CFP 부동산설계 정리

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CFP 부동산설계 정리에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1장.개요
2.투자수익
3.부동산투자의 위험
4.투자분석기법
5.자산배분전략

2장. 부동산투자 상품
1.분류체계
2.주거용 부동산
3.상업 및 업무용 부동산
4.토지
5.기타

3장. 부동산 재무설계
1.부동산재무설계 프로세스

본문내용

의 문제에 한아여 이의할수 있을뿐이다.
*경락인의 권리= 경락인의 지위유지 , 경매취하에 대한 동의권, 경락부동산의 인도 명도 청구권, 항고권, 경학불허가 신청권=부동산 훼손시, 채권인수신청권, 채권상계신청권,
의무= 경락대금 납부의무, 인수(부담)의성실이행의무
2.공매
=한국자산관리공사 캠코가 시행하는 강제매각 절차를 말한다
1.유입자산=캠코가 취득한 재산
2.인수자산=캠코 취득
3.수탁재산=캠코에 매각을 위임한 재산
4.압류재산=캠코에 매각을 의뢰한 부동산
<각자산별 공매차이점>
유입자산
수탁재산
압류재산
소유자
캠코
금융기관
체납자
매각금액결정기준
캠코, 유입가격
감정평가가격
감정평가가격
명도책임
캠코, 책임
금융기관
매수자책임
권리분석
불필요
불필요
매수자
<원리금상환의 기본구조>
=현재우리나라의 일반적인 담보금융의형식은 IOL형식이다
1.IOL=이자만 납부하다가 만기에 원금을 일시 상환하며 이로 인해 상환부담이 큼
2.원금균등분활상환= 매달원금만 갚기 때문에 이자는 조금씩 줄어듬=초기부담 가장큼
3.원리금균등분활상환
4.점증상환대출= 표준적인 대출방식보다 초기 상환 불입액 부담을 줄여줄 목적의 방식임.
<부동산 화시의 종류별 비교>
자기관리리츠
위탁관리리츠
기업구조조정리츠
주식공모
자본금30%이상
좌동
의무사항아님
자산구성
부동산70%이상
좌동
기업구조조정부동산 70% 이상
개발사업
총자산의 30%
좌동
좌동
처분제한
3년
좌동
제한없음
<프로젝트파이낸싱>=사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래현금 흐름을 상환 재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다 특징으로는 프로젝트 회사가 도산하면 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위내에서 청구가 가능하며 채권자는 사업주에 대해서 청구할수 없다. 프로젝트 진행을 위해 발생한 부채는 전적으로 프로젝트회사가 부담하므로 사업주의 대차대조표에는 추가로 부채계상이 되지 않는 특징이 있다.
*장점=비소구 또는 제한적 소구금융으로 사업위험이 프로젝트회사로 전가, 부외금융의 특징
*단점=위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용부담이 증가
<부동산신탁>=부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 회사는 소유자 의견과 신탁회사자금 및 전문지식을 결합해 신탁재산을 효과적으로 개발 관리하고 그 이익을 돌려주는 제도 자금조달이 쉽고 도산시 신탁회사에 책임이 전가됨
**연구결과요약**= 주식가격과 채권수익률이 높을수록 리츠 주식가격이 더 낮고 임대료가 높을수록 주식가격은 더 높은 것으로 나타났다 또 건물수가 적을수록 복합용도로 자산이 구성될수록 리츠의 기초자산인 부동산이 위치한 지역의 지가가 상승할수록 리츠 주식가격이 더 높은 것으로 나타났다.
3장. 부동산 재무설계
1.부동산재무설계 프로세스
1.고객의 유형 및 재무목표 분석
= 위험보유형, 중립형, 회피형으로 나눈다.
<부동산 투자목적과 재무목표>
*소득수익-부동산의 운용에 따라서 발생하는 매기의현금흐름 - 은퇴 생활자금마련
*자본수익-부동산의 가격상승에 따른 투자수익- 자녀교육 및 결혼 사업 은퇴자금마련
*분산투자-투자자의 포트톨리오의 하나로서 부동산을 선택함으로서 투자위험을 분산하기 위한 것-자산이 많은 경우 위험분산목적
*세금회피-개인투자자의 경우 소득세 및 상속세의 절세혜택을 법인의경우는 감가상각으로 인한 세금의 혜택- 증여 상속세 절세 및 자산의증여또는 상속금액의 극대화
*기타목적-부동산을 담보로 레버리지효과기대 -주택마련
2,고객의 재무상황분석
수익성지수=경상수입 / 경상지출 -현금흐름표
부채비율=총부채 / 총자산 -재무상태표
부채감당률=경상수익(부채서비스액미차감) / 부채서비스액 -현금흐름표
3.부동산 투자환경 분석=P172 173
4.부동산 평가 및 분석
= 원칙적으로 비교방식 원가방식 수익방식을 모두 적용하여 평가하여야 하나 토지는 거래사례비교법을 건물은 원가법을 기준으로 평가하고 있다, 이중 거래사례비교법은 거래사례와 비교하는 방법보다는 부동산공시법에 의하여 감정평가사가 적정가격으로 평가한 표준지 공시지가와 비교하는 방법을 사용하고 있다
*가능총소득=임대료+전세금운용이익+보증부월세
*기대 OR 요구수익류=무위험자산의 수익률+위험할증률
투자대안의 선택에 있어서 위험할증률의 요구수익률에 영향을 미치는 요인으로 1.이자율은 요구수익률에 + 영향을 주며 2.인플레이션율 또한 요구수익률에 +영향을준다 특히 인플레는 이자율보다 요구수익률에 미치는 영향이 더 큰 것으로 나타났다.
5.부동산투자전략 수립
=우리나라의 부동산 특히 토지는 약 10년주기의대순환과 5년주기의소순환 구조를 가지고 있다.P 203. 204포트폴리오 계산하라
세후기대자기자본수익률 > 세후기대총수익률 = 정의 레버리지., 부는 반대,,
Ke = Ko+(Ko-Kd) * L/E 자기자본수익률 =종합수익률(종합수익률-이자율)*대출/자기자본
(예제) Ko=17 Kd=14 L/E=0.25/0/75 라면?
=0.17 + (0.17+0.14)*0.25/0.75 = 0.18!
*BTIRRp > BTIRRd =정의 레버리지
*ATIRRp > ATIRRe =부의 레버리지
<손익분기금리 파악>
=차입에 따른 정의 레버리지가 존재하는 경우라도 차입금리의 변화에 따라 자금조달투자자가 수용가능한 금리수준의 한계가 존재한다 손익분기금리란 투자자가 타인자본을 조달하는 과정에서 정의 레저리지가 더 이상 존재 하지 않아 부채조달이 투자에 있어서 유리하지도 불리하지도 않은 금리수준을 말한다
산식= BTIRRd = ATIRRp / (1-세율)
(예제) 세금28% ATIRRp 가 11%인 경우 손익분기금리는?
= 11& / (1-0.28) = 15.28% !!
<보유기간말 투자대상 부동산의매도가능 가격예측>
얘를들어 A는5년동안 연간 1.5%의성장이 기대되는 아파트를 2억에 매입할 것을 고려하고 있다 1. 200000*(1+0.015)5승수
2. v= noi / r
3. v=EGI * EGIM (예상가격 = 유효총소득* 유효총소득승수)
(예) 만일 A가 투자한 부동산의예상 유효총소득이 15000만이고 유효총소득승수가 9 라면 A는 아파트에 대해 보유기간말 15000 * 9 =135000만원의 가격일 것이다.

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