등기부확인 방법과 지적공부 보는 요령

목차

1.서설
a 등기부
b 지적공부
2.대상지 선정과 순서
1.등기부등본
2.지적공부
토지이용계획확인서
지적도(임야도)
건축물대장
개별공시지가확인원

3.부동산거래시 유의 사항

본문내용

대한 평방미터당 지가이다.
즉, 공시 지가는 표준지에 대한 지가로써 건설부장관이 결정고시한 지가이고, 개 별공시지가는 이 표준 지가를 기준으로 하여 시장, 군수, 구청장이 개별 필지의 지가를 산정한 가격을 말한다.
개별지가 산정을 함에 있어서 가격결정에 가장 영향을 미치는 요소는 토지의 특성조사와 표준지 선정이다.
토지의 특성조사 항목은 여러 가지가 있으나 그 중 토지의 용도(주거용, 상업용, 공업용, 전답 등)와 도로조건 및 공적규제(용도지역, 용도지구, 기타 제한 등)사항이 지가 결정에 중요한 항목이다.
이러한 토지 특성항목의 조사 내용에 오류가 있을 경우에는 산정된 개별공시자가는 부당한 가격일 수밖에 없다.
또한 토지 특성조사만큼 지가산정에 영향을 미치는 요소가 비교 표준지 선정이다.
비교 표준지 선정은 조사 대상 토지와 같은 용도 지역안에 있는 표준지 중에서 토지이용 상황이 같으며 위치적으로 가장 인접한 표준지를 선정하여야 한다.
따라서 용도 지역 또는 토지 용도가 다른 표준지를 선정하였을 경우 합리적인 개별지가를 산정할 수 없다.
일반인들이 개별지가의 산정 절차에 대한 정당성 여부를 파악하기 는 어렵지만, 최소한 토지 특성조사 항목 중 토지의 용도, 도로조건, 공 적규제 사항이 적정한지 여부만이라도 확인할 필요가 있고, 주변에 이용 상황이 유사한 토지들의 개별공시자가와 비교하거나 전년도 지가에 대한 상승률을 검토하여 적정성 여부를 판단할 수도 있다.
시장, 군수, 구청장이 개별공시자가를 결정 고시할 경우에는 일정기간 토지소유자들에게 열람을 시키거나 개별통지를 한다.
이때 이의가 있는 토지소유자는 지가 결정일로부터 60일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 재조사 청구를 할 수 있으며, 재조사 청구가 안 받아들여질 경우에는 행정심판과 행정소송을 제기할 수 있다.
개별공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이지만 실제 발표하는 결정 고시 일은 매년 5∼6월경이므로 위 기한내 재조사 청구 등 을 하지 않았을 경우 명백한 착오가 아닌 한 개정결정을 받을 수 없다.
3. #참고 사항 ⇒ ∴ 부동산거래시 유의 사항.
<부동산 계약요령>
1.계약시 점검사항
2.계약시 유의 사항
3.대금지급시유의 사항
1. 계약전 점검 사항
(1) 요점
-광고 등에 절대적으로 신뢰하지 말 것.
-반드시 현장답사 할 것.
-필수적인 기본서류를 점검할 것.
(2) 주요내용
1)주택, 건물 현장답사
① 대지면적, 건평의 확인
② 건축재료, 건축물이 이어진 기간의 확인
③ 지형, 토목, 배수로의 확인
④ 일조권(햇빛)의 방향, 정도, 주변의 소음, 냄새의 확인
⑤ 공공편의시설의 확인
-동사무소, 학교, 은행, 우체국, 공단, 병원 등
⑥ 교통편의 확인
⑦ 냉난방시설, 통풍시설, 실내공간의 배치확인
⑧ 전세나 원세등의 임대차 관계 확인
⑨ 증축이나 개축을 할 수 있는가의 여부
⑩ 국토이용관리법등 공법상에 저촉되는지 여부
2) 토지, 농지 현장답사
① 공부상과 일치여부 확인
② 토지경제의 확인
③ 토지의 용도가 무엇인가 확인
④ 토지의 방향과 위치, 급수 및 배수점검, 전력보급상태의 점검
⑤ 교통시설의 확인
⑥ 매매증명원 발급가능성 점검
⑦ 허가지역인 경우 허가가능 여부 확인
3) 기본적 확인서류
① 등기부등본(토지, 건물)
-표제부 내역/ 갑구내역/ 을구첨부여부 및 내역
② 건축물관리대장
-등기부등본과 일치여부/ 허가사항/ 기재내역
③ 토지대장
-등기부등본과 일치여부/ 토지등급확인
④ 도시계획확인원
-도로 등 확인/ 용도지역/ 제한구역 등
2. 계약시 유의사항
(1) 요점
1) 계약당사자 확인
2) 대리인일 경우 대리권 확인
3) 대금지급시마다 등기부등본 직접 확인
(2)주요 내용
1)계약상대방이 개인일 경우
① 실제 소유자인가를 확인
② 법적인 제약여부 확인
-미성년자
-한정치산자
-금치산자(호적등본, 신원증명서 확인 가능)
③ 대리인일 경우 대리권 확인
-인감 증명서 수취
④ 주소일치여부
2) 계약상대방이 법인일 경우
① 일반적으로 법인의 대표는 단독 대표임
② 간혹 공동대표, 각자 대표일 경우가 있음
-공동대표일 경우 대표이사 전원의 서명을 요함
-각자대표일 경우 부문에 맞는 대표의 서명을 요함
3) 주소일치여부 확인
-법인등기부 등본상 주소/ 사업장등록증상 주소/ 실제 주소
4) 법적인 제약여부 확인
-회사정리절차/ 파산절차/ 해산절차/ 합병절차 등
(3) 유의사항
1) 거래가격은 면적(평,㎡)에 얼마로 기재
2) 부대시설을 명확히 함
-정원수. 돌 등
(4) 매매대금 지급일과 이를 이행하지 아니할 때 사항을 명확히 함
1) 위약금
2) 연체이자
(5) 각종 공과금 납부 여부는 명확히 함
1) 종합토지세
2) 전기세, 수도세, 개발부담금 등
(6) 변조가 가증한 아라비아 숫자는 한자로 표시
3. 대금지급시 유의사항
(1) 등기부등본은 3번 직접 떼어볼 것(이중매매 방지)
1)계약금 지불전
2)중도금 지불전
3)잔금 지불전
(2) 가능한 공휴일 대금을 지불하지 말 것
-서류 확인할 기회가 없음
(3) 잔금지급과 동시에 소유권이전 서류를 맞교환할 것
1) 나중에 서류를 받으려고 하면 문제 발생소지 있음
2) 가능한 법무사 직원을 동행하여 서류상 미비점이 없는가를 점검
(4) 전세입주자는 잔금지급과 동시에 계약서상 "확정일자"를 찍을 것
-향후 임차보증금에 대해 후순위 채권자보다 우선변세를 받음
(5) 즉시 등기이전과 주소이전을 하며 세금납부를 할 것
1) 취득세 : 30일 이내 납부
2) 등록세 : 소유권이전등기와 동시에
◇ 참고서적
·부동산 공시법령 , 박문각 , 최판섭외 4명
◇ 참고사이트
·등기부등본 보는법
-http://my.dreamwiz.com/as115/deungi1.htm
-http://cjh76.hihome.com/budongsan.html#a
·부동산 계약시 유의사항
-http://kdg.pe.kr/sang-2.htm
-http://www.ceca.co.kr/architecture/budongsan/budong/budong-6.htm
·각종 공부 보는 요령
-http://www.ddang21.com/data11.htm
#.첨부 : 관계서류

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