[부동산신탁][부동산투자신탁][리츠][REITs][부동산투기][투기][부동산]부동산신탁, 투자신탁(리츠-REITs)의 현황, 문제점과 향후 과제 및 방향 분석 - 부동산투기의 발생 원인과 투기의 기능(부동산)(부동산투자)

소개글

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 투기의 발생 원인과 투기의 기능
1. 부동산 투기의 발생 원인
2. 시장경제사회와 투기의 기능

Ⅲ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 의의

Ⅳ. 부동산투자회사제도 도입

Ⅴ. 부동산신탁업무의 종류
1. 토지개발신탁
1) 토지(개발)신탁의 종류
2) 토지(개발)신탁의 업무흐름
3) 토지신탁의 장점
4) 국공유지 신탁
5) 신탁대상 국공유지
2. 담보신탁
1) 부동산담보신탁의 업무흐름
2) 현행 저당제도의 문제점
3) 부동산담보신탁의 장점
4) 채무자와 금융기관의 장점
5) 부동산 담보신탁의 취급사례
3. 관리신탁
1) 부동산관리신탁의 업무흐름
2) 부동산관리신탁의 종류
3) 부동산관리신탁이 필요한 경우
4) 부동산 관리 신탁의 취급사례
4. 처분신탁
1) 부동산처분신탁의 업무흐름
2) 부동산처분신탁이 필요한 경우
3) 부동산 처분신탁의 취급사례

Ⅵ. 제도 활성화의 전제 조건
1. 신탁 구조
1) 기본 구조
2) 신탁의 형태
2. 운영 구조
1) 기본 구조
2) 외부 차입의 제한
3) 개발사업의 제한

Ⅶ. 현황 및 문제점

Ⅷ. 향후 과제 및 방향
1. 시장과 정부의 명확한 역할 구분
2. 전반적인 경제여건의 개선
3. 부동산 증권화시장의 여건조성

Ⅸ. 결론

본문내용

서는 해결해야 할 일이 아직도 많은 것 같다.
현재 우리나라 부동산간접투자의 활성화를 달성하기 위해서 극복해야 하거나, 조성해야 할 사항들에 대하여 몇 가지 짚어보도록 한다.
1. 시장과 정부의 명확한 역할 구분
정부는 부동산 증권화시장 안에서 적용될 규칙을 공정하게 그리고 투명하게 만들어 주어야 한다. 부동산 증권화시장이 제 기능을 발휘할 수 있도록 적절한 지원을 해줄 필요가 있다. 초기의 증권화시장을 육성하기 위한 공적인 배려가 필요하다. ABS, MBS, REITs 중개기관들은 자산보유자와 투자자 사이를 연계해 주는 역할을 담당하기 때문에 취득세, 등록세 등 이전과세나 양도소득세는 면제하고, 법인세도 초기에는 감면 및 면제를 해줄 필요가 있다. 부동산증권화의 활성화 여건이 충분히 성숙할 경우 자칫 부동산시장의 과열이 예상되는데, 이에 대응책이 동시에 마련되어야 한다. 부동산시장에 공개시장 조작기능이 어느 정도 효과를 지닐 수 있게 하는 방안은 마련할 만하다. 정부가 부동산 증권화시장의 왜곡을 초래할 정도로 시장에 너무 깊이 개입해서는 안 될 것이다. 부동산업계가 전문화되고 분업화되도록 여건을 조성할 필요가 있다. 정부는 현재와 같은 수많은 부동산업계들이 각자 경쟁력 있는 자신의 분야를 찾도록 해주어야 한다. 이중과세의 문제이다. 관련업계에서는 취득세, 등록세는 현행대로 납부할 용의가 있지만 보유와 처분에는 세금감면이 있지 않으면 적정수익률을 확보하기가 힘들다고 알려져 있다. 이에 대한 제도적 뒷받침이 요구된다.
2. 전반적인 경제여건의 개선
부동산 간접투자시장은 전반적인 경제여건과는 밀접한 관련을 지닌다. 그러므로 이를 위해서는 최소한 다음과 같은 조건들이 성취되어야 할 것이다. 부동산 증권화시장은 경제전반의 여건에 크게 의존하기 때문에 기업 및 금융기관의 구조조정을 신속하고 철저하게 추진하여 경제체질을 튼튼하게 만드는 것이 중요하다. 투자자를 부동산 증권화시장에 유치하기 위해서는 자본시장 수익률(또는 이자률)이 현재보다 낮아지고, 부동산시장 수익률은 현재보다 높아져야 한다. 따라서 부동산 매매가격의 안정유지가 필요조건이다.
3. 부동산 증권화시장의 여건조성
부동산 증권화시장의 모든 과정이 투명해야 한다. 부동산가격 및 지대소득을 정확히 평가할 수 있는 평가기법의 선진화가 필요하다. 이를 위해 전문평가제도를 개선할 필요가 있으며 산학협동이 강화되도록 유도되어야 한다. 또한 관련정보, 특히 부동산투자지표 등의 정보인프라를 조속히 구축할 필요가 있다. 부동산증권화 관련업무를 담당하는 전문가의 양성이 시급하다. 신용평가전문가 양성과 평가기관의 분석능력 및 분석기법을 조속히 선진화할 필요가 있다. 부동산자본의 대형화이다. 특히 수익률이 보장되는 상품이라면 현재의 코스닥 시장 못지 않게 투자자들이 몰릴 것이다. 따라서 부동산과 금융이 접목됨으로써 창출하는 현금흐름을 중요시하는 풍토가 조성되어야 한다. 즉 부동산시장에서의 부동산투자정책이 바뀌어야 할 필요가 있다. 단기투자가 줄어들고 장기적인 투자자세가 확립되도록 시장여건을 확립할 필요가 있다.
Ⅸ. 결론
80년대말에서 90년대초까지 우리나라 부동산시장은 과열현상을 보였다. 지가와 주택가격이 급격히 상승하여 시중의 유휴자금이 대거 부동산시장으로 몰렸으며 급기야 정부는 \'토지공개념\'이라는 제어장치를 마련하였다. 이러한 정부의 대처방안이 나온 이면에는 부동산시장의 투기 문제가 있었다.
절대적으로 토지면적 및 주택수가 부족한 상황에서 개발수요의 급증에 따른 부동산시장의 수급불균형으로 주택을 포함한 부동산에 대한 투자는 항상 높은 프레미엄 을 얻을 수 있었다. 그래서 부동산은 안전한 투자상품이 되었으며, 이로 인해 부동산시장이 과열 조짐을 보일 때마다 정부는 투기 억제를 위한 각종 대책을 발표하였다. 역시 대상은 부동산시장의 투기 문제였다.
국어사전을 보면, \'투자\'란 사업에 자금을 투입하는 출자와 이익을 고려하여 주권, 채권 등의 구입에 자금을 돌리는 행위로 정의하고 있다. \'투기\'는 불확실한 이익을 예상하여 행하는 사행적 행위로서 시가의 변동을 예기하고 그 차익을 얻기 위하여 행하는 매매거래로 정의하고 있다. 따라서 사행적 행위로 간주될 경우 이를 투기라 하고 그렇지 않을 경우 투자라 한다는 것이다. 그렇다면 어디까지가 사행적 행위일까? 이에 대한 정의는 그렇게 간단하지 않다. 굳이 따진다면 수익률을 기준으로 기준 수익률 이상일 경우 투기가 되고 이하일 경우 투자가 될 것이다. 그러나 기준 수익률이 예를들어 20%일 경우 수익률이 21%는 투기가 되고 19%이면 투자가 된다. 따라서 이러한 구분은 매우 애매모호하며 일정한 잣대를 가지고 측정될 수 있는 것이 아니다.
최근 코스닥증권시장(주)가 발표한 자료에 따르면 세계 주요 50개 증권거래소를 대상으로 조사한 결과 우리나라의 코스닥시장의 싯가회전율이 1,108%로 가장 높은 것으로 나타났다. 이 결과는 세계 1위로, 2위인 미국의 나스닥시장의 싯가회전율 352.2%보다 3배가 넘는 수치이다. 이러한 수치는 단타위주의 매매가 성행했다는 것을 의미하며 투자보다는 투기에 가까운 시장이었다는 것을 말해준다. 그러나 사람들은 이러한 행위를 \'증권투자\'라고 부른다. 증권투자의 경우 소득세가 없기 때문에 여타 투자상품에 비해 투자종목을 잘 선택하면 상대적으로 높은 수익률을 얻을 수 있다. 주식투자는 매입가격과 매도가격의 차익을 노리는 투자수단으로 수익률이 높게 예상하는 사람이 많을수록 매매차익은 크게 되며 이러한 행위는 어쩌면 투기에 가까운 행위라고 볼 수 있다.
그럼에도 불구하고 우리는 부동산가격이 조금만 높은 수준으로 상승하면 투기를 우려하면서도 코스닥시장의 높은 수익률을 기대하고 참여하는 경우에는 투자라는 말을 서슴지 않고 있다. 그 이유는 부동산이 갖고 있는 특성에서 찾을 수 있을 것이다. 주택을 포함한 부동산은 인간의 기본 생활요소인 의식주를 생산하는 중요한 생산요소로 일상생활과 매우 밀접한 관계를 가지는 상품이다. 따라서 주식과 달리 가격이 급상승할 경우 이에 대한 폐해가 크다는 점이다. 이러한 근거로 부동산가격 상승에 대한 반응은 지나칠 정도로 과민할 수밖에 없다.

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부동산,   부동산신탁,   부동산투자신탁,   리츠,   REITs