공인중개사 부동산학개론 1편 - 부동산의 기초이론

목차

제1장 부동산학의 본질
제1절 부동산학의 개요
1. 부동산학의 개념
2. 부동산학의 성격
제2절 부동산의 범위
1. 협의의 부동산(민법 제99조)
2. 준부동산
제3절 부동산의 용어정리
1. 토 지(土地)
2. 건 물(建物)
제4절 부동산의 특성과 속성
1. 부동산의 특성
2. 부동산의 속성
3. 인근지역의 Age Cycle Pattern(생애주기)
제5절 부동산 활동 및 현상론
1. 부동산활동 및 현상론의 체계
2. 부동산활동론
3. 부동산 현상론

제2장 부동산 경제이론
제1절 부동산 시장이론의 의의와 특성
1. 의 의
2. 부동산시장의 특성
제2절 부동산시장의 균형
1. 수요이론
2. 공급이론
3. 효율적 시장
4. 불완전시장과 할당적 효율성(割當的效率性)
제3절 주택의 수요와 공급
1. 주택의 수요(住宅需要)
2. 주택의 공급(住宅供給)
제4절 부동산 경기변동론
1. 부동산경기와 일반경기
2. 부동산경기의 순환
3. 경기별 유형
4. 부동산경기의 측정

본문내용

수요의 발생시점에 일치하여 공급
3) 적지성원칙(適地性原則) : 주택수요에 필요한 지리적위치에 공급
4) 적법성원칙(適法性原則) : 법규의 규정에 맞게 공급되어야 한다.
5) 간소성원칙 : 취득의 편리를 고려한 공급이 쉽게 취득하도록 한다.
(3) 규모의 경제
우량주택을 양산하여 저가로 공급함으로써 수요를 자극하는 등 영세한 업체가 누릴 수 없는 대규모업체가 누리는 유리한 점이다.
제4절 부동산 경기변동론
1. 부동산경기와 일반경기
(1) 의 의
1) 최광의 : 토지경기
2) 광의 : 상업용 부동산 등의 건축경기
3) 협의 : 주거용 부동산의 건축경기
(2) 특 성
1) 순환주기는 약 17∼18년으로 일반경기순환보다 2배정도 길다.
2) 저점(低點)이 깊고 정점(頂點)이 높다.
3) 일반경기변동(一般景氣變動)에 대응하여 민감하게 작용하지 못하는 타성(惰性)이 있다.
4) 부동산경기는 일반적으로 개별적·지역적 현상이 있다.
5) 일반경기순환보다 먼저 회복하고 늦게 후퇴하며, 때로는 상호 역행·독립선행할 수 있다.
6) 부동산경기는 일반경기보다 대체로 늦게 뒤따르는 시간차를 보이나 차이가 크지 않기 때문에 학자에 따라서는 병행(竝行)한다고도 본다.
2. 부동산경기의 순환
(1) 특 징
1) 부동산경기는 양적으로 반드시 일반경기에 따라 변화하지 않고 일반경기를 선행(先行)하는 경향이 있다.
2) 일반경기보다 저점과 정점이 깊고 높은 것이 일반적이며 부동산특성 때문에 타성에 빠지거나 또는 역행(逆行)하기도 한다.
3) 부동산경기순환도 약 17∼18년(건축경기) 사이를 오르내리는 경기순환을 갖는다.
4) 부동산경기는 일반경기의 변동에 대응하여 둔감하게 작용한다.
5) 부동산경기에 있어서 수요가 감소하면 가격도 하락한다.
6) 일반경제시장과 부동산시장은 서로 밀접한 관련을 맺고 있어 서로 영향을 주고 있다.
7) 부동산경제를 구성하는 각 부분별로 순환적 변동을 위시한 계절적·장기적·무작위적 변동이 있다.
(2) 순환적 경기변동
1) 부동산부분에서 가장 중요하고 뚜렷한 것이 순환적변동현상이다.
2) 부동산경기순환에는 대체로 장기순환(17∼18년) 주기와 단기순환(3년정도) 주기가 있다.
3) 부동산경기는 흔히 건축착공량과 매매량 등으로 측정된다.
4) 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기와는 반대로 역순환적현상을 보이고 있다.
5) 상업용부동산과 공업용부동산의 건축경기는 주거용부동산의 건축경기와는 반대로 일반경제의 경기순환과 거의 일치하는 경향이 있다.
6) 전체적으로 볼 때 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 경향이 있다.
(3) 다른 형태의 경기변동 : 계절적변동, 장기적변동, 무작위적변동 등
3. 경기별 유형
(1) 상향시장(上向市場)
1) 하향시장의 반대이고 일반경기순환의 확장시장에 속한다.
2) 거래가 활발하고 가격은 상승국면이다.
3) 후퇴시장의 전국면(前局面)이므로 후퇴의 가능성을 내포 할 수 있다.
4) 과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선(下限線)이 된다.
5) 매방(賣方)의 관리에 더욱 주안점을 두게 되는 것이 일반적이다.
6) 건축허가신청(建築許可申請)이 증가되고 그 증가율이 계속 상승
(2) 안정시장(安定市場)
1) 부동산의 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 부동산 시장이다.
2) 불황에 강한 부동산시장이 이에 속하는 것이 원칙이며, 주로 도심지(都心地)의 부동산시장이 이에 속하며 위치가 좋고, 규모가 작은 주택이나 도심지점포(都心地店鋪)가 이에 속한다.
3) 경기순환에 분류되는 것은 아니나 경기와 전혀 무관하지는 않다.
4) 안정시장에서의 사례가격은 새로운 거래에 신뢰(信賴) 기준이 된다.
(3) 후퇴시장(後退市場)
1) 상향시장이 절정에 이르러 경기가 후퇴하는 국면이다.
2) 거래가 한산해지고 가격상승이 중단(中斷)·반전(反轉)된다.
3) 금리가 높고 자금픽박이 가해져 부동산활동이 둔화된다.
4) 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선
5) 한국은 투기현상이 심해 정부의 강력한 규제만 있으면 비교적 단시일내에 경기가 후퇴하는 것이 특징이다.
6) 매방증시화현상(賣方證市化現象)이 반전되어 매방증시화현상(買方證市化)이 커지게 된다.
7) 후퇴시장이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공가율(空家率)이 커지기도 한다.
8) 하강이 급격하게 진행되어 단시일에 하강하는 곳에서는 부동산거래활동이 중단되기도 한다.
(4) 하향시장(下向市場)
1) 일반경기의 수축시장에 속하고, 거래가 저조하고 가격상승이 둔화(鈍化) 또는 하락한다.
2) 공가율과 금리(金利)가 높아지고 소유자체가 부담이다.
3) 과거의 거래가격은 새로운 사례가격의 상한선이 된다.
4) 큰 호화주택(豪華住宅)·교외(郊外)의 분양택지(分讓宅地) 기타 불요불급(不要不急)한 부동산은 이 국면에 약하다.
5) 한국은 오히려 투기의 대상이 된다.
6) 중개업자(仲介業者)의 업무능률이 저하된다.
7) 부동산활동에 있어서 매방증시화현상(買方證市化現象)이 커진다.
8) 건축허가신청건수가 상당히 저하된다.
(5) 회복시장(回復市場)
1) 경기의 하향이 저점에 이르러 하향을 멈추고 상승하기 시작
2) 거래가 활기를 띠기 시작하고 가격상승이 시작된다.
3) 금리가 낮고 자금여유(資金餘裕)가 생겨 부동산투기가 시작된다.
4) 과거의 사례가격은 새로운 사례가격의 기준가격이 되거나 하한선
5) 부동산활동에 있어서 매방증시화(買方證市化)의 태도에서 매방증시화(賣方證市化)로 변화한다.
6) 경기회복은 개별적·지역적으로 이루어지는 것이 일반적이다.
7) 후퇴국면은 급속한 것에 비해 회복국면은 통상적으로 시간이 오래 걸린다.
경기회복의 징후(景氣回復 徵候)
① 당해지역(當該地域)을 찾는 고객(顧客)의 동향(動向)
② 택지(宅地)의 거래동향(去來動向)
③ 형성(形成)된 지가수준(地價水準)
④ 공가율동향(空家率動向)
⑤ 건축자재(建築資材) 등의 수요동향(需要動向)
⑥ 건축허가신청동향(建築許可申請動向)
⑦ 지난날 경기후퇴를 초래한 요인의 변화 등
4. 부동산경기의 측정
건축물의 증감, 부동산의 가격변동, 주택의 거래량, 택지의 분양상태, 정책 및 경제적·사회적 요인 등의 동향 등

키워드

공인중개사,   부동산학개론,   요점정리