[부동산의 특성] 부동산(토지)의 자연적 특성 및 인문적 특성, 건물의 특성

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[부동산의 특성] 부동산(토지)의 자연적 특성 및 인문적 특성, 건물의 특성에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 부동산(토지)의 자연적 특성
1. 지리적 위치의 고정성
2. 영속성
3. 부증성
4. 개별성

II. 부동산(토지)의 인문적 특성
1. 용도의 다양성
2. 합병, 분할의 가능성
3. 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성

III. 건물의 특성
1. 비영속성(내구소비성)
2. 생산가능성(건축생산성)
3. 동질성
4. 이동가능성
5. 토지에의 지배성(종속성)

참고문헌

본문내용

로서의 토지가 다양한 것과 같은 결과가 된다. 이처럼 토지의 용도가 다양하기 때문에 그 용도상 수개의 토지가 동시에 경합하는 일이 많을 뿐 아니라 다른 용도로의 전환도 가능한데 이때에 우리들은 토지의 최적합한 용도로서 최유효의 이용이 되도록 모색하게 된다. 이것은 그 토지의 재산상의 가치를 증대시키는 요인이기도 한다.
여기서 '최유효의 이용'이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘될 가능성이 가장 풍부한 이용을 말하며, 토지의 가격은 이 상태의 이용을 표준으로하여 형성된다는 원칙으로, 부동산의 공 사 이용활동에 대한 금과옥조격인 원칙이다. 다만, 그 판단기준이 다소 주관적이라는 문제점이 없지 않다.
2) 합병 분할의 가능성
토지는 필요에 따라 지적도상 분할하고 합필할 수 있는 가능성이 있다. 즉 토지는 소유자 또는 이용자의 계획에 따라 구획(분할 또는 분필)될 수 있고 필요에 따라 이를 다시 합필(합병)할 수도 있는 가능성을 가지고 있다.
이러한 토지의 분할과 합병은 그 용도에 따라서 하는 것이지만 이 같은 합병과 분할은 일정한 지적행정 절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다는 데 유의하여야 할 것이다.
예컨대, 넓은 토지를 분할하여 이용하고자 하는 경우에는 분할측량을 하고 그 분할측량도에 따라 지적행정관서에 분할신고를 하여야 하며, 합필의 경우도 합필될 토지의 등기부등본과 합필표시를 한 지적도를 첨부하여 합병신고를 하여 야 한다.
그러나 이와 같은 토지의 합병 분할은 법률이 정하는 범위 내에서만 가능한 것이다.
3) 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성
토지는 자연 상태 그대로는 불변이지만 인간의 힘이 작용하면 가변적이다. 즉 토지는 사회적 경제적 행정적 발전에 따라 그 위치의 사회적 경제적 행정적인 변화를 가져 오게 된다.
사회적 위치가 변화하는 예로서는 종래의 훌륭하던 주거환경이 악화 또는 슬럼(slum)화 되거나, 과밀화 되는 경우(또는 그 반대의 경우도 있음), 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 인한 사회적 환경의 악화(또는 개선), 인구상태 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 수요변동을 들 수 있다.
경제적 위치가 변화하는 예로서는 도로 철도 전철 항만 등의 신설 확장 개수 등을 비롯하여 경제성장 소득증대 경기순환 등으로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것 등을 들 수 있다. 농경지의 경우도 농작물의 수요가 변화함에 따라 그 위치가 변화한다.
행정적 위치가 변화하는 예로서는 정부의 부동산 정책, 각종 세제정책 등의 시행으로 부동산 활동이 위축되거나 둔화되어 가격에 영향을 미쳐 부동산 이용이 바뀔 수 있다. 즉 토지는 수요의 탄력성이 크므로 지가고시, 투기지역고시, 그린벨트(green belt)제 도입 택지개발 예정지구의 지정과 공영개발방식 등으로 토지의 거래 이용이나 가격형성에 크게 영향을 미치게 된다.
III. 건물의 특성
부동산학에서의 부동산은 물론 토지와 건물이다. 이와 함께 부동산학에서는 그 뿐만 아니라 부동산 소유에서 발생되어지는 권리와 그로부터 얻어지는 이익을 모두 부동산 활동의 대상으로 삼는다.
그러나 건물은 토지가 본향인 것이다. 다만, 자연적인 성질과 인위적인 성질에 있어서 어느 것이 더 강하게 작용했느냐가 문제일 뿐이다.
건물은 토지가 인간의 힘에 의하여 그 외형을 달리하게 되고, 인간생활에 이용되다가 결국은 수명(내용년수)이 다하게 되면 토지로 회귀하게 된다.
이렇듯 인간의 힘에 의하여 토지의 변형으로 된 건물은 부동산과 동산의 한계적 존재로서 부동산에 더 가잡게 접근되어 있다. 다만, 현실의 생활면에서 토지의 용도와 건물의 용도가 구분되어져서 다른 속성을 가진 물건으로 느껴질 뿐이다.
이러한 건물은 토지 위에 정착된 구조물이기 때문에 그 토지의 개별적 요인의 지배를 받게 되는 특성을 가지고 있다.
1) 비영속성(내구소비성)
주택 아파트 빌딩 등의 건물은 토지와는 달리 인위적인 구조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재로서 내용년수를 가진 부동산이다. 토지의 자연적 특성의 하나인 영속성과는 반대로 비영속성의 특성을 갖고 있다.
2) 생산가능성(건축생산성)
건물은 물리적 경제적인 내용년수를 가지고 있지만, 개수나 보수 등으로 어느 정도의 수명을 연장할 수 있으며, 개축이나 증축 등으로 그 규모를 증가시킬 수 있다.(토지의 부증성에 대한 특성은 해당되지 않음).
3) 동질성
생산이 가능한 건물은 인위적인 구조물이므로 토지와 같이 개별성이 강하지 않다. 아파트와 같이 같은 형이나 구조 및 규격의 건물을 생산할 수 있기 때문에 동질성의 성질을 갖는다.
4) 이동가능성
토지에 정착되는 아파트나 주택 빌딩 등 건물은 원칙적으로 부동산에 해당된다고 볼 수 있으나 최근 이동 가능한 콘세트나 프리팹형 주택 등의 등장과 건물이축기술의 발달로 비이등성의 특성이 있다고 주장할 수 없게 되었다. 더구나 프리팹이나 모빌 하우스는 물론 주택의 이축 등은 건물의 이동 가능성의 특성을 대표하는 것이라 하겠다.
또한, 건축기술의 발달에 따라 조립식 주택의 생산이 활발해지고 있기 때문에 앞으로는 이동식 아파트가 다량 건축될 것이므로 건물의 이동 가능성이 한층 뚜렷해졌다고 하겠다.
5) 토지에의 지배성(종속성)
주택이나 상가 등 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 지상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 '토지의 개별적 요인의 지배성'을 가지고 있는 것이다. 따라서 건물은 지상권의 객체로서 정착된 그 토지에 대하여 경제적 가치에 대한 개별적인 지배성을 일으키는 특성을 지니고 있다.
참고문헌
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대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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