미국의 역모기지 시장

소개글

미국의 역모기지 시장에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.역모기지론의 개념

2.역모기지의 운영원리

3.모기지론과 역 모기지론의 비교

4.미국의 역모기지

1)미국의 역모기지론 운영
2)미국의 역모기지 현황
3)주택자산 전환 모기지
4)HECM의 조건 및 종류
5)기타 역모기지 제도

5.역모기지론의 장·단점 및 문제점

1)장점
2)단점
3)문제점

6.역모기지 제도의 활성화 방안



참고문헌

본문내용

의 활용과 관리가 체계적으로 이루어져야 한다. 개별적인 노후보장 상품의 대응으로는 이러한 노후필요자금의 수요를 감당하는 것이 어렵고 앞으로 보다 포괄적인 자산관리와 자산 활용 제도를 마련하여야 할 거시이며, 그에 대한 한 가지 대안으로 역모기지 제도가 유용할 것이다. 금융업계와 보험업계, 그리고 부동산 업계는 이러한 포괄적인 내용을 관리하는 관리체계를 구축해 나갈 필요가 있다.
(2) 사회복지 서비스와의 제휴
역모기지 제도는 복지적인 관점과 더불어 연금의 실질적 보완 또는 현금소득의 보조수단의 역할도 하고 있다. 이 점에 비추어서, 향후 제도의 정비도 개개인의 실정에 맞게 복지제도와 연금수급 등의 사회보장제도와의 관계를 유지하면서 원활히 운영할 수 있도록 배려해야 할 것이다. 역모기지 제도 이용자에게 사업자가 복지서비스를 부가적으로 제공하는 방안도 고려해 볼 수 있다. 또한 역모기지 제도가 복지기관과 연결하여 이용자에게 복지서비스를 제공할 수 있다.
특히 재택복지서비스는 초고령 사회에서 상당히 큰 수요가 있는 분야이기 때문에 역모기지 제도의 활성화를 위해서는 재택복지 서비스와의 제휴를 강화해야 할 필요가 있다. 일본의 경우, 역모기지 제도 상품을 이용하는 고령자에게 지자체에서 개호서비스와 연결하는 시스템으로 제도를 운영하고 있다.
2) 제도적 측면
(1) 운용비용의 절감과 절차의 간소화
부동산의 가치 평가는 역모기지 제도 상품의 대출한도액 설정에 결정적인 역할을 한다. 그 절차가 신중하고 정밀한 감정에 의해 행해지고 있지만, 물건마다 평가방식과 감정평가사간의 편차가 발생할 수밖에 없다. 그리고 정확한 감정을 하더라도 계약의 종료까지 예상되는 20~30년 후의 부동산 평가액을 예측한다는 것은 매우 어렵다. 이러한 비용 절감과 절차의 간소화를 위해 매년 고시되고 있는 공시지가에 근거하여 부동산의 감정평가 방법을 일괄적으로 통일시켜 감정 비용을 절감시키는 방안을 고려해 볼 수 있다.
(2) 담보 부족 위험을 회피하는 시스템의 구축
역모기지 제도는 계약 시에 대출기간을 특정할 수 없기 때문에 일반적인 대출보다 위험성이 높아진다. 이 위험의 가장 큰 문제는 계약자가 예상보다 오래 사는 장수 위험이며 부동산 가격의 하락, 금리상승에 대한 담보부족에 대한 위험이다. 이 위험을 회피하는 보험제도 도입은 역모기지 제도의 활용을 위한 전제조건으로 반드시 필요하다 제도를 이용하면서 해결할 수 없는 위험이 자주 발생하게 되면 사업자와 이용자가 자연스럽게 기피하게 된다. 이를 해결하지 못하면 제도 활성화에 큰 걸림돌이 될 것이다. 제도 초기에는 공적보험을 도입하여 시행하고 중. 장기적으로는 민간보험과 공적기관에 의한 재보험으로 대응하는 방식을 사용하여야 할 것이다. 제도를 시행하고 운영하는 과정에서 발생할 민간과 공공부문의 위험과 한계를 상쇄시킬 수 있는 전제조건이 마련되어야 한다.
(4) 자금조달 시스템의 정비
역모기지 제도의 초기에는 특별한 수입원이 없어 사업자의 현금흐름이 적자 상태가 될 것이다. 전국적인 보급을 목표로 하는 경우에는 안정기에 들어갈 때까지 사업자의 자금조달이 큰 문제가 된다. 초기에 한시적인 대안으로 공적 금융기관에 의한 대출채권의 매수와 채권 증권화에 의한 이차저당시장의 형성을 목표로 한다. 이처럼 역모기지 제도의 자금조달에 공적금융기관이 참여할 수 있도록 폭 넓게 검토할 필요가 있다.
(5) 중고주택 평가시스템 정비와 활성화
역모기지 제도의 적용조건과 대출금액의 산정근거, 매각 처분 시의 평가 근거를 명확히 하기 위해서는 중고주택의 자산 가치의 비용을 최소화시키면서도 정확히 평가해야 한다. 이 시장을 확대. 발전시키기 위해서는 주택의 내구성과 유지 보수를 향상시켜 자산 가치와 처분 시 유동성을 높여서 중고주택 시장을 활성화 하는 것도 필요조건이 될 수 있다.
역모기지 제도에 담보로 제공하는 주택은 보통 중고주택인 경우가 많다. 건축연수가 경과한 중고주택의 평가는 상당히 어렵다. 특히 공동주택에서는 공용부분과 전유부분의 유지관리 상태를 고려한 평가를 행할 필요가 있다. 중고주택을 객관적이면서 적절히 평가하는 기준을 갖추어 나가는 것은 역모기지 제도의 활성화를 위한 중요한 과제이다.
3) 정책적 측면
(1)부동산 활용대책의 검토
아직 시행초기 단계이므로 대상 부동산의 처분시점이 도래하지 않아 구체적인 부동산 활용대책이 없지만 계약이 끝난 시점에서 민간 금융기관이 담보주택을 취득하게 되는 경우 이 주택을 활용하는 방안은 여러 가지가 있을 것이다. 물건의 취득시기를 미리 파악할 수 없기 때문에 계획적인 대응이 쉽지 않지만, 이용자층이 확대되어 대상 물건도 늘어나면 대체 주택의 제공 등으로 보다 유연하게 대응할 수 있을 것이다.
신규의 공적주택 공급은 용지와 재원의 확보에 한계가 있기 때문에 역모기지 제도의 대상물건(단독주택, 공동주택)을 공적기관이 우선 취득하여, 이것을 공적 주택으로서 재공급하는 것도 검토할 수 있을 것이다.
(2)역모기지 제도 특례의 설정
역모기지 제도의 활성화를 위해 시행 초기에는 세금제도 인센티브부여 등의 정책적인 보급을 촉진하는 것을 강구해 볼 수 있다. 현행상품과 제도를 파악하여 활용을 위한 조건으로 사업자. 이용자의 세제상의 인센티브를 얼마나 부여할 수 있는지 검토할 필요가 있다.
현재 우리나라는 상속한 부동산을 상속자가 처분할 때의 양도세에서는 취득시기와 취득가격은 승계되지만, 역모기지 제도 상품을 이용하고 있는 경우는 상속인은 동거하고 있지 않는 것이 전제조건이기 때문에 상속은 거주용 재산의 양도과세의 특례를 받을 수 없다. 역모기지 제도의 대상 주택이라도 거주용 재산의 특례를 적용할 수 있도록 하여, 상속자가 지불하는 세액을 경감하면, 이용자 본인에게의 대출 총액이 증가하는 것도 가능하게 되며, 이것은 제도 보급의 촉진제가 될 것이다.
참고문헌
국민은행 연구소, 미국은행의 모기지 상품개발 유형과 시사점, 2005. 11
주간국제금융동향, 미국의 역모기지론에 대한 고찰, 2004. 4
강종만·이석호, 한국 금융 연구원, 역모기지 활성화 방안 2006. 1
박종상, 경기대학교 행정대학원, 역모기지 제도의 활성화 방안에 대한 연구 2009

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