[부동산공법] 토지 거래 계약 허가제에 대해서

소개글

[부동산공법] 토지 거래 계약 허가제에 대해서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

01. 지가 및 토지거래에 관한 정보의 관리

02. 허가구역

03. 토지거래계약 허가

04. 토지거래계약허가의 기준

05. 토지거래계약허가의 절차

06. 협의로 토지거래계약허가에 갈음하는 경우

07. 토지거래계약허가의 효력

08. 포상금

09. 이행강제금

10. 선매제도

11.매수청구

본문내용

산의 범위에서 지급한다. 이 경우 동일한 목적을 위해 취득한 일단의 토지에 대한 신고 또는 고발은 1건으로 본다(영§124의2①).
2명 이상이 포상금을 함께 받게 되는 경우에는 포상금을 균등하게 배분하되, 당사자 간에 미리 합의해서 포상금의 지급을 신청하는 경우에는 합의된 방법에 따른다(칙§29의2②).
이행강제금 ★★★
◎ 이행강제금의 부과대상
시장 군수 또는 자치구청장은 토지의 이용의무를 이행하지 않은 자에 대해서는 3개월 이내의 기간을 정해 문서로 토지의 이용의무를 이행하도록 명할 수 있다. 다만, 농지법에 따른 처분명령위반으로 이행강제금이 부과된 경우에는 이용의무의 이행을 명하지 않을 수 있다(법§124의2①, 영§124의3①②).
△ 이행강제금의 부과대상 및 부과금액
시장 군수 또는 자치구청장은 이행명령이 정해지 기간 내에 이행되지 않은 경우에는 토지취득가액의 10%의 범위에서 이행강제금을 부과한다. 이행강제금의 구체적인 범위는 다음과 같다(법§124의2②,영§124의3③).
1)당초의 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우 토지 취득가액의 10%
2)직접 이용하지 않고 임대한 경우 토지 취득가액의 7%
3)승인을 받지 않고 당초의 이용목적을 변경해서 이용하는 경우 토지 취득가액의 5%
4)그 밖의 경우 토지 취득가액의 7%
여기의 토지 취득가액은 실거래가로 한다. 다만, 실거래가가 확인되지 않는 경우에는 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 공시지가로 한다(영§124의34).
● 이행강제금의 부과 징수
시장 군수 또는 구청장은 이행강제금을 부과하기 전에 이행강제금을 부과 징수한다는 뜻을 미리 문서로 알려야 한다(영§124의3⑤).
이행강제금을 부과하는 경우에는 이행강제금의 금액, 이행강제금의 부과사유, 이행강제금의 납부기한 및 수납기관, 이의제기방법 및 이의제기기관 등을 명시한 문서로 해야 한다(영§124의3⑥).
이행강제금은 최초의 이행명령을 받은 자가 이를 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 이를 징수해야 한다(법§124의2③④).
이행강제금의 부과처분에 불복이 있는 자는 부과처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 시장 군수 또는 자치구청장에게 이의를 제기할 수 있다(법§124의2⑥,영§124의3⑦).
이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한 내에 납부하지 않은 때에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 따라 이를 징수한다(법§124의2⑦).
♤ 선매제도
▷ 선매제도
토지거래계약허가신청이 있은 토지가 공공목적을 위해 필요한 국가 지방자치단체 등 공공기관이 이를 우선적으로 매수할 수 있도록 함으로써 공공용지를 보다 쉽게 확보할 수 있도록 하고 있다. 즉, 시장 군수 또는 자치구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사,농수산물유통공사,한국수자원공사,한국전력공사 또는 한국철도공사가 토지거래계약허가신청이 있은 토지를 매수하기 원하는 때에는 이들 중에서 선매자를 지정해서 그 토지를 협의매수하게 할 수 있다(법§122①,영§120②).
선매대상토지
선매대상이 되는 토지는 토지거래계약허가신청이 있은 토지 중 다음에 해당하는 토지이다(법§122①).
1) 공익사업용토지
2)토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 이용목적대로 이용하고 있지 않은 토지
▦ 선매절차
(1)선매자의 지정
시장 군수 또는 자치구청장은 선매대상에 해당되는 토지에 대해 거래허가신청이 있는 경우에는 신청이 있은 날부터 1개월 이내에 선매자를 지정해서 토지소유자에게 이를 통지해야 한다(법§122②).
(2)선매협의
선매자로 지정된 자는 그 지정일부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 기재한 서면을 토지소유자에게 통지해서 선매협의를 해야 한다(영§122). 이 선매협의는 형성권이 아니므로 선매협의가 개시된다고 해서 선매자와 토지소유자 사이에 매매계약이 체결된 것으로 볼 수 없으며, 토지소유자가 선매자의 협의에 반드시 응해야 할 의무가 있는 것돌 아니다.
선매자는 지정통지를 받은 날부터 1개월 이내에 그 토지소유자와 선매협의를 완료해야 한다(법§122②).
(3)선매협의조서의 제출
선매자는 선매자로 지정된 날부터 30일 이내에 선매협의조서를 시장 군수 또는 자치구청장에게 제출해야 한다(영§122).
(4)토지거래계약허가 여부의 통보
선매협의가 성립되지 않은 경우 시장 군수 또는 자치구청장은 지체 없이 토지거래계약의 허가 여부를 결정해서 이를 통보해야 한다(법§122④).
◐ 선매가격
선매자가 토지를 매수하는 경우의 가격은 감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 허가신청서에 기재된 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격으로 할 수 있다(법§122③).
11. 매수청구 ★★
☞ 매수청구제도
토지거래계약불허가처분을 받은 토지소유자를 보호하기 위해 매수청구제를 두고 있다.토지거래계약불허가처분을 받은 자는 불허가처분을 통지받은 날부터 1개월 이내에 시장 군수 또는 자치구청장에게 그 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있으며, 시장 군수 또는 자치구청장은 국가 지방자치단체,한국토지주택공사,농수산물유통공사,대한석탄공사,한국관광공사,한국농어촌공사,한국도로공사,한국석유공사,한국수자원고앗,한국전력공사 또는 한국철도공사 중에서 매수자를 지정해서 그로 하여금 그 토지를 매수하게 할 수 있다(법§123①,영§120②).
매수청구의 목적물은 그 “토지에 관한 권리”이다. 여기의 “토지에 관한 권리”에는 그 토지에 대한 소유권은 물론, 그 토지에 대한 지상권도 포함된다 할 것이다.
▣ 매수자의 지정
매수청구를 받은 시장 군수 또는 자치구청장은 국가 지방자치단체,한국토지주택공사,그 밖에 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수자를 지정해서, 매수자로 하여금 예산의 범위에서 그 토지를 매수하게 해야 한다(법§123②,영§120②).
매수자로 지정된 자는 토지소유자와 매수협의를 해야 한다. 그러나 매수자로 지정된 자가 매수의무를 지는 것은 아니다.
♧ 매수가격
매수가격은 공시지가를 기준으로 한다. 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 때에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있다(법§123②).

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