상권분석(입지선정) - 상권과 업종의 적합성, 수요잠재력 조사, 유형별 입지조건, 상권분석방법, 상권의 순환주기, 부지평가법, 상권범위의 결정

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상권분석(입지선정) - 상권과 업종의 적합성, 수요잠재력 조사, 유형별 입지조건, 상권분석방법, 상권의 순환주기, 부지평가법, 상권범위의 결정에 대한 보고서 자료입니다.

목차

상권분석(입지선정)

Ⅰ. 상권과 업종의 적합성

Ⅱ. 수요잠재력 조사

1. 소매포화지수(IRS)
2. 시장확장잠재력(MEP)
3. IRS와 MEP를 통한 매력도 평가(경제적 기반 평가)

Ⅲ. 유형별 입지의 조건

Ⅳ. 상권분석의 방법

1. 기술적 방법
1) 체크리스트방법
2) 유추법
2. 규범적 모형
1) 중심지이론
2) 소매인력법칙
3. 공간적 상호작용모델
4. 비율법

Ⅴ. 상권의 순환주기

1. 성장기 지역의 상권
2. 성숙기 지역의 상권
3. 쇠퇴기 지역의 상권

Ⅵ. 부지평가법(상권범위의 결정)

1. 경험법칙
2. 재고기술법
3. 순위법
4. 비율법
5. 회귀분석법
6. 입지배분모형

본문내용

위치한 점포를 이용할 경우의 구입비용보다
싸다면 기꺼이 먼 거리까지 쇼핑을 떠난다. 이는 대형할인점이나 백화점에서
고객을 끌어들이기 위해 '더블행사' 등을 활용하거나 판매가를 낮추는 행사 등
을 통해 고객을 끌어들이는 경우에 속한다.
소매인력법칙은 특정지역 시장 내에서 가장 많은 고객을 끌어들일 수 있는
이상적인 점포입지를 결정하기 위한 모델이며 개별점포의 상권경계보다는 이
웃 도시들 간의 상권경계를 결정하는 데 주로 이용된다. 두 경쟁도시가 그 중
간에 위치한 소도시로부터 끌어들일 수 있는 상권규모는 그들의 인구에 비례
하고, 각 도시와 중간도시(위성도시) 간의 거리자승에 반비례한다.
소매인력법칙은 비교적 계산이 용이하고 많은 실증연구 결과가 지지하고 있
기 때문에 다른 자료를 이용할 수 없거나 자료입수 비용이 너무 클 경우이 법
칙을 이용하여 손쉽게 상권을 결정할 수 있다.
그러나 특정 상업지구까지의 거리는 주도로를 사용하여 측정되지만, 소비자
들이 샛길이나 간선도로를 이용할 경우 거리는 짧지만 여행시간이 오래 걸릴
수 있으므로 상업지구까지의 거리보다 여행시간이 보다 나은 척도가 될 수 있
다는 한계가 있다.
(3) 공간적 상호작용모델
공간적 상호작용모델은 목표상권 내에서 구매를 하는 소비자의 쇼핑행동패
턴을 실증분석하는 데 자주 이용된다. 해당상권 내의 경쟁점포들에 대한 소비
자의 지출패턴이나 쇼핑여행패턴을 반영하여 특정 점포의 매출액과 상권규모
를 정확히 예측할 수 있다.
한 상권 내에서 특정점포가 끌어들일 수 있는 소비자점유율은 점포까지의
방문거리에 반비례하고 해당점포의 매력도에 비례한다고 가정한다. 점포까지
의 방문거리가 짧을수록, 점포의 매력도가 클수록 매출액의 규모가 커진다.
(4) 비율법
비율법은 특정 인구 당 지출액의 비율을 일정하게 정하여 인구증가에 따라
매출액의 규모를 추정하는 방법이다. 경쟁지역과의 접근성, 소득수준 등을 변
수로 어떤 지역에서의 가능한 상권규모를 추정할 수 있다.
보통 인구조시센서스) 자료를 기초로 하여 지역 내에 있는 인구수를 파악한
후 상권 내 시장잠재력의 척도가 될 수 있는 1인당 지출액을 추정하게 된다.
총시장잠재력을 구하기 위해 인구수와 1인당 지출액을 곱한다. 그렇게 하여
상권 내의 총면적에 대한 새로운 점포의 비율을 구한다.
권 내의 전체면적에 대한 새로운 점포의 면적비율은 총예상매출액 중에서
새로운 점포가 접하는 판매율로 가정하게 된다.
5) 상권의 순환주기
1/ 성장기 지역의 상권
상권이 생성된 지 15-20년, 수년에 불과하기도 하다. 지가가 상승되고 토지
투기현상이 일어나기도 한다.
주민들은 젊고, 교육수준이 높으며, 아파트 주거형태가 대부분 해당된다. 주
로 신도시와 관련이 있으며, 신도시에는 300-1,000세대의 소규모 아파트가 모
여 있다. 초기에 세대수만 믿고 아파트 단지 내 상가로 들어가면 대부분 실패
하게 된다.
상권이 안정되고 호황기를 맞기까지 주민이 입주한 후에 몇 년이 걸릴 수도
있다. 그동안은 편의품점, 세탁소, 실내장식점 등 입주와 관련된 생활편의품이
용이하다. 성장초기에 있는 지역은 변동의 폭이 심해 실패의 위험이 따르지만
중심지역의 기존상권보다 권리금이 저렴하다는 장점이 있다.
2/ 성숙기 지역의 상권
이 지역은 지역개발이 완료되어 상당히 안정된 상권에 속한다. 부동산가격,
기능이 최고조에 달한 상태이다. 성숙기간은 20-25년 정도이다.
이 지역주민의 사회 경제적 수준은 최고에 해당되며, 주거형태는 아파트,
다세대, 연립 등이 혼재된 모습을 보이나 아파트 위주여서 주택지 상권은 미약
한 편이다.
교통망이나 편의시설이 확충되어 있어 상권형성이 잘 되어 있고, 각 지역의
소득수준이나 소비성향에 따라 다른 특성의 상권이 골고루 형성되어 있다.
3/ 쇠퇴기 지역의 상권
이 지역은 건물의 노화로 지가가 낮아지는 상권에 속한다. 재개발이 시작되
어 거주자는 주택을 팔고 교외로 나가게 되므로 생활수준이 한 단계 낮은 주민
들로 바뀌는 경우가 있다. 이를 필터링현상이라 부른다.
단독, 다세대, 다가구, 연립 등이 혼재되어 있어 세대수가 많고 주거연령은
중장년층, 중고등학생이 많고 노령인구도 많다. 중산층과 저소득층이 골고루
주류를 이루고 있고 주택지 상권은 양호한 편이다.
주택지 상가는 배후지의 재개발 여부가 상권의 성쇠에 결정적인 영향을 미
치므로 반드시 조사하고 입지해야만 한다.
6) 부지평가법(상권범위의 결정)
1/ 경험법칙
경험법칙은 시간적 여유가 없을 경우, 입지에 민감하지 않은 경우, 시장점유
율을 빠른 시간에 높이고자 하는 경우, 목표시장이 불확실한 경우에 매상고에
영향을 미치는 주요인을 추출하여 이를 근거로 판단하는 방법이다.
2/ 재고기술법
재고기술법은 확장 중이면서도 매상고에 대한 자료가 아직 축적되지 않고
본격적인 분석이 들어가지 않은 상태에서 입지분석을 하는 경우에 사용된다.
주요 요인에 대한 리스트를 만들고 이에 대한 기초통계를 분석한다.
상권 내의 주요 변수인 토지이용, 주택밀도, 형태, 평균소득에 대해 기초통
계를 분석한다. 또한 부지변수인 교통상황, 가시성, 경사도, 부지 전면의 상태
등을 분석한다.
3/ 순위법
순위법은 주요 요민에 대하여 항목별 리스트를 만든다. 그 이후 리스트에 근
거하여 항목별 평가를 하고, 거기에 가중치를 적용하여 합산함으로써 종합점수
를 갖고 평가하는 방법이다.
4/ 비율법
비율법은 매상고와 주요 변수 간의 관계를 정량화한 방법이다. 이를 통해 시
장지역의 시장포화도를 조사할 수 있다. 이 지역의 매상과 관련한주요 변수로
는 보행인의 접근성, 경쟁점포수, 인구밀도, 교차로 접근성, 지하철 접근성 등
이 있다.
5/ 회귀분석법
회귀분석법은 상권별로 매상고에 영향을 미치는 요인을 정량적으로 분석하
는 방법이다. 종속변수로는 주당매상고, 독립변수로는 보행밀도, 자동차접근
성, 도로조건, 주차대수 등이 사용된다.
6/ 입지배분모형
입지배분모형은 기업합병 및 인수 시에 어느 점포를 살리고 어느 점포를 합
병하느냐의 문제를 동시에 결정하는 모형이다. 회귀분석법과 함께 높은 기술
수준과 많은 비용을 요구하게 된다.

키워드

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