주택법상 하자담보 및 하자보수 책임에 대하여

목차

1. 관련 규정
(1) 주택법 규정
(2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법규정
(3) 민법규정

2. 하자보수와 관련된 소송유형
(1) 하자보수 보증금 청구소송
(2) 하자보수에 갈음 또는 병행하는 손해배상청구소송
가. 입주자대표회의의 손해배상 청구 가능여부
나. 분양잔대금을 지급하지 아니한 채 사용승인전 입주한 수분양자
다. 하자담보 추급권의 귀속문제
(3) 하자보수 보증금청구소송과 손해배상청구소송의 병행제기
(4) 정신적 고통에 대한 위자료 청구권 관련

3. 하자의 내용
(1) 주택법상 하자
가. 발현된 하자의 책임소재
나. 5년차, 10년차 하자의 책임소재
다. 일부 하자보수 완료에 따른 법률문제
라. 보증회사가 주택법령에 정한 하자보수책임기간보다 연장된 기간을 보증한 경우
(2) 사용검사 전 하자 (미시공, 변경시공, 설계상 하자 등 내재적 하자)
가. 보증회사의 책임여부
나. 사업주체의 책임여부

4. 주택법상 하자담보 책임기간
(1) 법적쟁점
(2) 하자담보 책임기간의 의미
(3) 하자관련 청구권의 소멸시효
(4) 입증책임의 문제
(5) 하자담보 책임기간 외의 하자

5. 하자보수비용
(1) 하자보수 비용의 산정
(2) 하자보수 비용의 산정 기준시점

6. 하자종결 합의와 관련된 문제점
(1) 하자종결 합의
가. 사업주체와의 합의
나. 보증회사와 합의
(2) 하자종결 합의에 따른 보수공사 후 재하자 발생

7. 분양전환 아파트의 하자문제
(1) 분양전환 전의 하자문제
(2) 분양전환 후의 하자문제
가. 사업주체의 책임
나. 보증회사의 책임

8. 하자소송의 절차
(1) 하자소송의 진행절차 개관
(2) 소송 소요 기간
(3) 하자감정
(4) 판결금의 수령

9. 개정 주택법의 위헌법률심판
(1) 서울고등법원의 위헌법률심판제청이유
가. 주택법 제46조 제1항
나. 주택법 제46조 제3항
다. 주택법 부칙 제3조
(2) 위헌법률심판의 결과가 하자소송에 미치는 영향

본문내용

자감정은 원고의 감정신청 - 재판부의 감정인 지정과 감정료 내역서 제출 - 감정료 납부 - (현장검증 및) 감정기일 진행 - 감정인의 도면분석 - 감정인의 현장조사 - 감정보고서 작성 및 제출의 순으로 진행된다. 재판부가 아파트에 나와 하자내용을 육안으로 확인하는 재판을 현장검증이라 하는데 원고가 신청할 경우 대부분 채택되어 현장에서 감정기일과 함께 진행하는 것이 통례다. 현장검증은 짧은 시간에 일부하자만 확인하고 종료하는 것이 현실이다. 하자감정에서 가장 문제가 되는 것은 전유부분 조사인데 경험이 있는 감정인의 경우 무리없이 감정을 진행하나 일부 경험이 부족한 감정인의 경우 전유부분에 대한 조사를 충분히 하지 못하거나 지나치게 많은 시일이 소요되는 경우가 있다.
하자사건의 소송비용 중 거의 90% 이상을 차지하는 것이 하자감정 비용인데 통상 세대당 10~12만원 정도 책정되지만 감정인이나 재판부에 따라 증감되기도 한다. 감정보고서가 제출되면 원·피고나 재판부는 감정내용에 대한 이의제기나 보완을 위하여 감정인에게 사실조회를 하고 감정인의 사실조회에 대한 답변으로 감정내용을 수정, 보완하여 재판을 진행한다. 피고 측의 이의제기가 많아지면서 2~3회씩 사실조회를 하는 경우가 많아지고 있다.
(4) 판결금의 수령
소송진행 중 합의가 이루어지면 합의금 수령에 문제가 없으나 제1심 판결이 선고되고 피고측이 항소할 경우 판결금 수령에 어려움이 있을 수 있다. 제1심 판결문에는 가집행선고를 함께 붙여주므로 항소여부를 불문하고 강제집행이 가능하다. 따라서 피고측이 항소하면서 판결금을 지급하거나 판결금의 일부를 먼저 지급하고 나머지 판결금은 항소심 선고시까지 강제집행을 하지 않는 것을 제안하는 경우가 있다. 가장 문제되는 경우는 피고가 항소를 제기하면서 가집행정지신청을 하는 경우인데 가집행정지신청이 받아들여지면 현금을 공탁하고 항소심 선고시까지 강제집행을 할 수 없게 된다. 가집행정지신청을 받아들일 것인가는 판사의 재량이므로 기각되어 판결금을 수령하는 경우도 많으나 최근에는 주택법의 위헌문제가 걸려 있어 강제집행정지를 받아 주는 사례가 기각하는 사례보다 많다. 다만, 공탁금액을 제1심 판결금에 유사하게 결정하는 것이 그나마 입주자대표회의에게는 위안이라 할 수 있다.
9. 개정 주택법의 위헌법률심판
(1) 서울고등법원의 위헌법률심판제청이유
가. 주택법 제46조 제1항
주택법 제46조 제1항에 의하면 입주자(구분건물의 소유자)의 하자보수 청구기간은 분양자의 하자담보책임(10년)을 규정한 집합건물법 제9조의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정한 훨씬 짧은 기간(1년 내지 3년)을 적용하도록 되어 있다. 그런데 개정 주택법 제46조 제1항은 법령의 취지와 근거 등이 전혀 다른 주택법상의 담보책임규정으로 집합건물법상의 담보책임을 전면적으로 대체하도록 규정하여 해석상 혼란을 가져오므로 법률명확성의 원칙에 반하고, 하자담보 책임의 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위 등을 대부분 대통령령에 위임하는 것은 포괄위임금지원칙에 반하며, 주택이 아닌 집합건물의 하자담보 책임기간이 10년임에 반해 공동주택의 하자담보책임은 오히려 더 짧아 평등의 원칙에 반하는 등 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적 조항임.
나. 주택법 제46조 제3항
내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때 사업주체가 손해배상책임을 지도록 규정하고 있는데, 이 사건에서 원고가 주장하는 내력구조부상의 하자가 중대한 것이 아니라면 위 법조에 해당하지 아니하여 손해배상을 청구할 수 없는 결과가 되므로 주택법 제46조 제3항은 시공자의 잘못으로 인하여 발생한 하자가 명백하다면 하자의 정도가 중대하거나 경미하거나에 관계없이 모두 손해배상을 하여야 할 것임에도 손해배상의 대상을 내력구조부에 발생한 모든 하자가 아니라 중대한 하자만으로 규정한 것도 소유권의 내용을 침해한 것으로 위헌임
다. 주택법 부칙 제3조
법 시행 전에 이미 사용검사를 받은 아파트에도 법 제46조를 적용하도록 규정하고 있는데 법 시행 전 이미 사용승인을 받은 아파트에도 위헌적 규정인 제46조를 적용하게 함으로써 하자담보 책임기간과 하자책임의 범위 등이 구법에 비할 수 없이 단축되어 이미 공동주택에 발생한 하자에 대하여 법령상 허용된 범위 내에서 보호받을 것을 기대하고 있던 소유자들의 신뢰를 완전히 무너뜨리는 결과이므로 위헌임
(2) 위헌법률심판의 결과가 하자소송에 미치는 영향
현재 아파트 하자소송을 진행하고 있는 하급심에서는 개정 주택법이 위헌임이 의심되더라도 헌법재판소의 위헌결정이 내려지지 않은 이상 개정 주택법의 적용을 법원이 배척할 수는 없다는 이유에서 개정 주택법을 적용하여 판결이 선고되고 있다. 개정 주택법의 적용에 따라 ① 원고측은 기존 10년의 기간 내에 하자가 존재한다는 사실만을 입증하면 족하였으나 현재 1, 2, 3, 5, 10년의 각 하자별로 기간 내에 하자발생 사실을 입증하여야만 하고, ② 사용검사전 하자에 대하여는 인정하는 판결과 부인하는 판결이 엇갈리고 있으며, ③ 내력구조부 하자는 무너지거나 무너질 우려가 있어야 하는지에 대한 판단도 나뉘고 있다. 그나마 1~3년차 하자를 다투는 아파트의 경우는 개정 주택법을 적용하더라도 큰 문제없이 소송을 진행하고 판결을 받을 수 있으나 5년 이상 경과한 아파트의 경우에는 하자발생시기 입증, 시효기간 만료, 내력구조부 하자의 중대성 등에 있어 개정주택법 적용에 따른 불이익이 매우 크다. 헌법재판소가 개정 주택법 제46조 제1, 3항과 부칙 제3조를 위헌으로 결정할 경우 다시 집합건물법 적용 시절로 돌아가 아파트 하자소송이 더욱 활성화될 여지가 있으나 만약 합헌으로 결정된다면 1~3년차 하자를 다투는 것 외에 5년차, 10년차 하자보수 문제는 거의 제기되기 어렵게 된다. 헌재는 소장의 공백으로 인한 파행운영의 문제를 극복하고 다시 정상운영되고 있으나 주택법 위헌결정 문제는 집합건물법, 주택법, 민법, 건설산업기본법 등으로 나뉘어진 건축물의 하자담보 책임에 관한 각 규정들의 합리적 해석을 염두에 두어야 하는 법리적으로 매우 복잡한 사건이어서 언제 마무리될지는 전혀 예측이 불가능한 실정이다.

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