부동산 자산관리(PM) 업계의 현황과 PM평가시스템 방향

목차

1. 머리말

2. 이론적 배경
2.1 부동산 자산관리PM(Property Manager)이란
2.2 PM(Property Manager)의 주요업무

3. 현대의 PM(Property Manager) 특징 및 현황
3.1 부동산management의 분류
3.2 일본에서 PM(Property Manager)의 역사
3.3 진입원천에서 본 PM(Property Manager)업계 진출회사의 특징
3.4 현대에 요구되는 PM(Property Manager) 관점
(1) 보전관리 등 기본사항의 철저
(2) Cash flow증가와 직접 관련된 방안
(3) 정보화시대에 대응한 보다 발전된 운용관리시스템의 도입
(4) 인재육성의 중시, 지식의 공유화
(5) 기타 출구전략, 매각루트의 구축 등
3.5 PM(Property Manager)업계의 과제
(1) 과거의 빌딩관리업계의 과제
(2) 부동산증권화에 의해 부각된 PM의 과제
(3) PM업계의 구조적 과제

4. PM평가시스템의 목적 및 방향
4.1 PM업무평가의 목적
4.2 PM평가시스템의 과제와 향후 방향

5. 요약 및 결론

본문내용

당 관리비용)
o. cost절감대책
C.소유자 지원업무
o. 세금관련 지불대행업무
o. 보험회사와의 협상업무(사고처리)
o. 입주자불만, 분쟁의 처리
AM에 대한 보고체계[시장분석, 보고서작성업무]
A.AM에 대한 보고체계, 제안력
o. 업무전체의 관리상황의 파악
o. 정기보고의 빈도와 지연
o. 수시보고의 질과 내용
o. 회계보고
o. FM(협의의 PM)계획서의 작성
o. CM계획서의 작성
o. LM계획서의 작성
B.시장분석능력
o. 정보수집능력과 임차인시장의 분석
(B) 개별빌딩의 PM업무평가 항목
개별빌딩의 경영상황[관리의 난이도와 PM성적]
A.건물사양, 규모등에 따른 관리의 곤란
■1동당 임차인의 수
■공용부분의 면적비율
■건물설비의 사양등
■입지조건과 설비사항
■구분소유인 경우(*추가평가항목)
B.PM성과
■공실율(현황과 추이)
■임차인(신용력과 계속성)
■임대료수준(현황과 추이)
■경비율(operating expense ratio)의 개선
■임차인의 만족도유지 또는 개선
■PM의 내부성장전략에 대한 제안력
BM/시설유지관리[협의의 PM]
A.빌딩Maintenance업무
■설비유지관리 매뉴얼의 정비
■환경, 위생관리업무
■청소관리업무
■설비관리업무
■에너지관리업무
■보안경비업무
■방재, 위기관리업무
■주차장관리업무
■공용부분의 부대업무
B.업자관리업무
■위탁업자의 선정과 평가
■위탁업무내용의 체크
■위탁업자의 재발주
C.사무업무기록
■업무일지 등의 기록
■보고에 대한 PM담당자의 대처
CM/자산보전관리[Construction Management]
A.건물진단능력
■건물진단능력과 개선상황
■건물의 노후화판단
B.건물보수계획서작성
■설비,기기목록의 정비
C.수선, 전문업자에의 발주
■위탁업자의 선정과 평가
■위탁업무의 발주방식
LM/Tenant영업관리
A.신규Tenant모집관련업무
■신규임차인모집실시계획
■우량임차인 유치대책
■예상임차인과의 협의업무
■입주임차인에 대한 지원업무
■임차인신용조사업무
■영업활동에 대한 자세
■중개업자와의 협조체계
B.기존 임차인과의 협의업무
■임차인상담업무(창구의 일원화 등)
■계약조항 위반시 조치
■퇴실사무절차 및 원상복구공사의 알선
4.2 PM평가시스템의 과제와 향후 방향
본PM평가시스템에는 제3자에 의한 PM평가로서 처음 시도된 것이다. 향후 PM의 투명성확보에 대한 요청은 점점 강화되고 제3자에 의한 객관적이고 업무개선과 관련된 PM평가의 needs는 커질 것이라고 생각된다. 향후 이것을 발전시키기 위한 과제는 다음과 같다고 생각한다.
① 본평가는 청소비, 수선비등 관리비의 절대수준을 산정하고 평가하는 것은 아니지만 비용산정에 있어서도 다수의 data를 수집하고 그 절대수준을 파악하여 cost control을 하고 보다 상세하며 종합적인 평가를 하는 것(현재도 이 분야에서 전문성있는 다른 회사와 제휴하면 가능)
② 수많은 평가를 수행함으로서 통계적 분석에 있어서 모집단(평가샘플)을 확대하여 분석을 정밀화하는 것
③오피스만이 아니라 상업시설과 호텔 등 property type마다 시스템을 구축하는 것
④중장기적인 관점에서 평가결과와 PM의 performance(단년도의 이율향상과 매각시의 자산가치의 증대 등)와의 상관성을 실증하여 가는 것
5. 요약 및 결론
PM업무의 보급은 부동산관리업계만이 아니라 빌딩의 매매시장과 부동산감정평가의 세계에도 커다란 영향을 미친다. 매매시장에 있어서는 PM에 의하여 운용관리의 투명성이 높아지는 것에 의하여 기존빌딩에의 투자자는 performance가 좋지 않은 PM회사를 교체하는 것을 전제로 투자판단과 가격교섭을 할 것이다. 또한 연금펀드 등 이제까지 부동산투자에 대하여 미온적인 투자자의 부동산투자가 촉진되는 것도 생각할 수 있다.
부동산감정평가에 있어서는 토지, 건물을 평가할 때 그 물리적 상태만이 아니라 PM의 실태도 중요한 조사항목이라고 할 수 있는데 이제까지 그것에 대한 관심은 적었던 것은 아닌가. 평성15년 1월시행의 부동산감정평가의 신기준에 있어서는 수익물건을 평가하는 경우의 DCF법이 중시되도록 되었다. DCF법에서는 일정기간내의 임대료수입과 비용의 추이를 장기적인 수선계획 등에 기초하여 구체적이고 가능한 한 정밀하게 예측하는 것이 요구된다. 이 예측의 경우에 과거의 cash flow의 실적치가 있더라도 PM의 실태를 잘 보지 않으면 향후 수익성을 높이고 Value up을 기대할 수 있는 빌딩인가 아닌가를 판단하는 것은 곤란하게 된다. PM을 교체하는 것만으로 경비를 대폭 절감할 수 있는 빌딩이 실제 존재하기 때문이다. 부동산감정평가사는 평가대상빌딩에 있어서 PM의 실태를 파악하고 그것을 반영한 후에 해당물건의 cash flow를 예측해야 할 것이다. 이를 위해서는 cost data를 무수히 수집하고 분석하여 작성된 표준적인 cost table을 이용하여 관리의 질과 그에 대한 적정한 cost를 예상하는 능력을 연마할 필요가 있다.
최후로 반복되지만 PM의 역할을 한마디로 말하면 cash flow의 극대화이다. leasing, cost절감, 정보의 공유화, 발전된 관리시스템도입은 모두 cash flow의 극대화라고 하는 목적을 위한 것이고 기본사항의 착실한 수행도 이 목적으로 집약된다. PM에 진출한 모든 회사는 각 사업분야에서 독자적인 노하우, 강점을 계속 유지하고 약점을 전략적인 제휴 등으로 보강하지 않는 한 경쟁에서 도태될 것이다. 또한 PM회사도 신용평가되는 시대가 도래하여 기업의 신용등급처럼 적극적으로 정보공개를 하지 않는 기업은 그 정도밖에 평가되지 않는 시스템이 출현할 지도 모른다.
최근 3년에서 5년 사이에 환경은 급격히 변화하고 변화는 속도는 빨라지고 있다. 저렴한 관리Package software와 ASP, 전자상거래에 의한 입찰 등의 보급은 이 변화에 가속도를 붙일 것이다. 본고에서 소개한 것처럼 cash flow를 증가시키기 위한 PM업계의 다양한 시도는 아직까지는 선진적인 것인가도 알 수 없지만 이미 상식적인 것이라고 생각한다. 미래의 PM은 이 상식적인 것을 당연히 받아들이고 나아가 제3자가 잘 알 수 있도록 착실하게 실천하는 일이 요구된다.

키워드

PM의주요업무,   부동산management의분류,   PM업계진출회사,   운용관리시스템의도입,   부동산증권화,   PM업무평가의목적,   PM평가시스템의과제,   현대에요구되는PM