<현행 공인중개사제도의 문제점과 개선방안>!!!

소개글

<현행 공인중개사제도의 문제점과 개선방안>!!!에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산중개업법대안으로 만들어진 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률"이 2005년 1월1일부터 시행되었는바 현재 중개업계의 문제점을 깊이 파악하고 공인중개사제도를 육성. 발전시키려면 법률을 더 수정. 보완하고, 하위법령을 잘 정비하여 위법과 탈법을 방지하여야 법제정의 목적을 달성할 수 있다고 사려 됩니다.
중개업계의 문제점과 개선되어야 하는 사항(법조항)을 요약한 것으로 수정. 보안되어야 할 (안)입니다.


그 첫째가 "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률"을 "공인중개사법"과 "부동산거래신고에 관한 법률"로 분리하여 "부동산거래신고에 관한 사항"은 하위법령에 넣어 주시기 바랍니다.


(현황)
공인중개사제도를 도입한지 25년 공인중개사자격증소유자 25만 여명(현업에 종사하는 공인중개사7만 여명)을 제도적으로 지도. 육성할 공인중개사법이 없다는 것은 공인중개사제도를 도입한 정부에 큰 책임이 있다고 할 것입니다.
지금 공인중개사자격증을 취득하는 분들은 외환위기이후 자의 반 타의 반 퇴직 또는 정년 퇴임한 공무원, 교직자, 은행원 등 사회 각 분야의 종사하였던 고급인력들이 자격증을 취득하고 중계업계로 진출하여 제2의 인생을 꿈꾸고 있습니다.


(문제점)
제2의 인생의 출발점이 가장 기본이 되는 "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률"은 그 명칭부터가 공인중개사로서의 위상 및 자긍심을 갖게 해주는 것보다는 정부가 필요로 하는 실 거래가 신고의무를 공인중개사에게 부담시키려고 급조된 법률 같은 느낌을 주고 있고 그 내용상으로도 전문직업인으로서 공인중개사가 아니라 업자로서 공인중개사로 규정되어 있는 법률입니다.


(대책 및 개선책)
정부에서 공인중개사들에게 "공인중개사법"을 제정하여 주고, 또한 실 거래가 신고의무에 따른 권리도 부여(검인계약 및 신고대리)해서 현장에서 실무 감각 및 가격흐름에 뛰어난 공인중개사들을 활용한다면, 공인중개사들에게 직업에 대한 자긍심과 자부심을 심어 주고 또한 부동산중개전문인으로서 공인중개사의 직업에 대한 자긍심을 가지게 될 것입니다. 또한 그 것만이 건전한 부동산중개문화를 정착에 밑거름이 될 것 입니다
그러기 위해서는 새로운 법률을 반드시 "공인중개사법"으로 분리해야 합니다.






그 둘째가 개설등록제도개선(강화)이나 공인중개사(보)의 필요성입니다.


(현황)
우리나라 가구 수 대비 공인중개사필요적정 수는 약2만 여명인데 현재 등록중개업자수 8만5천여 명(공인중개사 7만4천여 명/중개인 1만1천여 명)으로 미 개업 공인중개사 자격증 보유자수가 약17만 여명입니다.
현재 개업 중개업자수가 적정중개업자수의 4배 이상 과포화상태이고, 공인중개사자격증 역시 과대배출로 인하여 미개업자격증으로 보유하고 있는 사람이 약 17만여 명에 이르고 있는 현실입니다.
공인중개사자격증을 취득하면 돈을 쉽게 벌 수 있는 만능자격증같이 생각하는 일부 사람들의 무지 때문에 15회 시험과 관련하여 집단 반발로 추가시험이라는 전문자격증 시험사상 유례없는 기이한 사회현상까지 보였던 것도 사실입니다.
그러나
중개업계의 현실은 그런 높은 관심도하고는 관계없이 돈을 쉽게 버는 자격증도 아닐뿐더러, 오히려 제2의 실업자 또는 서민층에서 빈민층으로 전락하는 자격증이 되고 있고, 부동산중개전문가로서의 공인중개사를 인정받지 못하고 부동산가격상승의 주범처럼 인식되는 것도 현실이다.


(문제점)
현행법은 자격증만 소유하고 있으면 무작정 중개업계로 투신하고 있어, 중개실무경험과 법지식 부족에서 오는 소비자피해로 인하여 국민의 재산권보호라는 목적을 달성할 수없고, 실무 및 경험부족과 영업부진으로 폐업하는 사례가 늘고 있어 개인 및 가정의 파탄 및 신용불량자를 양산하고 있어 국가운영에 큰 부담이 되고 있는 것도 현실입니다.
"공인중개사의 업무 및 부동산거래신고의 관한 법률"의 가장 큰 문제점은 자격증 취득 후 사전교육을 4일 이수하고 나면 바로 개업할 수 있는 쉬운 절차 때문에 실무경험 및 전문적인 지식 없이 개업 또는 등록증대여(혹은 취업/동업)함으로서 중개업계에 아래와 같은 고질적인 문제점을 더욱 키우고 있으며, 또한 정부당국에서 추진하는 부동산유통 선진화 정책에도 역행하는 것뿐만이 아니라, 오히려 공인중개사제도 정착 및 부동산중개시장 발전을 저해하는 암적 요인으로 작용하고 있는 현실입니다.


고질적인 문제점과 암적 요인으로는


1. 공인중개사자격증 과다 배출로 인한 공인중개사들의 공인중개사직업에 대한 철저한 직업윤리 및 도덕성 부족 과 중개업등록증대여(개업공인중개사약30%~40%정도)에 대한 이해부족으로 준법의식결핍, 대여업자들의 성행으로 인한 중개업소의 난립으로 이미 중개업계는 과포화상태를 지나 폭발직전까지 갔고, 제살 깎아 먹기 과당경쟁으로 중개질서의 문란행위를 초래하고 있습니다.

본문내용

구할 수 있는 법적 근거를 令이나 규칙에서 만들어 중개업자간이나 중개의뢰인간에 실 거래가신고로 인한 분쟁의 원인을 제거하여 주시기 바랍니다.(제27조 제7항 및 제32?제3항)
그 여섯째가 업무영역의 확대입니다.
(현황 및 문제점)
외환위기 이후 중개업은 종전에 할 일없으면 부동산이나 해야 하지 하는 담배 값을 벌어 용돈이나 쓰는 업종이 아니라, 한 가정의 생계를 책임져야 하는 생계형 업종입니다.
그러나 법률 제2조(정의)제 1호 및 제3조(중개대상물의 범위)를 보면 단순중개범위를 벗어나지 못하고, 전문직업으로 불리어 지는 “士”란 해당분야의 경험과 고도의 전문지식의 용역을 제공하고 그 대가를 받는 직업임에도 불구하고 다른 전문자격증하고 달리 제33조(금지행위) 제 3호를 두어 어떠한 명목으로도 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있어 전문성을 인정받지 못하는 실정입니다.
또한 단순중개범위를 벗어나지 못하는 업무영역은 공인중개사의 삶의 질을 더욱더 악화시키는 실정입니다.
공인중개사는 다양한 고객들의 부동산자산을 다루는 전문직업인으로 엄격한 자격요건과 윤리의식이 요구되는 직업입니다.
대상자산의 성격자체가 일반적이지 않는 특성을 가지고 있고, 고가의 상품들인바, 특히 더 수준 높은 고품질의 서비스가 제공될 수 있어야 하는 것이 부동산 중개 업무입니다.
어느 업종에서나 항상 소비자들은 고품질의 서비스를 저렴한 비용으로 제공받기를 원합니다.
그리고 서비스제공자들은 용역의 대가로 정당한 비용을 받기를 원합니다.
그러나 현실적으로 소비자들의 만족도와 공인중개사들의 업무상 만족도는 서로 다른 주장만 존재할 뿐이고 서로를 위한 인식의 제고, 그리고 인식의 제고를 위한 서비스품질 개선을 위한 노력은 여러 가지의 문제들로 인하여 평행선을 달리고 있는 것도 현실입니다.
서비스를 제공할 수 있는 역량이 있음에도 불구하고 제도적으로 차단되어 있는 분야도 있고, 이로 인하여 소비자들은 단순 불만과 불편으로 인하여 인식자체가 잘못되어 있습니다.
따라서 공인중개사법제정과 업무영역의 확대로 부동산중개 업무과정에서 고품질의 종합서비스를 정당한 비용으로 주고받을 수 있는 방법과 안정적인 수입원을 창출하여만 공인중개사제도 정착에 발판이 됩니다.
(대책 및 개선책)
공인중개사의 업무범위가 단순 알선중개에 극한 되어 있어 충분한 경쟁력을 갖지 못하고 고객에게 부동산거래에 따른 양질의 종합서비스를 제공하지 못하고 있는 현실입니다.
법률에서도 단순히 알선중개서비스로 제한하고 있어 컨설팅을 표방한 무자격 무허가 업체가 난무하고 있으며 대외개방에 따라 국내법 적용이 비교적 허술한 종합서비스기능을 갖춘 대형부동산진출이 문제입니다.
공인중개사가 단순 알선중개에서 벗어나 안정적인 수입을 창출할 수 있도록 법률을 개정하여 부동산경. 공매관련업무, 부동산컨설팅업무, 부동산임대관리업무, 주택분양대행업무, 주택대출중개 및 상담업무, 부동산개발대행업무, 등 종합서비스수행이 가능하도로 업무영역을 확대해야 합니다.
위에서 언급한바와 같이 공인중개사제도 개선하여 공인중개사 자격 취득 후에도 독자적인 업무 수행 전에 기존의 공인중개사의 지원과 자문 하에 일정기간 실무경험을 쌓은 후 완전한 공인중개사자격증을 취득하고 독립적인 업무를 수행할 수 있도록 해야 소비자의 입장에서나 공인중개사의 경쟁력 강화를 위해 도움이 됩니다.
두 번째로 손해배상제도의 개선입니다.
공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해가 발생하게 하였을 때 손해배상을 묻는 것은 당연합니다.
현재도 손해배상제도를 시행하고 있으나, 부동산가격의 상승으로 인하여 매매나 임대차가격의 수분으로 보면 현행제도로서는 손해가 발생할 때에는 중개업소 자체의 존립을 위협할 정도이며, 소비자의 권익보호나 신뢰도 향상을 위해 개선되어야 합니다.
공인중개사의 고의나 과실로 소비자들에게 재산상의 손해가 발생하였을 때 그 손해배상을 제대로 해주지 못할 때 공인중개사에 대한 대국민신뢰도는 약할 수밖에 없습니다.
세 번째로 부동산전문가 양성입니다.
부동산 중개업무의 서비스 품질향상과 서비스 품질 향상과 시장의 개방화, 서비스산업의 세계화에 따른 경쟁력확보를 위하여 무엇보다도 분야별 부동산 전문가 양성이 중요합니다.
부동산전문성에 대한 소비자들의 수요를 충족하기 위해서 공인중개사제도를 두고 있으나, 다른 전문자격증(의사나 변화사 세무사 등)과 달리 전문 인력을 배출하는 제도이라기보다는 일반적인
시험제도로 되어 있습니다.
이러한 시험에 의한 전문 인력배출방법으로는 현대사회의 부동산시장에서 요구하는 서비스 수요에 능동적으로 대처하고 고품질의 서비스를 제공할 수 있는 전문성에 한계가 있습니다.
결론적으로
부동산 산업의 시장 다변화, 시장개방, 정보화, 증권화 등과 같이 급격한 환경변화는 부동산중개제도의 개선 및 중개전문가인 공인중개사제도 개선에 대한 능동적인 변화를 요구하고 있지만, 국가나 협회 그리고 공인중개사들은 적극적인 개선모습을 보여주고 있지 않습니다.
중개사무소의 영세성, 전문성부족, 업무영역제한, 금융과의 협력체계 및 종합서비스의 부재 등은 우리나라 부동산 중개업계가 겪고 있는 과제들입니다.
이러한 과제들을 해결하지 못할 경우 부동산 시장은 자본력과 서비스 전문성, 다양한 서비스상품을 골고루 갖춘 외국 부동산 서비스업체들에 의한 경쟁력을 상실할 것입니다.
따라서
법률을 정비하여 미비점을 보완하고 공인중개사들의 경쟁력을 키우고 법의 허점을 이용한 무허가업체들의 위법과 탈법을 사전에 예방해야할 정부에서 애매모호한 법을 제정 또는 그대로 방치함으로서 국가의 백년대계를 세워야하는 부동산 중개제도를 퇴보시키고, 국민의 안녕과 복지 그리고 국가발전을 위하여 노력해야하는 고급인력(공무원)들이 공인중개사들을 지도. 점검 및 단속, 고발, 처벌이라는 명분아래 시간이 낭비되고 있습니다.
정부에서도 공인중개사제도를 도입하였으면 당연히 공인중개사를 부동산유통시장의 전문가로 육성하기 위한 법과 제도적 뒷받침과 시스템을 갖추어 체계적으로 중개업자 및 업무관리정책이 수반 되어야만 정부에서 추구하는 부동산유통문화의 선진화를 이룰 수 있다고 사려 됩니다.

키워드

<현행 공인중개사제도의 문제점과 개선방안>,   <현행 공인중개사제도의 문제점과 개선방안>