 떠맡은 성업공사(현 자산관리공사)의 현금흐름을 원활히해야 할 필요성으로부터 출발하게 되었으며 이를 위해 「자산유동화에관한법률」이 제정되었다. 따라서 자산보유자가 보유하고 있는 채권을 담보로 자산담보부증권(Asset-Backed Security, ABS)의 발행이 가능해 짐에 따라 유동성 부족에 따른 문제점을 해결할 수 있게 되었다. 이와 더불어 주택저당채권을 담보로 발행되는 주택저당증권 (Mortgage-Backed Security, MBS)도 동법과 「주택저당채권유동화회사법」에 의해서 가능하게 되었다.
이러한 일련의 변화로 부동산시장과 금융시장을 접목시킬 수 있는 시대가 도래하게 되었으며 이는 부동산에 대한 간접투자시대가 열리게 되었다. 이러한 변화를 더욱 부추길 수 있는 것은 현재 검토 중에 있는 부동산투자회사(Reat Estate Investment Trusts, REITs)제도의 도입일 것이다. 부동산투자회사는 신탁이나 지분 출자를 통해 모집된 자금을 부동산에 투자하고 발생하는 수익을 분배하는 기능을 가진 회사로, 역시 부동산에 대한 간접투자를 확대하는 효과를 가져올 것이다.

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