부동산법제 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오

소개글

부동산법제 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)
Ⅰ. 문제의 제기
Ⅱ. 주택 임대차
1. 의의
2. 법적 성질
Ⅲ. 주택임차인의 대항력
1. 의의
2. 요건
3. 발생 시기
4. 사안의 적용
Ⅳ. 사안의 해결

[문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 문제의 제기
Ⅱ. 주택임차인의 우선변제권
1. 의의
2. 요건
3. 발생 시기
4. 임차권이 소멸되는 경우
5. 소액임차인의 최우선변제권
6. 사안의 적용
Ⅲ. 임차권등기명령 제도
1. 의의
2. 요건 및 효과
3. 사안의 적용
Ⅳ. 사안의 해결
Ⅴ. 출처 및 참고문헌

본문내용

액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에도 우선변제권을 행사할 수 없다.
(5) 채무자가 채무초과 상태에서 채무자소유의 유일한 주택에 대해 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다. 따라서 채무초과상태에서의 담보 제공행위로서 채무자 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.
6. 사안의 적용
甲의 경우 대항력을 갖추지 않은 임차인이기 때문에 우선변제권 및 최우선변제권이 인정될 여지가 없어 보인다. 뿐만 아니라 소액 보증금 범위가 서울특별시 기준 1억 1천만 원을 넘은 1억 5천만 원에 해당하는 임차인이라 확정일자 없이 대항력만을 갖춘 경우였어도 최우선변제권으로 보증금을 보호받지 못할 것이다.
Ⅲ. 임차권등기명령 제도
1. 의의
주택 임대차가 만료되었는데 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 일이 생기면, 임차인이 이사를 가서 자신의 권리 순위가 상실될 수 있다. 따라서 종료된 임차권을 법원의 명령으로 등기부에 공시할 수 있도록 제도가 마련되어있다(주택임대차보호법 제3조의3).
2. 요건 및 효과
임대차 계약이 종료된 후 보증금이 반환되지 않을 것을 요건으로 한다. 이때 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 법원이 이를 심리하여 결정한다. 이때 임대인의 동의는 필요하지 않고, 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았던 임차인도 임차권등기를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 하지만 임차권등기를 한 임차인의 예상치 못한 손해를 방지하기 위해, 임차권이 등기된 뒤에 다른 소액임차인이 해당 주택에 새로 임대차를 체결하면 새로 임대차를 체결한 소액임차인은 보증금의 최우선변제를 받을 수 없는 것은 앞서 최우선변제권에서 검토한 바와 같다.
3. 사안의 적용
임차권등기명령을 하려면 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않는 경우여야 하는데, 정확한 주택 임대차 계약 만료일은 제시된 바 없으나 2024년에 만료될 것이므로 임대차 계약이 종료되지 않아 甲은 임차권등기명령 제도를 활용할 수 없을 것이다.
Ⅳ. 사안의 해결
甲은 대항력이 없어, 우선변제권 및 최우선변제권을 행사하지 못한다. 임차권등기명령도 신청할 수 없어, 보증금을 우선적으로 구제받을 수 있는 방법은 없다. 따라서 경매대금 2억 5천만 원 중 2억 원은 선순위 근저당권자인 丙이 배당받고, 남은 5천만 원에서 다른 선순위권자가 없는 경우 임차인 甲이 임대인 乙과의 주택임대차계약에 기해 보증금 변제권을 행사할 수 있을 것이다. 즉, 경매대금 2억 5천만 원 중 2억 원은 丙에게 배당되고, 5천만 원은 甲이 받을 것으로 보인다.
Ⅴ. 출처 및 참고문헌
송영곤, 민사법사례연습Ⅱ, 헤르메스, 2022.
송덕수, 신민법강의, 박영사, 2023.

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부동산법제,   주민등록,   주택,   소유