[법] 계약각론- 임대차에 관해

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[법] 계약각론- 임대차에 관해에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

선이행의무이고 따라서 보증금 반환의무와 동시이행의 관계에 서지 않는다는 것이 된다. 판례는 동시이행관계를 인정하는 설에 따르고 있다.
2. 권리금
권리금은, 주로 도시에서의 토지 또는 건물의 임대차에 부수해서, 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 금전이다.
권리금과 대가관계에 서는 것은, 지리적으로 유리한 관계에 있다는 데 대한 것이다.
일단 수수된 권리금은, 임대차가 종료하더라도, 임차인이 그 반환을 청구하지는 못한다고 보아야 한다(판례) 다만 임대차를 일정기간 존속시키기로 약정하였으나, 임대인의 사정으로 기간이 만료하기 전에 해지한 때에는, 임대인은 지급된 권리금 중 잔존기간에 대응하는 것을 반환할 의무가 있다는 것이, 판례이다. 임대인은 공ㄱ의 권리금을 받음으로써 임차권을 양도할 권능을 임차인에게 준 것으로 새기는 것이 적당할 것이다.
Ⅴ. 임대차의 종료
Ⅵ. 특수한 임대차
1. 전세
임차인은, 임대인에게 ‘전세금’이라고 일컫는 임차건물의 가격의 6·7할에까지 달하는 금전을 일시에 교부하고, 임대차의 종료 때에 이를 반환받는다. 그리고 이 전세금의 이자와 차임과를 상계하는 것이다. 전세금은 이와 같이 차임의 특수한 지급방법이 될 뿐만 아니라, 동시에 그것은 보증금의 구실도 한다. 또한 임차인의 처지에서 본다면, 전세금은 상당한 금액이기 때문에, 신용을 준 것이 된다.
위와 같은 전세계약은 특수한 임대차라는 일종의 채권계약에 지나지 않는 것으로 일반적으로 이해되어 있다. 그런데 민법은, 물권으로서의 전세권제도를 물권편에서 규제하였으나, 채권적 전세에 관하여는, 그 규제를 완전히 포기하고, 재래의 관행에 이를 맡기고 있다.
1983년에 주택임대차보호법을 개정하면서 제12조를 두어, 등기하지 않은 전세계약, 즉 채권적 전세에 관하여 동법을 적용하기로 하였다.
2. 주택임대차
1) 적용범위
주택임대차보호법은, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다. 그러나 그 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됨을 유의하여야 한다.
2) 대항력
주거임차인(또는 주거의 전세임차인)은, 그의 임차권의 등기를 하고 있지 않더라도, 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는, 그 익일로부터 제3자에 대하여서도 대항력을 갖게 된다. 이들 대항요건은 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하여야 한다는 것이 판례이다.
위와 같은 방법으로 대항력을 갖게 되므로, 설사 임대건물이 양도되어도, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조 3항은, “임차주택의 양수인은 인대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
3) 존속의 보호
주택임대차보호법 제4조 1항은, “기간을 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있다. 그러나 한편으로는, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것으로 하였다.
동법 제6조 1항에 의하면, 임대인이, 임대차기간이 종료하기 6개월 전부터 동 기간이 만료하기 1개월 전까지의 사이에, 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 계약기간을 변경하여야만 갱신하겠다는 통지를 하지 않은 경우와, 임차인이 임대차의 기간만료 전 1개월까지 위와 같은 통지를 하지 않은 경우에는, 임대차기간이 만료된 때에, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 종래에는, 그 존속기간은 전임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며, 기간은 약정이 없는 것으로 된다고 하였으나, 최근 개정에 의하여 2년으로 본다. 그러나 임차인은 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 위의 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다.
4) 차임 등의 증감청구권
차임이나 보증금 또는 전세금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 또한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
5) 보증금·전세금의 효력
(1) 보증금·전세금의 우선변제
임대인의 채권자에 의한 강제집행·담보권의 실행·임대인의 국세체납 등으로, 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에는, 대항력을 갖추고 있고 또한 임대차계약서에 확정일자를 받고 있는 임차인은 환매대금으로부터, 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해서 그의 보증금·전세금을 변제받을 수 있다.
(2) 법원에 명령에 의한 등기(임대차등기명령제도)
임차권등기에 의하여 그 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지하게 되고, 또한 임차권등기 후에는 주택점유나 주민등록 없이도 대항력과 우선변제권을 갖는다.
(3) 보증금·전세금 중의 일정액의 우선변제(최우선변제권)
주택임차인은, 보증금이나 전세금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있다.
임차인이 우선변제를 받을 수 있는 보증금 또는 전세금 중의 일정액은 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있다. 그러나 보증금·전세금 중의 일정액이 임차주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한해서 우선변제를 받을 수 있다.
하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 각자의 보증금이나 전세금 중 우선변제를 받을 수 있는 일정액의 합산액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는, 그 각 보증금이나 전세금 중의 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금·전세금 중의 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 또는 전세금의 일정액으로 본다.
6) 임차인의 사망과 주택임차권의 승계
이론상 임차권은 사망한 임차인의 상속인이 승계하는 결과가 된다.
임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에, 그 주택에서 가족공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 있으면, 그 자가 사망한 임차인의 권리·의무를 승계한다.
임차인이 사망한 경우에, 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가족공동생활을 하고 있지 않은 때에는, 그 주택에서 가족공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은, 사망한 임차인의 권리·의무를 공동으로 승계한다.
7) 강행규정
주택임대차보호법의 각 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은, 그 효력이 없다.

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