대형상권 조사방법 및 쇼핑몰 개발 전략

본문내용

00만명, 롯데월드 700만명)과 유사한 정도의 고객이 흡인되고 있다. 따라서 이들 시설에 대한 수요를 별도로 계산하여 전체 수요를 산정해야 한다.
해당 쇼핑센터 타운 파생수요 계산
롯데월드나 코엑스몰과 같이 쇼핑센터가 위치한 타운내에 다수의 상업시설들이 복합되어 있는 경우 이들 시설로부터 파생되는 구매수요를 산정해야한다. 코엑스몰 사례의 경우 코엑스타운내에 호텔 4개, 백화점, 공항터미널, 오피스 2동, 컨벤션센터/전시장 등 다수의 시설들이 위치하고 있고, 이들 시설에 근무하는 상주인구 및 관련 유동객들의 수요도 막대하다. 따라서 이들 시설에서 쇼핑센터로 파생되는 수요를 추정하여 전체시설의 타당성 분석 및 수요추정에 반영해야 정확한 분석이 된다.
2.쇼핑센터 사례 분석
□ 코엑스몰 개요
위치: 강남구 삼성동 무역센터 타운 지하 1층
규모: 연면적 약 4만평(호텔, 공항터미널, 백화점 지하층 제외,
주차장 제외)
□ 시설Mix 및 규모 현황
구 분
규모(평)
TENANT
비 고
엔
터
테
인
먼
트
Multiplex 극장
6,500
MEGA BOX(동양그룹)
게임센터
160
개인사업자

수족관
2,400
Aquaria21
나이트클럽
473
개인사업자
카
테
고
리
킬
러
대형서점
1,225
반디앤루니스
CD레코드
350
사무용품
327
링코
스포츠/레저용품
453
한무쇼핑
판매/
서비스
시설
캐릭터/팬시상품
2,000
개인사업자
영패션
GUESS등 국내외 주요 브랜드

잡화/기타
중대형
외식
Food Court
512
Family Restarant
914
마르쉐, .TGIF, 베니건스, 우노
중소형
외식
Cafe/Bar
개인사업자
전문식당가
1,340
한/중/일식 주요식당
Fast Food
950
버거킹, 맥도날드, 롯데리아, 등
□ 내점 고객 CST(Customer Spotting Technique) 결과
상권범위: 서울 한강이남지역을 중심으로 한 광역상권 형성
-고객분포: 강남지역 45.7%, 강북지역 33.9%, 기타도시 20.4%
내점시 이용 교통수단: 지하철 60%, 버스 20%, 자가용 13%
*CST(Customer Spotting Technique)
-내점고객의 주소지 조사결과를 지도에 표시하여 상권범위를 파악
하는 마케팅조사 기법임. 유사시설에 대한 상권파악을 통해 계획
시설의 상권범위 및 지역별 예상점유율 등을 추정할 수 있음.
■ 대상시설의 타당성분석 및 수요추정방법 사례 예시
수요인구 추정 종합(1일 평균 유동인구)
구 분
계
상
중
하
연
령
10대
17,773
5,761
7,378
4,633
20대
76,047
25,772
32,988
17,287
30대
79,632
28,084
35,479
16,069
40대 이상
52,998
22,327
21,761
8,909
계
226,450
81,945
97,607
46,899
3.쇼핑몰/쇼핑센터 내 집객시설 복합효과와 개발전략
이상의 사례에서 분석한 바와 같이 대형 쇼핑센터내에 엔터테인먼트 등 집객기능 시설을 복합할 경우의 주요 효과는 다음과 같이 요약된다.
첫째, 일반 단일 대형점 대비 상권 및 고객범위 확대효과가 뚜렷하게 나타나고 있다.
둘째, 야간 및 휴일 지역 공동화 현상을 해소하여 전체시설의 영업활성화에 기여한다.
셋째, 대규모 공간내 사각지역을 최소화 시키는 효과가 있다. 코엑스몰의 경우 수평적으로 개발되어 주앙부 후면지역 등 유동성이 낮은 지역까지 고객을 끌어들이는 효과가 있다. 수직적으로 개발되는 시설의 경우 상층부에 배치하여 고객을 끌어올림으로서 샤워효과를, 지하층에 배치하여 분수효과를 도모할 수 있다.
넷째, 분양/임대시설의 경우 집객시설이 복합되면 일반 분양/임대 수요자들로 하여금 영업활성화에 대한 기대감을 주어 분양/임대를 촉진하는 효과가 있다.
그러나 모든 시설이 이러한 효과를 나타내는 것은 아니다. 집객시설의 복합여부나 상권 및 시설특성에 부합되는 시설을 선별적으로 개발해야한다. 최근 개발되는 대부분의 시설들은 천편일률적으로 멀티플렉스 극장을 복합하고 있으나 도심권 중심상권에 위치하고, 주변에 극장가나 기타 집객기능 시설이 배치되어 있다면 구태여 해당 시설에 극장을 개발할 필요가 없을 것이고, 꼭 필요한 경우 다른 용도의 차별화된 업종/시설을 복합하는 것이 최대의 효과를 올릴 수 있다.
따라서 향후 쇼핑센터를 개발하는 경우 상권특성을 물론 개발시설의 목표객층과 상품특성 등을 면밀하게 분석하여 집객시설의 복합여부 및 업종선택이 이루어져야 할 것이다.

키워드

쇼핑몰,   상권,   상가,   개발,   전략,   부동산