강남의 지가 형성 배경

목차

연구의 필요성과 목적

강남의 지가 형성 과정

강남개발의 배경

강남개발의 과정

강남개발의 특징과 정부의 역할

강남지역의 부동산 가격변동

강남신드롬(South River Syndrome)

강남불패(江南不敗)

무엇이 달라지나

대안제시 및 결론

본문내용

요의 지방분산을 도모하는 동시에 특히 강남지역의 투기수요를 억제하고 실수요자 중심으로 주택이 공급되도록 하기 위해 여러 가지 정책을 발표했는데 그중 가장 여파가 클 것으로 예상되는 몇 가지에 대하여 알아보도록 하자.
▣ 주요 내용
주택양도세 대폭인상 : 정부는 늘어가는 투기수요를 억제하기 위해 현행 36%인 주택 양도세율을 75%(기본세율 60%+탄력세율 15%)로 대폭 인상했다.
다주택 보유자에 대한 보유세 누진적용 : 토지과표현실화율을 현행 36.1%에서 39.1%로 높이고 다주택 보유자에 대해 이를 누진 적용하기로 했다.
주택거래신고제 도입 : 주택을 사고 팔 때 해당 부동산의 실거래가를 신고하도록 했다.
강북 뉴타운 개발사업 추진과 비강남지역에 특목고 유치 : 주택공급 확충과 수요 분산책으로 강북 뉴타운 개발사업을 서구형 고급주택과 편의시설녹지공간 등이 어우러지는 자족형 타운으로 개발하기 위해 중앙정부 차원에서 적극 지원하기로 하였다. 또한 비강남지역에 특목고를 유치하는 등 강남지역의 교육열 분산을 시도한다.
투기과열지구선정- 분양권 전매 금지 : 단기차익을 노린 투기수요 억제를 위한 주택공급보완 대책으로 현재 수도권 전역과 충청권 일부지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 신규 분양시장 과열 정도를 조사하여 부산 대구 광주 등 6대 광역시와 도청소재지로 대폭 확대하여 분양권 전매를 금지하기로 하였다.
2단계 대책(분양권 전매금지의 전국적 확대, 개발이익환수제 도입) : 이와 함께 건교부는 이번 종합대책 발표후에도 과열조짐이 지속될 경우 추진할 2단계 대책도 함께 발표하였다. 분양시장 과열 현상이 중소도시로까지 확산될 경우 주택법을 개정하여 분양권 전매 금지를 전국으로 확대하여 실시할 예정이고 또 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수방안을 검토해 나가기로 하였는데 재건축아파트 용적률 증가에 따른 주택면적 증가분에 대해 일정부문 부담금을 부과하는 방안 등을 종합적으로 검토해 나가기로 했다.
2) 무엇이 달라지나
주택양도세 인상
만약 10·29대책 따른 투자수익률법이 바뀐 뒤 매매할 경우 수익이 1/3 가량으로 줄어들게 된다. 강남의 33평의 아파트를 5억원에 구입하여 7억원에 판다고 가정했을 때 세법 개정전에 아파트를 처분한다면 현실에 부합하는 몇 가지 가정 아래 매매차익에서 각종 세금과 부대비용을 빼서 계산하면 25%정도의 투자수익률을 거두게 된다. 그러나 세법 개정 후 아파트를 처분할 경우 연간 투자수익률은 8%로 떨어진다. 양도세율이 큰 폭으로 증가하고 보유세 납부액도 75%가량 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.
보유세 누진적용
집값이 비싼 지역일수록 주택건물의 과표 크게 상승하게 된다. 토지 과표를 현실화할 경우현행 36.1%에서 39.1%로 높아지므로 대치동의 42평형 아파트를 예로 들었을 때 세액은 52만9천원에서 125만5천원으로 상승하고 또한 다주택 보유자에 대해서 보유세를 누진 적용시켜 보유세액 부담은 늘어나게 된다.
주택거래신고제 도입
주택거래신고제가 도입된 뒤 아파트를 구입하면 취득세 등록세 등 각종 세금을 실제 거래가격을 기준으로 내야 하기 때문에 매입비용이 급증한다. 신고제 도입 전인 올해 말 7억원가량에 아파트를 산다고 가정하면 현재 세무 관행상 이 경우 과세당국에 신고되는 취득가액은 3억3억5000만원 수준까지 낮출 수 있다. 3억원으로 신고를 했다면 매입 관련 세금 납부액은 1740만원(취득 등록 교육 농특세 합산세율은 5.8%가량)이다. 하지만 주택거래신고제가 도입되면 시가 7억원이 과세 표준이 되기 때문에 세금 납부액은 4060만원으로 2배 이상(2320만원)으로 늘어난다.
강북 뉴타운 개발사업 추진 및 비강남권 특목고 유치
강북 지역에 뉴타운 개발사업을 위해 대지조성사업과 기반시설에 소요되는 자금을 국민주택기금에서 융자 지원(3년내 일시상환, 5%)하고 사업기간 단축이 가능한 도시개발 방식을 적극 활용하기로 하였다. 또한 이렇게 개발되는 뉴타운에 특목고와 자립형 사립고를 세워 강남북 교육격차를 해소하고 특히 길음 뉴타운에 자립형 사립고와 대규모 학원단지를 유치해 교육특구가 건설될 계획이다.
투기과열지구의 분양권 전매 금지
투기과열지구의 분양권 전매를 금지함으로서 단기 차익을 위한 투기 목적 가수요를 억제할 수 있을 것으로 보인다. 분양권 전매 금지의 효과로 특히 강남을 비롯한 수도권 투기과열 지구에 실제 주거를 목적으로 하는 실수요가 주를 이루게 되므로 집 값 안정에 큰 효과를 발휘할 것으로 기대하고 있다.
결론
지금까지 강남지역을 통해서 부동산 시장의 특성들이 부동산 시장에 끼치는 영향과 반대로 부동산 시장이 이러한 사회적, 경제적, 정치적으로 어떠한 영향을 미치는지 알아보았다. 이번 조사를 통해서 계획아래 이루어진 강남개발은 교통 및 생활환경, 교육환경 등이 우수한 주거지, 첨단 업무지역으로 자리 매김하게 되었다는 것을 알 수 있다. 이는 우리나라의 하나의 도시를 상징하는 것이 아니라 경제적인측면 뿐만 아니라 여러 가지 상황들을 볼 때 우리나라의 최고의 도시이자 세계에 내 놓아도 뒤지지 않는 도시라는 점이다.
하지만 그 이면에는 강남지역이 지역불균형의 원산이자 부동산의 투기공화국, 강남 신드롬과 강남불패라는 말이 등장하게 되는데 이는 해석하기에 따라 다르겠지만, 약간의 빈정이 섞여 있는 것 같은 느낌이 들어 아쉬웠다. 따라서 강남개발이 이루어질 때 강남지역 한 지역에만 집중화된 개발을 하기 보다는, 보다 장기적인 배려 하에 우리나라 전체는 아니어도 이렇게 강남지역에만 집중된 여러 환경들을 조금 넓게 분산시켜 서울시만의 광역계획이 아닌 최소한 수도권 전체지역을 장기적으로 개발하는 것은 어땠을까? 하는 미련이 남는다.
-참고자료-
서울육백년사 (http://seoul600.visitseoul.net/)
매일경제신문 (http://www.mk.co.kr/)
서울시청 (
http://www.seoul.go.kr/
)
한국노동연구원 (http://www.kli.re.kr/)
한국감정원 (
http://www.kab.co.kr/
)
건설교통부 (http://www.moct.go.kr/)
서울시 통계연보
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강남,   지가,   부동산,   지대,   토지