도정법과 도촉법

소개글

도정법과 도촉법에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

아파트가
99%를 차지 했다
초고층 아파트 와
타운주택의 시대
녹지률
건패률 60% 적용
녹지공간이 택없이 부족했다
공급에 주안점을 둠
초고층 10% 내외
중고층 20~30%
타운주택 40% 내외
녹지공간이 엄청 늘어난다
질적 향상에 주안점
접근도로
4~8미터 도로
길인지 도로인지 분간이 안됨
고로 가격상승 의 걸림돌
선호도에서 떨어짐
다닥 다닥 붙어 개인사생활침해

8~12미터 도로
건축 땅 5~10% 기부체납으로
(차도, 인도를 구분하여 단독,빌라단지등의 단독주택형 문화로 내재 가치를 향상 시킴)
접근성 향상.



주택형태
초고층 아파트 : 45~60층 도촉법적용 재정비촉지지구로
중고층 아파트 : 25~40층 도정법 적용 일반주거지역
타운하우스 : 단독형 연립주택단지 도정법 1종전용주거지역

10년 뒤에는 부자들이 타운하우스로 이동소지가 많다.
그냥 조용하게 차분이 자기만의 생활을 영위 할려는 욕구들이 부자들한테는 있다.
분당에 가면 한동에 4집 6집 사는 최고급형 빌라가 많이 있지여(80~100평형).

재건축 재개발 비교분석
구분
재건축
재개발
국공유지
없슴
사유지만
있다
매입하여 균등배분법
매입 부과금이 있다
시공사
사업시행인가후
(건축허가)
조합설립인가후
(바로 시행 한다)
양도제한
투기과열지구 수도권 과밀억제권역내는
조합설립인가후부터
이전고시 까지 금지
제한없슴
국민주택
세대수의 75% 이하
장기적으로 유리
세대수의 80%이하
단기투자
준공후는 투자가치 하락 할 수도 있다.
임대아파트
증가용적률의 25%
수도권 과밀억제권역내
세대수의 17%이하
임대아파트가 많다
고로 준공후 가치 하락
준공전에 팔아 치워라
일반분양
투기과열지구 수도권과밀억제권역
공정 80%이상시 분양
착공후 바로
사고 팔고 억수로 할수 있다

장기투자 및 주거목적이면 ; 재건축
단순, 투자목적이면 ; 재개발 - 이것은 관리처분 에서 착공시에 처분하라
미래가치가 저하 된다.


도정법 도촉법의 비교
구분
도정법
도촉법

도시 및 주거환경 정비법
도시 재겅비 촉진 특별법
시행일
2003.7.1
2006.7.1
목적
지역개발 (중형)
광역개발 (대형)
주거 상업지 혼용지역
대상
1만평방미터 이상
20~50만평방미터 이상
20만- 역세권 상업지
50만- 주거지
사업주체
조합
사실상 공공기관
(원칙은 조합이나)
건축특례
없슴
특례적용 (혜택이 많다)
상업지역 역세권 달동네
법률
일반법
특별법
개발
15~40층 중밀도
45~60층 고밀도
적용
일반노후화지역
아파트단지 제외함
고도노후지역 및 상업지

도정법 투자실무
12대 원칙
1. 슬럽화 지역 우선
주거환경 열악한 지역 우선 지정
2. 투자성은 재건축이 우선한다
단기투자 재개발(단타)
중장기투자 재건축 (보유목적)
즉, 재개발지역은 평형이 적은 것이 많고
임대주택이 많다
3. 주택과 아파트
투자성은 주택이 아파트 보다 좋다
예정고시(안) 전에 저평가 되고
슬럼화 된 지역을 골라서 투자 하라
4. 역세권 우선 투자
특별법인 도촉법 적용지역
(초고층 아파트 건설)
중요한 요지인 역세권중 개판지역을 노려라
예정고시가 떨어지면 300~500% 상승
5. 재건축은 큰평형을 사라
큰평형에 미래 가치가 높다
향후 10년간은 중대형의 수요가 폭발적으로 증가 할 것이다.
6. 재개발은 적은평수
토지지분 30평방미터 이상을 사라
소형주택위주며 임대주택이 많다
7. 토지 최소 평수
재개발지역은 30평방미터 이상
8. 토지 + 건물 지분
토지 + 건물 : 단독지분으로 안전하다
반드시 토지와 건물 지분있는걸로 투자
토지나, 건물 한 개지분만 있는경우는
반딱지 있다, 요주의
9. 토지지분분할된 것
정비구역지정일 이후 분할된 것은 인정안됨
그러나 이전에 된 것은 믿을건 못됨. 법을 믿지 마라..
2003.12.31일 이전에 분활된 것은 안전함
10. 중장기 투자
재건축으로 가라
예정고시부터 준공까지 3배상승 한다
약7년 소요됨
수도권 과밀 억제권역은
조합원 지위 양도 전매 금지기간
존공때까지 가지고 갈 것.
11. 순차적 연속개발
서울시 + 광역시 전지역은
30년 계속하여 도정법의 대상이다.
12. 도정법 인가
1단계 2005~2010년
중진국 + 선진국형 혼합형으로
임대주택비율이 많고
소형평형이 많다
중고층 으로 한다
---준공이후 가치 하락한다

2010-2015년
선진국형으로 시행인가한다
공급부족현상이 없다-보급률 100%이상
평생살집으로 계속적 지속적 상승한다.
선호지역 미래가치
단기적 슬럼화 지역으로
중장기 택지개발지역 인근의 단독, 연립을 노려라
지역 선호도 높은 지역으로 단독, 연립 미래가치가 높다5년 이후를 보고 투자 하라.

질의응답(의문점)
예정고시 단계/ 공람단계
혹시 무효가 안되는가?
면적 20%의 변동 가능성이 있으나 (빠질수 있는가?)
절대 축소 가능성은 없다..늘어나면 늘어나지
시장, 군수가 구역지정선거표 의식
구역지정후 가격급등시
투자위험성은
기본계획확정
2단계 일뿐이다 즉 4단계 까지 올라간다
사업기간 장기화로
위험성은 없는가
통상 준공시까지 6~7년 걸린다
- 관리처분 인가후 착공한다, 즉 법이 바뀌었다
- 은행 이자율 대비 우월한 소득이다
- 예정고시부터 조합설립까지 약 30개월소요 (+-5월)
- 조합설립부터 입주시 약40개월소요(+-6월)
- 재건축 재개발 수익률은 300%정도다
지자체가 자금부족으로 인하여 사업지연 위험성은
재건축 촉진지구는 다소 영향이 있다
이것은 도촉법에 의한 국가가 일부 부담 하기 때문이며
도정법에 의한 것은 전무 하다. 법이 바뀌었기 때문 ,,
즉, 관리처분인가후 착공하기 때문에 순풍에 돛단듯,,,
조합분쟁으로 인한 사업지연의 위험성은
-관리처분제도 개선으로 인하여 없다, 착공전에 모든 것이 결정이 되기 때문.
-시공사 선정과정에서 사업이 가시화 된다.
인,부천지역의 도정법시장의 미래가치는
1. 서해안 중심시대가 도래한다 지금부터 중국경제시장이 본격화 된다.
2. 저평가지역 기대수익이 높다 공장지역 주변
3. 저평가된 지역이 많으며 이곳이 좋다
정권이 바뀌어도 지속될 것인가
도정법은 정권차원의 정치적 논리가 아닌 시대의 흐름이며 경제적 논리이므로, 양강의 큰물결처럼 도도하게 흘러간다..

키워드

도정법과 도촉법,   도정법과 도촉법