현대 공동주택의 현실과 문제점(조경)

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현대 공동주택의 현실과 문제점(조경)에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

런 정보도 접할 수 없는 상태이다.
② 형식적으로는 재건축 규약에 조합원들의 장부열람권이 기재되어 있으나 조합 집행부가 이를 공개하지 않는 경우가 많으므로 이러한 경우 조합원이 정보공개 청구를 하면 감독관청이 보관하고 있는 장부를 공개하도록 하는 근거규정이 필요하다.
③ 적어도 조합원 1/10이상이 연명으로 조합원 명부, 회계장부 등의 열람을 요구하면 조합장이나 감독관청은 이에 응하도록 하는 규정이 마련되어야 한다.
(4) 비리 조합임원의 형사처벌 규정 신설
재건축 비리로 불신임 당한 집행부는 자신들의 비리가 드러나지 않도록 새로운 집행부에 일체의 재건축관련 공사계약서, 회계관련 자료들을 넘겨 주지 않는 것이 일반적이므로 반드시 구비해야 할 서류와 통장 등을 명시하고 이를 15일 이내에 이전하지 않고 은닉하는 경우에는 형법상의 문서은닉죄와 별도로 가중처벌할 수 있는 규정을 신설해야 한다.
6. 시공사의 횡포로부터 주택조합 조합원의 보호문제
가. 시공사는 추가공사비 인상의 요인이 발생한 경우 재건축조합과 반드시 합의해야 하고 합의가 안될 경우는 법원에 공사대금 청구소송을 제기하여 자신들이 공사비 인상근거를 구체적으로 입증하여 인상된 공사대금을 받을 수 있도록 해야 함에도 불구하고, 시공사들은 위와 같은 법적 방식으로는 추가공사비를 많이 받을 수 없으므로 조합집행부를 공작하여 조합원 총회도 거치지 않는 무리한 방식으로 추가공사비 합의를 받아 내려고 한다.
조합으로부터 추가부담금 인상합의를 이끌어 내기 위하여 일부 시공사들은 조합집행부를 매수하려 하거나 시공사에 협조하지 않는 조합집행부에 대하여는 추가부담금을 인상하여 주지 않으면 공사를 중단하겠다고 협박하여 공사중단에 따른 조합원들의 불안감을 조성하거나, 공사를 중단하면 공사비가 더 늘어나고 일반분양자들에 대한 지체상금 등을 재건축조합에서 부담해야 한다는 등의 내용으로 조합원들을 협박)하여 추가공사비 인상을 관철해 내려는 방식을 취하고도 있다.
나. 재건축 추진과정에 대한 행정기관의 감독 강화
건설교통부는 재개발과 달리 재건축은 시공사와 재건축조합 사이의 사적관계의 문제이어서 재개발과 같이 감독관청이 개입할 수 없다고 하나 재건축도 주로 도시서민들이 거주하는 낡은 서민아파트의 재건축이 주류를 이루고 있어 도시영세민의 주거권 보장이나 도시 주건환경개선이라는 재개발의 공익적 목적과 크게 배치되지 않으므로 재건축도 재개발과 같이 행정기관의 감독을 강화할 수 있는 근거가 충분하다.
그러나, 재건축의 경우는 시공사가 17평의 기존 아파트를 현물로 출자하면 33평의 아파트를 공급한다는 정도의 극히 간략한 비용과 수익에 관한 계획을 제시하여 공사비의 자세한 근거나 수익확보 방안 등이 제시되지 않아 조합원들은 큰 이익을 볼 것이라는 환상에 빠지게 되고 이러한 유혹을 통하여 재건축 시공수주를 따낸 시공사들이 추가공사비 인상을 요구할 때도 그 근거가 불분명하여 분쟁이 발생한다.
다. 따라서, 주택건설촉진법에 신설될 위 "주택조합의 운영과 관리에 관한 장" 속에
(1) 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조에 의하여 재건축결의시 개괄적으로만 수립된 관리처분계획의 내용을 반드시 조합원 총회를 거쳐 재개발과 같이 책 한권이 될 정도로 자세히 공사비용내역과 일반분양을 통하여 얻게 될 수익의 내용을 자세히 밝히어 관리처분계획을 수립하여야 한다는 규정을 신설하고
(2) 위 관리처분계획은 재개발과 같이 감독관청의 인가를 받아야만 그 효력이 발생하며 공사비의 추가인상으로 조합원 부담금이 인상되는 등 관리처분계획이 변경되는 경우에는 조합원 총회의 결의를 거친 후 감독관청의 변경인가를 받아야만 그 효력이 발생하도록 해야 한다.
(3) 그리고, 추가공사비 약정이 체결되지 않은 상태에서는 기존의 공사도급계약이 유효한 것이므로 시공사는 채무불이행책임을 면할 수 없는 것이므로 감독관청의 변경인가를 거치지 않고 추가공사비의 인상을 요구하며 시공사가 일방적으로 공사를 중단하는 경우에는 지체된 기간에 상응하여 약정된 지체상금을 지급하도록 하는 규정을 명확히 해야 한다.
7. 재건축 조합집행부와 조합원들에 대한 감독관청의 교육 및 전문건설팅
업체의 컨설팅 제도의 신설
가. 재건축의 경우 무조건 이익을 본다는 조합원들의 환상과 이를 부추켜 매우 낮은 가격에 시공수주를 가계약 형태로 따 낸 후 본계약, 추가공사비 인상계약을 거치며 공사비를 거의 2배 이상 높여 나가는 것이 일반적인 건설회사의 관행이 되고 있습니다. 건설회사가 공사비를 체계적으로 인상해 나가기 위해 벌이는 각종 공작(?)들도 문제이지만 조합원들의 재건축에 대한 이해부족도 분쟁의 중요 원인이 되고 있으므로 조합원에 대한 일정한 교육프로그램과 전문컨설팅 업체의 지원제도가 필요하다.
나. 전문컨설턴트의 자격요건의 강화
(1) 재건축, 재개발, 지역주택조합 등 조합아파트 추진에 대하여 컨설팅을 하는 업체들이 보통 건설회사에서 오래 근무한 경험이 있는 자들로 구성되어 있고 사실상 건설회사로부터 조합에 지급되는 운영비에서 컨설팅 수수료를 지급받게 되므로 건설회사와 유착하게 되는 문제가 발생한다. 특히, 지역주택조합의 경우 전문컨설팅 회사가 대기업 건설회사를 시공사로 끼고 마치 대기업 건설회사가 일반분양을 하는 것처럼 하여 조합원을 모집한 후 컨설팅회사 직원이 지역주택조합 조합장이 되어 전횡을 하는 사례가 빈발하고 있다.
(2) 지역주택조합과 시공사와의 모든 계약관계를 반드시 시행대행사인 컨설팅회사를 통하여 하도록 하고 대행수수료를 100억원 가까이 받는가 하면 조합원들에게 피해를 입히고 부도를 내어 조합원들이 구제를 받기 어렵게 하는 사례도 있다.
다. 주택건설촉진법에 "조합주택 조합원에 대한 교육 등"의 장을 신설하여
(1) 주택조합의 설립인가시 감독관청은 조합원 또한 조합임원에 대하여 재건축표준규약, 재건축표준도급계약서 등을 교육할 수 있다는 규정
(2) 주택조합은 전문컨설팅 업체의 자문을 받을 수 있다는 규정과 이러한 주택조합에 대한 전문컨설팅을 하는 업체는 일정한 자본금과 국가에서 시행하는 일정한 자격시험에 합격한 전문컨설턴트를 일정 수 이상 보유해야 한다는 규정 등을 두어야 한다.