부동산관리의 의의와 내용, 부동산관리방식, 부동산관리활동

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부동산관리의 의의와 내용, 부동산관리방식, 부동산관리활동에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 부동산관리의 의의

II. 부동산 관리활동

III. 부동산관리의 내용
1. 부동산의 경제적 관리
2. 부동산의 법률적 관리
3. 부동산의 기술적 관리

IV. 부동산 관리의 방식
1. 자가관리방식
1) 장점
2) 단점
2. 위탁관리방식
1) 장점
2) 단점
3. 혼합관리방식
1) 장점
2) 단점

V. 공동주택에 특유한 관리
1. 위생관리의 업무
2. 보전관리의 업무
3. 보안관리의 업무

VI. 건물의 Age Cycle
1. 전개발단계
2. 신축단계
3. 중년계층
4. 노후단계
5. 완전 폐물단계

참고문헌

본문내용

발전과 산업화에 따라 인구의 도시집중과 핵가족화, 택지의 절대부족 등에 따라 도시계획의 한 방편으로 이용되어 정부가 시행하는 각종 주택건설계획의 핵심을 이루고 있는 실정이다. 공동주택은 일반 부동산과는 달리 다음과 같은 관리업무가 특히 강조되고 있다.
1) 위생관리의 업무
대상 부동산을 청결하고 쾌적한 환경 및 미관의 유지 그리고 위생시설의 양호상태 유지 등을 위해 과학적 전문적이고 조직적인 업무를 말한다. 다시 말하면, 청결한 환경을 유지함과 동시에 위생시설을 양호한 상태로 유지 보존하는 작업이라고 할 수 있다.
공동주택의 위생관리업무에 있어서는 가장 중요한 것이 청소작업인데 이에 대한 분석과 계획수립을 통해 과학적인 방법에 의해 실시되어야 한다. 청소방법에는 유형에 따라 일상청소와 정기청소로 나누는데 특히 공동주택 내부에 번식하는 병충해 등에 대한 살충대책이 조직적이고 전문적으로 강구되어야 한다.
2) 보전관리의 업무
대상 부동산의 자체 또는 설비의 자연적 물리적 손상, 마멸 등을 예방하여 유지 관리하는 업무이다. 따라서 빌팅, 공동주택 등을 능률적으로 관리하기 위해서는 합리적으로 면밀하게 분석해서 점검일지 등을 사전에 비치, 활용하여 문제점을 적시에 파악하고 효율적인 보수 및 유지관리에 철저한 관심을 가져야 한다.
이러한 보전관리는 물리적 내용년수와 경제적 내용년수를 고려해야 하며 공동주택의 물리적 기능적 가치와 결함을 수시로 보수하여 아파트의 기능과 용도를 최대한 발휘할 수 있도록 함으로써 입주자들의 편의를 최대화해야 한다.
3) 보안관리의 업무
대상 부동산이 안고 있는 위험성을 감소 또는 제거하는 업무인데 예컨대, 도난, 화재, 경비원 배치문제 등을 효율적으로 진단하는 업무이다. 여기에 필요한 사항으로는 보안관리업무의 분류, 화재대책, 필요인원의 조직, 도난방지 대책, 병충대책, 경범죄, 경비대책 및 기타 대책 등이 있다.
VI. 건물의 Age Cycle
건물은 신축이 완료된 순간부터 그 유용성과 가격이 감퇴되기 시작한다. 구체적 상태나 정도는 개별적인 차이가 있지만 대부분의 경우는 건물이 신축되어 그 내용연수가 전부 만료하여 철거되기에 이르기까지 공통적인 국면과 법칙적 현상이 있다. 이것을 건물의 Age Cycle또는 Life Cycle이 라 한다.
Age Cycle현상은 빌딩에 따라 상당한 차이가 있다. 어떤 경우는 매우 빨라서 불과 수년이 지나면 감퇴현상이 나타나는 수가 있고, 외국의 도시에는 수세기나 같은 국면을 유지하고 있는 것도 있다. 건물의 내용년수는 한마디로 지적하기 어려운 점이 있으나 영국의 학자들은 약 60년 내지 100년 정도라고 한다. 물론 물리적 경제적 요인에 따른 차이가 크지만 양자 사이에는 상호 밀접한 관련성이 있다. 이러한 건물의 Life Cycle을 안다는 것은 부동산 관리 및 투자활동에 있어서 아주 중요한 사항이다.
1) 전개발단계(The Predevelopment stage)
앞으로 건물, 빌딩이 신축될 용지의 상태로서 처음으로 건물이 신축되는 경우도 있고 택지이용의 전환에 따라 과거의 건물이 철거되고 새 건물이 건설될 용지도 있다.
이 단계를 첫 단계로 보는 이유는 조만간 건물이 건설될 용지로서 가격수준, 획지, 시장성 및 수급 등에 특징이 있기 때문이다.
2) 신축단계(The newly developed stage)
이 단계는 건물의 신축이 완성된 상태이며 유용성 측면에서 가장 훌륭하다. 그러나 건축계획과 실제 건축과의 기능, 규모면에서 불일치하여 최유효사용이 되지 못하는 경우도 있다. 따라서 효용이 극대화 되도록 건축하는 것이 바로 비용을 극소화하는 것이며 최고의 만족도를 창출하는 것이다.
3) 중년계층 (Middle Age Stage)
이 단계는 건물이 본격적으로 제 기능을 발휘하면서 장기적인 안정기에 접어드는 국면이다. 또한 존속기간은 가장 장기간에 이르고 건물의 관리상태, 개수나 수선 그리고 효율적인 경제생활을 위해 경제적 관리를 필요로 하는 중요한 단계이다.
부동산은 훌륭한 경제재이며 단위가 큰 재산이기 때문에 이 단계에서 멸실 및 훼손 등으로 건물의 수명을 단축시키지 말고 물리적 경제적 내용년수에 큰 관심을 쏟아야 할 것이다.
4) 노후단계(Old Age Stage)
이 단계는 건물의 물리적 내용년수가 급격히 악화되기 시작하는 국면으로 설비의 악화, 외관의 악화, 수준 낮은 임차인의 등장 등 외부적으로 측정이 가능한 단계이다.
대개 노후단계는 15년 정도 지속되는데 개수 및 수선 등으로 추가 투자를 하면 악화될 가능성이 덜할 수도 있기 때문에 신중히 고려해서 교체계획 여부를 검토해 보는 것이 바람직하다.
건물도 사람과 마찬가지로 나이가 들면 추해지기 마련이다. 그러나 관리의 적정화를 기할 때 노후단계는 다소 늦게 올 수 있어 수명의 연장을 기할 수 있음을 잊어서는 안 된다.
5) 완전 폐물단계(Total Obsolescence Stage)
이 단계는 건물이 물리적. 경제적으로 효용의 가치가 거의 없는 상태이다. 다시 말하면 건물 자체가 완전 폐물상태에 들어가 새로운 개발단계를 창출해 줄 수 있는 단계이다.
건물의 철거결정은 물리적인 위험성의 정도와 경제적 계산에 따라서 현대의 건물가격에 교체소요비용을 합산한 가치와 교체되는 건물의 가치를 고려해서 결정하는 것이다. 그러나 최근에 와서는 도시의 미관 및 도시 재개발 등으로 인해 이상에서 언급한 Life Cycle 패턴이 정상적으로 움직이기보다는 노후단계에서 행정력을 가미한 정책수립, 시행 등으로 제 수명을 다하지 못하고 철거하는 경우가 많아지고 있다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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