부동산 권리분석

소개글

부동산 권리분석에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

유치권은 채권자가 어느 물건에 관한 채권을 가지는데 그 물건을 점유하는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치함으로서 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 물건이다. 유치권은 물권으로서 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자ㆍ양수인ㆍ경락인 등 모두에 대해 이를 주장할 수 있다. 다만, 유치권으로서 점유는 그 성립 및 존속요건으로서 점유를 상실하면 유치권도 소멸한다.

2. 법적성질
담보물권의 본질은 목적물의 교환가치를 파악하는데 있고, 이것은 종국적으로는 경매를 통해 그 권리에 따라 우선변제를 받는 것이 보장됨으로서 실현되는 것인데, 유치권은 목적물의 유치를 통해 채권의 변제를 간접적으로 담보하려는 점에서 담보물권으로서는 특이한 존재다. 우선변제권을 전제로 하는 물상대위도 유치권에는 인정되지 아니한다. 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

3. 유치권의 성립
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

1) 목적물
유치의 목적이 되는 것은 물건(동산?부동산) 또는 유가증권이다. 타인의 물건에 성립하는 것으로 자기의 물건에 대해서는 성립하지 아니한다.

2) 유치권의 성립을 가져오는 채권자의 「채권」의 요건
(1) 목적물과 채권과의 견련관계
목적물에 지출한 비용의 상환청구권, 수급인의 공사목적물에 대한 보수청구권, 유가증권의 유상수치로 인한 보수청구권, 타인의 동물로부터 공격을 받아 피해를 입은 경우의 손해배상청구권 등이다. 유치권을 취득하게 되는 자가 어느 물건의 가치를 보존ㆍ증대시키거나 또는 그 물건으로부터 손해를 입은 경우이다.

(2) 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생한 경우
매매계약이 이행된 뒤 취소된 경우에 매수인의 대금반환채권과 매도인의 목적물반환청구권의 경우, 우연히 서로 물건을 바꾸어 간 경우에 상호간의 물건반환청구권 등이 있다.

3) 목적물의 적법한 점유
유치권은 채권과 관련이 있는 물건을 점유하는 때에 성립하는 것이므로 목적물의 점유는 유치권의 요소이다. 점유여부는 물건에 대한 사실상 지배, 요컨대 사회통념에 의해 결정된다. 이때의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 무방하다. 이 때의 점유는 적법한 경우에 한해 유치권이 성립한다. 적법한 점유의 의미는 점유할 권원에 의해 점유하거나 채무자의 의사에 기해 점유한 경우를 말한다.

4) 특약의 부존재
유치권은 법률상 당연히 성립하는 물권이지만, 당사자 사이의 특약으로 그 성립을 배제하기로 정하는 것은 유효하다는 것이 통설이다. 그러므로 유치권이 성립하려면 그러한 특약이 없어야 한다.

4. 유치권의 효력
1) 유치권자의 권리
(1) 목적물을 유치할 권리
유치권의 목적이 된 부동산경매의 경우에 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 변제를 한다는 것은 그 부동산에 존재하는 부담을 승계한다는 취지로서 인적채무까지 승계한다는 취지는 아니며, 유치권자는 매수인에 대해 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

(2) 경매와 간이변제충당
유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. 유치권자는 목적물에 대하여 우선변제권을 갖지 않으므로 그 경매는 질권이나 저당권에 기한 경매처럼 우선변제를 받기위한 경매가 아니라 환가를 위한 경매로서의 성질을 가진다. 경매로 인한 매각대금 전부는 유치권자에게 교부되어야 한다.

정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 수도 있다. 법원이 간이변제충당을 허가하는 결정을 하면 유치권자는 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.

(3) 과실수취권
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다. 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

(4) 비용상환청구권
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

필요비는 그 전부의 상환을 구할 수 있지만, 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 따라 그 지출금액이나 증가액 중 어느 하나의 상환을 청구할 수 있다.

2) 유치권자의 의무
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. 유 치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니 하다. 유치권자가 위의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

5. 유치권의 소멸
1) 물권ㆍ담보물권에 공통된 소멸사유
물건의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등에 의하여 소멸한다. 유치권은 채권의 소멸에 의해 소멸한다. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다. 목적물을 유치하는 것만으로 채권의 소멸시효의 진행을 막지는 못하며, 그 결과 채권이 시효로 소멸하면 유치권도 부종성으로 인해 소멸한다.

2) 유치권에 특유한 소멸사유
유치권자가 그의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 이청구가 있으면 유치권은 소멸한다. 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

키워드

부동산 권리분석,   부동산 권리분석,   부동산 권리분석