상가입대차보호법

목차

Ⅰ 상가임대차보호법의 의의
1. 의의
2. 주요골자

Ⅱ 상가임대차보호법안의 해석
1. 제정목적
2. 적용대상
3. 임대차기간의 보장
4. 대항력
5. 우선변제권
6. 최우선변제.
7. 기타사항

Ⅲ 상가임대차보호법의 장·단점
1. 장점
2. 단점

Ⅳ 민법상 임대차보호법
1. 임대차
1) 의의.
2) 법적 성질
3) 사회적 기능
4) 성립요건
5) 존속기간
6) 효과
7) 임차권의 대항력
8) 보증금
9) 임대차의 종료
10) 임차권의 양도
11) 임차물의 전대
12) 임차권의 상속
2. 주택임대차보호법의 의의
1) 대항력
2) 우선변제권
3) 임차권등기 명령제도
4) 임대차기간의 보장
5) 소액 임차인의 최우선변제권
3. 주택임대차보호법의 보호범위.
1) 임차인의 범위
2) 주거용건물의 임대차

Ⅴ 민법상 임대차와 상가임대차의 차이점.
1. 법의 적용에 있어서의 차이.
2. 최저계약기간의 차이
3. 임대료인상의 차이
4. 대항력의 차이
5. 경매시 보증금회수 방법에 차이
6. 임대차 목적물이 매매가 되는 경우

본문내용

임차하여 영업하면서 그 중 방 1개를 내실로 사용하는 경우
(2) 임차주택이 미등기건물인 경우
미등기 건물도 주택임대차보호법의 보호대상이 된다. 주택임대차보호법은 등기된 건물만을 보호하는 것이 아니기 때문에 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 허가를 받고 건축을 하였으나 아직 등기를 하지 못한 건물에 대하여 임대차계약을 체결하더라도 보호를 받을 수 있다.
그러므로, 귀하의 경우 주민등록을 옮기고 입주한 다음 확정일자를 받아두면 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있을 것이다.
다만, 새로 시행되는 임차권등기명령제도는 등기를 전제로 하는 제도이므로 이용할 수 없을 것이며, 기타 미등기 건물이기 때문에 무허가 건물의 철거 등 불이익을 받을 수 있음을 유의하셔야 한다.
(3) 임대차기간중 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 주택임대차보호법의 적용을 받기 위하여는 계약당시부터 임차건물이 주거용이어야 하기 때문이다.
그러나, 임대차 계약 이후 임대인의 승락을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 그 때부터 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
) (대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결 참조)
(4) 채권담보를 위하여 주택임대차 형식을 빌린 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 주택에 계속 거주하지 않았으므로 대항력을 상실하여 주택임대차보호법의 적용대상인지의 여부와 관계없이 주택임대차보호법이 보장하는 대부분의 보호를 받을 수 없는 것이다.
그러나, 그에 앞서 주택임대차보호법은 서민의 주거안정을 위한 것이므로 실제 거주를 목적으로 임차를 한 것이 아니라 담보의 목적으로 임대차의 형식을 빌린 것이라면 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 것으로 보아야 할 것이다.
Ⅴ 民法上 賃貸借와 商家賃貸借의 차이점
임대차라는 것은 특정의 물건을 일정기간동안 빌려 쓰면서 그 대가로 임차료를 지불하고 기간 만료 시 그 목적물을 반환하는 계약의 일종이다. 따라서 목적물의 종류에 따라서 임대차의 종류가 나누어지고 성격이 달라진다. 특히 부동산에 있어서는 그 목적물에 따라 토지의 임대차와 건물의 임대차로 나눌 수 있다. 한데 건물은 그 용도에 따라 주거를 목적으로 하는 임대차의 경우는 주택임대차, 기타 건물의 임대차는 일반적으로 상가임대차라고 부르고 있는데 계약상의 절차는 동일하지만 일정한 범위에서의 효력이 다르다. 따라서 본란에서는 주택의 임대차와 상가 임대차의 차이점에 대해서 살펴본다.
1. 법의 적용에 있어서의 차이
상가나 기타 건물의 임대차 계약은 민법의 적용을 받는다. 하지만 주택은 특별법인 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택 세입자를 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적 달성을 위해서 만든 법이 주택임대차보호법이다. 민법은 계약 자유의 원칙이 존중된다. 따라서 당사자간의 계약이 미풍양속과 공공의 질서에 반하지 않으면 유효하다. 하지만 주택임대차보호법은 이법에 규정한 것 중 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 즉, 계약 자유의 원칙을 배제하여 약자를 보호하기 위한 최소한의 강제 규정인 것이다. 여기서부터 일반인들의 혼돈이 발생된다.
2. 최저계약기간에서의 차이
상가나 기타 건물은 계약 자유의 원칙이 존중되어 계약기간을 당사자 합의로 정할 수 있다. 하지만 주택의 임대차는 그 최저기간을 2년으로 규정하고 있다. 당사자 합의에 의해 계약기간을 1년으로 정하였더라도 임차인의 사정으로 기간을 연장하고자 할 경우 임차인은 2년까지는 거주의 보장을 받는다. 물론 임차인이 1년만을 원할 경우에도 그것이 인정된다. 임차인에게 불리한 것만은 배제되는 것이다.
3. 임대료의 인상에 있어서의 차이
주택임대차는 2년을 계약하였더라도 1년이 지난 시점에서 1/20까지는 인상할 수 있다. 하지만 상가나 기타건물은 그 인상폭의 제한이 없다. 인상폭은 당사자 합의에 의해 결정되나 주로 임대인의 요구에 임차인이 응하는 수 밖에 없는 것이 현실이다.
4. 대항력에 차이
대항력이란 일반적으로 이미 성립된 권리관계를 타인에게 주장 할 수 있는 힘. 즉 일단 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 말한다. 주택임대차에 있어서는 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 익일로부터 제3자에게 대항할 수 있다. 하지만 상가나 기타 건물의 임대차에 있어서는 등기(전세권 또는 임차권)를 하지 않는 이상 대항력이 없다.
5. 경매시 보증금 회수 방법에 차이
임대차 목적물이 경매를 당할 경우에 있어서는 주택임대차는 대항력이 있는 경우 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있고 또 배당에 참여할 시는 확정일자로 인해 우선변제권을 가지며 특히 소액보증금은 최우선 변제를 받을 수 있다. 하지만 상가나 기타 건물의 보증금은 채권에 해당하므로 등기(전세권 또는 근저당)하지 않는 이상 일반 채권에 해당하여 우선순위서 저당권이나 전세권, 확정일자가 부여된 전세보증금, 국세등에 비해 후순위에 해당하게 되어 사실상 배당 받을 수 있는 확률이 적다.
6. 임대차 목적물이 매매가 되는 경우
임대차목적물이 매매가 되는 경우에 있어서 주택의 경우는 새로운 건물주에게 현재의 계약내용이 그대로 인계된다. 계약한 기간 동안은 그대로 거주할 수 있고 계약기간 종료 시는 보증금을 새로운 건물주에게 돌려 받을 수 있다. 하지만 상가나 기타 건물은 계약이 새로운 건물주에게 인계되지 않는다. 새 건물주와 임대차 계약을 다시 체결해야만 보장을 받을 수 있다.
※ 參考文獻
◆ 서적
郭潤直, 債權各論, 博英社, 2001
金疇洙, 債權各論, 三英社, 2000
◆ 관련 사이트
http://www.freebell.co.kr/shop_law
http://www.gyeongnam21.com
http://www.hsw.or.kr/119/law
http://korealink.co.kr/sed_news
◆ 관련기사
< 한국경제신문 2002.05.28 13:44 '경제' >
< 중앙일보 2002.05.25 07:17 '사회' >

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