부동산경매시장에서의 불확실성 문제(정보수집비용과 사후위험비용을 중심으로)

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부동산경매시장에서의 불확실성 문제(정보수집비용과 사후위험비용을 중심으로)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 서 론

II. 현행 부동산 경매제도의 현황 및 문제점
1. 부동산 경매제도와 경매절차
2. 부동산경매제도의 문제점
(1) 경매물품에 대한 정보의 불확실성
(2) 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제

III. 부동산경매에 있어서 불확실성문제의 개선방안
1. 모형
2. 낙찰가의 결정
(1) 현행 제도하에서의 낙찰가의 결정
1) 입찰자의 수익
(2) 정보수집비용의 절약시의 낙찰가의 결정
(3) 사후위험을 최적배분한 경우의 낙찰가의 결정
(4) 소결론

IV. 결 론

본문내용

불확실성을 제거 내지 완화시키는 방법이 곧 부동산경매제도의 효율성을 증대시키는 것이 될 것이다. 불확실성으로 인한 비용을 감소시키기 위하여, 우선 매개기관에게 정보수집을 전담하게 하여 개별 입찰자가 지불하는 각종 정보수집비용을 낮추고, 또한 보험을 도입하여 위험을 당사자에게 분산시키는 방법을 고려하였다.
먼저 현행제도하에서의 낙찰가의 결정은
P_0^* = V - C_1- E(tildeC_2 ) - a{sigma}^2
와 같다. 경제 전체로 볼 때, 개별입찰자의 정보수집비용의 합계인
N C_1
을
C_T
로 대체하면,
N C_1
>
C_T
인 경우에는 낙찰가는 증가하게 된다. 이를 다시 설명하면 개별입찰자가 개별적으로 정보를 수집하여 경매에 참가하는 경우에는 낙찰가는
P_0 ^* =`V-C_1 - E[tildeC_2 ] - a `sigma^2
이 되며 중개기관이 경매물품에 대한 정보를 제공하게 되면,
P_0 ^** = V - C_T over N- E[tildeC_2 ] - a` sigma^2
이 된다. 이러한 상태에서 보험제도 도입시의 낙찰가는
P_0^*** = V - C_T over N - E[tildeC_2 ]
와 같이 되는바,
보험도입으로 입찰자가 조사비용을 균등하게 부담한다는 가정에 근거한 것이다. 즉, 모형에서는 사전적으로 동일한 물건과 N 명의 입찰자를 가정하였기 때문에 보험이 도입되면 보험료는 총 조사비용을 N명이 균등하게 부담하게 된다. 현실적으로는 보험기능을 담당하는 기관의 비용을 산출하고 이를 개인에게 부과하고 집행하는 데에 추가적인 거래비용이 수반될 수 있다. 이 경우에는 (거래)비용을 포함한 보험도입의 총비용보다 위험감소의 효과가 더 클 경우에 보험이 도입되는 것이 효율적이다. 이 점을 지적해준 익명의 심사자에게 감사한다.
이는 보험도입 전에 비하여 낙찰가가 증가하고 있음을 알 수 있다. 낙찰가의 증대는
(C_1 - C_T over N ) + (a `sigma^2 )
만큼 되는바, 첫 번째 증대분은 정보수집비용의 절약분만큼이 되고, 두 번째 증대는 당사자간의 위험배분을 통한 절약분만큼이다.
낙찰가의 증대는 (1) 하나의 (공식적인) 기관이 정보수집업무를 담당하게 함으로써 달성되는 규모의 경제에 의한 정보수집비용의 절감과 (2) 불확실성에서 오는 비용 - 입찰자에게 자신이 생각하는 입찰가외에 추가적인 위험부담비용 - 을 보험을 통하여 제거함으로써 가능하게 된다. 이는 궁극적으로 채권자와 채무자에게도 배당가능금액을 늘려주게 된다. 결국, 정보의 공신력 있는 제공과 보험제도의 도입으로 부동산경매제도의 경제적 효율성을 제고할 수 있는 것이다.
IV. 결 론
부동산경매제도의 효율성은 운영의 경제성과 배당의 공정성이 그 핵심이 되는바, 이를 위해 민사소송법에서는 경매절차에 대해 상세히 규정하고 있다. 현행 민사소송법에 의할 때 부동산경매는 공개경매와 최고가격비밀입찰경매를 규정하고 있으며, 공개호가경매의 제 문제점으로 말미암아 현재에는 대부분 최고가격비밀입찰경매를 이용하고 있다. 이는 부동산경매제도의 효율성을 증대시키기 위한 방법의 하나로 제도변경이 이루어진 것이라 할 수 있다. 그러나. 현행 최고가격비밀입찰경매의 부동산 경매제도하에서도 일반적으로 고려되는 공식적인 가격결정 변수 외에 비공식적인 가격결정변수가 상당부분을 차지함에 따라 입찰자나 낙찰자에게 예상치 못한 비용을 초래하게 만들고 이에 따라 낙찰가가 (이상적인) 시장가치에 못 미치게 되어 그 효율성이 손상되고 있다. 이러한 비효율성의 원인은 정보의 불확실성에 기인하는 바가 크다.
따라서 본 논문에서는 이러한 불확실성을 정보수집비용과 사후의 추가적 위험비용으로 구분하여 낙찰가에 영향을 주는 변수로 파악하고 경매의 효율성을 증대시키기 위한 방안에 대하여 연구를 하였다. 현행 제도하에서 각 당사자들의 현금흐름과 새로운 제도 도입후의 각 당사자들의 현금흐름과 부의 수준을 비교 분석하였다. 먼저 현행 제도하에서는 정보수집비용과 사후적 위험비용이 존재한다. 정보수집비용 측면에서 특정 기관이 공신력 있는 정보를 획득, 공시함으로써 효율성을 증대할 수 있음을 보였다. 특정기관의 공신력 있는 정보획득·공시비용이 개별입찰자의 경매물품에 대한 정보수집비용의 합계 보다 작으면 경제적 효율성이 증대 될 수 있음을 보였다. 또한 사후적 위험비용 측면에서 경매당사자들간의 위험의 최적배분을 통한 보험제도의 도입으로 낙찰가의 증대가 이루어질 수 있음을 보였다. 이 때 보험이란, 개별 입찰자에게 보험료로써 사후적 위험비용의 기대치만큼의 금액을 보험료로써 부과하고, 사후위험 발생시 실제 발생금액을 보상금으로 보상해주는 방식을 말한다. 이러한 보험제도의 도입으로 입찰자가 부담하게 되는 사후적 위험비용은 모두 제거되어 입찰자가 제시하는 입찰가가 증가하게 되고 결국은 최고낙찰가가 증가하게 되어 경매제도의 효율성이 증대될 것이다.y
참고문헌
이재성, 1987, "강제집행제도의 문제점과 그 개선방향," 강제집행·임의 경매에 관한 제문제(상), 재판자료 제35집, 1987년 법원행정처.
장해창, 1996 "환가방법으로서의 경매와 입찰," 민사집행에 관한 제문제 (상), 1996년 법원도서관.
Diamond, D. 1984, "Financial Intermediation and Delegated Monitoring," Review of Economic Studies 51, 393-414.
부동산경매시장에서의 불확실성 문제
(정보수집비용과 사후위험비용을 중심으로)
부동산경매시장에서의 불확실성 문제: 정보수집비용과 사후위험비용을 중심으로
I. 서 론
II. 현행 부동산 경매제도의 현황 및 문제점
1. 부동산 경매제도와 경매절차
2. 부동산경매제도의 문제점
(1) 경매물품에 대한 정보의 불확실성
(2) 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제
III. 부동산경매에 있어서 불확실성문제의 개선방안
1. 모형
2. 낙찰가의 결정
(1) 현행 제도하에서의 낙찰가의 결정
1) 입찰자의 수익
(2) 정보수집비용의 절약시의 낙찰가의 결정
(3) 사후위험을 최적배분한 경우의 낙찰가의 결정
(4) 소결론
IV. 결 론

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