부동산범죄

소개글

부동산범죄에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산 범죄의 개념
2. 부동산 범죄의 유형
3. 부동산거래사고의 발생원인
3. 부동산범죄의 사례
4. 부동산범죄의 예방
5. 부동산계약과 등기

본문내용

리금은 임차인끼리 주고받는 것으로 안전장치가 없습니다. 보증금과는 달리 건물 주인으로부터 돌려받을 수 없다는 점이다. 상가임대는 이전에 장사하던 임차인과 계약하는 전전세 형태가 많은데 이는 매우 위험한일로 건물 주인이 동의하지 않으면 임차권을 넘겨받을 수 없으므로 반드시 건물주인과 계약해야 한다.
⑥ 중개수수료
중개업자를 중간에 끼고 계약을 맺을 때는 계약 전에 미리 수수료를 정해 놓는 것이 좋다. 수수료는 전세금 액수에 따라 시도에서 조례로 정한다.
(2) 임대차분쟁 발생에 대비하여 반드시 알아둬야 할 법률상식
① 대항력인정
임차주택을 인도받고 주민등록까지 이전하면 그 다음날부터 대항력을 인정한다. 즉 임대인뿐만 아니라, 임대인으로부터 목적부동산을 매수한 매수인, 경락인 등에게까지 임차인은 임대차의 유효를 주장할 수 있고, 보증금전액을 받기 전까지 임차주택양도를 거부할 수 있다.
② 임대차계약서에 확정일자 받은 경우의 보호강화
주택인도와 전입신고, 그리고 확정일자까지 받았으면 원래 단순일반 채권자에 불과한 주택임차인에게 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 경락대금으로부터 우선변제권을 인정하고 있다.
③ 소액보증금의 우선변제권인정
주택임대차보증금이 특별시광역시는 삼천만원, 기타지역은 이천만원 이하의 경우 임차주택이 경매되는 경우 경매가액에서 광역특별시는1200만원, 기타지역은 800만원까지는 선순위 담보권 자에게도 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 인정하고 있다. 이때 3000, 2000에서 100원이라도 초과하면 소액임차인으로 보호되지 않는다. 법원의 등기과, 등기소, 읍·면·동 사무소, 공증인사무실 등에서 부여한다.

④ 소송제기의 경우
전세금반환 청구소송은 전세계약이 끝난 뒤 제기해야 정상적이다．
전세계약이 만료되기 1∼6개월 전에 전세계약을 연장하지 않겠다고 집주인에게 내용증명 우편 등으로 분명히 밝혀두는 것이 좋다.
5. 부동산계약과 등기
1) 등기의 의의
등기는 법원 등기과 및 등기소에 비치되어 있는 등기부라는 공적장부에 부동산의 현황과 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다. 등기에는 여러 종류가 있지만 ,대표적인 것이 부동산 등기이다. 부동산등기 외에도 선박등기·법인등기·입목등기·상업등기 등이 있다.
2) 부동산등기의 효력
매매 등의 법률행위로 인한 부동산에 관한 권리의 취득·변경·소멸은 등기를 하여야만 효력이 발생하고 상속, 수용, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 취득은 등기 없이도 효력이 발생하나 등기를 하여야만 권리의 처분이 가능하다.
등기를 함으로서 권리변동의 효력이 생기며, 동일부동산에 등기가 되어있는 권리가 여럿일 경우 그 순위는 등기의 전후에 의하여 권리의 순위가 확정된다.
등기 내용을 신뢰할 경우에는 등기의 추정력이 인정되어 그 등기를 신뢰한자는 선의 무과실로 추정된다.
또한 임차권, 환매권, 일정특약을 등기하면 제3자에게도 그것을 대항할 수 있는 효력이발생하며(즉 일정한 특약 등을 등기 않을 경우 그 효력은 당사자 사이에서만 생기는 것입니다.) 기타, 점유적 효력, 형식적 확정력 등이 생긴다.

3) 부동산등기의 종류
가) 소유권보존등기
토지, 건물의 최초의 소유자가 소유권을 행사하기 위하여 처음으로 행하는 등기이다. 보존 등기는 사용검사(준공검사)를 받고 즉시 만드는 것이 원칙이나 서류작성 때문에 일반적으로 25∼40일 정도 걸린다.

나) 소유권이전등기
토지, 건물을 다른 사람으로부터 매입, 상속, 증여 받는 등의 경우 소유권을 행사하기 위하여 행하는 등기, 아파트의 소유권 이전 등기는 시공회사가 소유권 보존 등기를 낸 날로부터 60일 이내에 해야 한다.
다) 가등기
소유권, 지상권, 지역권 등 권리의 설정이전변경소멸의 청구권을 보존하려 할 때 행하는 등기이다.
라) 설정등기
타인의 토지나 건물에 소유권이외의 지상권, 지역권, 저당권, 전세권 등을 설정하는 등기
마) 변경등기
부동산 표시나 등기명의인(소유자등)의 표시 내용에 관한 사실상의 변동이 있는 경우에 사실관계와 부합 되도록 변경하는 등기이다.
4) 부동산등기부 보는 방법

가) 표제부 - 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다.
토지의 경우에는 지번. 지목. 지적을, 건물인 경우에는 지번. 구조. 용도. 면적 등이 기재지만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다.
토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도표제부에 기재된다.
나) 갑구 - 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재된다.
다) 을구 - 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권. 전세권. 지역권. 지상권 등이 기재된다. 이렇듯 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있다.
5) 등기절차
가) 등기의 신청

나) 등기신청서의 접수 - 접수장에 기재, 수령증교부

다) 등기신청서의 심사

라) 등기신청의 각하 - 요건 흠결의 경우 각하

마) 등기의 실행

바) 등기 완료후의 절차 - 등기필증의 교부
등기의 신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야하는 공동신청주의에 따라, 등기에 의해 불이익을 받는 자인 등기의무자를 등기신청에 참여시키며 ,예외적으로 판결 상속 등 기타의 경우는 단독으로 신청이 허용된다. 또한 출석주의에 따라 쌍방모두 등기소에 출석해야합니다.(부동산등기법 28조 참조) 요식주의에 따라 법이 정하는 방식에 따라야하고 위반 시 각하된다.
사회 관행은 이런 복잡함을 회피하기위해 법무사인 임의대리인이 등기권리자 의무자 쌍방을 대리하여 신청한다.
6) 어느 등기소에 등기신청을 해야 하나?
원칙적으로 등기할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는 등기소가 이를 처리한다.

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