부동산경매(법원경매의 종류, 강제경매, 임의경매, 경매절차와 경매응찰)

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부동산경매(법원경매의 종류, 강제경매, 임의경매, 경매절차와 경매응찰)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산경매

I. 경매의 의의

II. 법원경매의 종류

III. 경락을 받기 위한 준비
1. 준비의 의의
2. 물건의 분석
1) 각종 공부상의 확인
2) 현장답사
3) 기타
3. 권리관계 분석
1) 경매종결시의 물적부담
2) 소멸 및 인수되는 권리

IV. 강제경매
1. 강제경매의 의의
2. 강제경매에 관련되는 법률
3. 채무자의 일반재산에 대한 강제경매

V. 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)
1. 임의경매의 의의
2. 임의경매의 종류(담보권 실행을 위한 경매의 종류)
3. 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)에 관련되는 법률
4. 채무자의 특정재산에 대한 집행

VI. 경매절차
1. 경매신청
2. 경매개시결정
3. 신문공고
4. 입찰기일
5. 낙찰기일
1) 낙찰허가결정기일
2) 낙찰허가확정
6. 대금납부기일
7. 재경매와 특별매각조건
8. 배당기일과 경매종료

VII. 경매응찰
1. 본인이 직접 참가시(개인)
2. 대리인에 의한 참가시
1) 개인인 경우
2) 법인인 경우(법인소유로 응찰할 경우)
3. 경매행위(입찰)에 참가할 수 없는 자(매수신고 불가능자)

참고문헌

본문내용

의 제공행위 없이 실행되므로 불측의 집행이 될 수 있다.
V. 임의경매(담보권 실행을 위한 경매)
1) 임의경대의 의의
■ 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기둥 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매를 말한다.
■ 경매는 담보물권이 설정된 후에 실행되므로 예견된 경매라고 할 수 있으며 앞서 설명한 강제경매는 예견되지 않은 경매라고 할 수 있다.
2) 임의경매의 종류(담보권실행을 위한 경매의 종류)
(1) 담보권의 실행으로 행하여지는 것
위에서 설명하였듯이 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 실행하는 일반적인 경매를 의미함.(실질적인 경매)
(2) 어떤 특별한 목적을 위한 형식적인 경매
■ 민법, 상법 등의 규정에 의하여 재산의 보관 또는 정리, 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 환가하는 절차를 말한다.
■ 공유물분할을 위한 경매, 상사계약에 있어서 자조매각에 기한 경매 등이 있다.
3) 임의경매(담보권실행을 위한 경매)에 관련되는 법률
민사소송법에 의한 강제경매와 경매법에 의한 임의경매로 이원화되어 있었으나 1990.9.1부터 경매법이 개정민사소송법에 흡수 폐지되어 임의경매(담보권실행을 위한 경매)도 민사소송법에 포함되어 있음.
(1) 민사소송법 제5장 담보권의 실행 등을 위한 경매(제724조~제735조)
(2) 동법 시행규칙 제5장(제204조~제212조)
4) 채무자의 특정재산에 대한 집행
채무자나 물상보증인(부동산 담보를 제공한 사람)의 특정재산에 대한 특정 책임(물적 책임)의 실현을 구하는 절차이다.
VI. 경매절차
1) 경매신청
채무이행기간이 돌아왔음에도 불구하고 채무자가 여타사유로 인하여 채무이행의 의무를 이행치 않을시 채권자는 저당권 또는 판결문 등의 집행문서에 기해 법원에 경매를 신청, 채권만족을 얻기 위한 최초의 절차라 할 수 있다.
2) 경매개시결정
채권자의 경매신청이 있으면 법원은 검토 후 3일내에 경매개시결정을 내린다.
-등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재
(1) 임차인 현황조사(집달관)
(2) 감정 평가명령(한국감정원-금융기관, 개인감정 -금고, 회사, 개인)
(3) 이해관계인에 송달 보청(금융기관, 금고 송달유무에 관계없이 경매진행)(개인, 회사 : 송달되어야 경매진행)경매개시결정에 대한 이의신청은 송달받은 후 1주일 이내에 즉시 항고한다.
3) 신문공고
(1) 입찰기일 14일전 법원게시판 또는 신문에 공고한다.
(2) 신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기 일이 지정된다.
4) 입찰기일
(1) 최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인을 결정한다.
(2) 유찰시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 다시 지정한다.
(3) 소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구를 한다.
(4) 농지취득자격증명 제출을 한다.
(5) 낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출한다.
5) 낙찰기일
(1) 낙찰허가결정기일
최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일내에 낙찰허가결정
1/ 낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고한다. 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해관계인이 경매계에 항고장을 제출해야 한다.
2/ 낙찰 불허가 결정 사유
농지휘득자격증명원 미제출시
입찰절차상 중대한 하자 발생시
입찰목적물에 중대한 하자 발생한 경우
(2) 낙찰허가확정
낙찰허가 결정 후 7일내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정된다.
6) 대금납부기일
낙찰허가확정 일로부터 25일 내지 30일후 지정된다.
항고, 재항고가 기각되어 사건기록이 경매법원에 송부된 후 2주일 이내에 지정된다.
- 낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능하다.
- 지정된 납부기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 납부한다.
- 계산 : (잔대금+지연이자+광고료+송달료)
차순위 입찰자가 있는 경우 차순위 입찰자가 대금을 납부할 수 있다.
잔대금 납부 후
* 인도명령신청을 할 수 있다(인도명령 결정무, 송달 확정증명원).
* 6개월 이내에 명도소송 신청을 할 수 있다(점유이전 금지 가처분 한 후에).
7) 재경매와 특별매각조건
(1) 잔대금 납부하지 않은 경우
- 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 된다.
- 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없다.
(2) 특별 매각조건으로
입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20%혹은 30%납부해야 된다.
신문공고, 또는 경매계에 확인한다.
8) 배당기일과 경매종료
낙찰대금완납 후 14일내 배당기일 지정
- 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치한다.
- 배당금에 이의가 있는 경우
배당기일날 그 즉시 구두 또는 서면으로 이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기 접수증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출한다.
- 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수한다.
VII. 경대응찰
1) 본인이 직접 참가시(개인)
- 입찰서
- 주민등록증(운전면허증)
- 도장
2) 대리인에 의한 참가시
(1) 개인인 경우
- 입찰서
- 위임장
- 인감증명서
- 대리인 주민등록증(운전면허증)
- 대리인 도장
(2) 법인인 경우(법인소유로 응찰할 경우)
- 입찰서
- 위임장
- 법인인감
- 법인 등기부등본
- 대리인 주민등록증(운전면허증)
- 대리인 도장
3) 경매행위(입찰)에 참가할 수 없는 자(매수신고 볼가능자)
- 채무자
- 소유자
- 무능력자(미성년자)
- 채무자겸 소유자
- 재경매의 경우 종전 경락자
- 이해관계집달관 및 그 친족
- 경매부동산의 감정인 및 그 친족
- 이해관계집행법원의 법관, 담당법원직원(주사)
- 부당하게 타인과 담합 하거나 경매를 방해한 자 및 교사자
- 기타
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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