부동산 임대차계약서 작성 및 유의사항

소개글

부동산 임대차계약서 작성 및 유의사항에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산 임대차 계약 시 유의사항
1) 임대차의 의의
2) 당사자의 확인
3) 토지임대차계약 시 유의사항
4) 농지임대차계약 시 유의사항
5) 건물임대차계약 시 유의사항

2. 임대차계약서 작성 해설
1) 토지임대차계약서 해설
2) 토지임대차계약서
3) 농지임대차계약서 해설
4) 농지임대차계약서
5) 부동산임대차 계약서
6) 부동산임대차 계약서 해설

3. 임대차계약 시 유의사항
1) 계약 시 준비사항
2) 임대차건물의 권리분석
3) 계약 시 확인사항
4) 계약직전 확인사항
5) 계 약
6) 중도금
7) 잔금처리
8) 임대차 대항력 구비 조치
9) 확정일자와 전세권의 차이점
10) 임대보증금 반환 소송 여부의 차이
11) 배당요구 여부의 차이

본문내용

등록증으로 본인 확인)
4) 계약직전 확인사항
① 임차주택의 사용부분(계약서상에 정확히 표시)
② 계약의 개요
참고
하세요!
- 계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일정(통상은 계약금 10%를 지불하고 나머지는 잔금으로 하며 잔금은 주택의 인도와 동시에 지불)
- 임대차 기간
③ 전 임차인의 퇴거일과 자기의 입주일
④ 전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제
⑤ 시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배포함)
⑥ 구조변경 및 원상회복문제
⑦ 위약 및 계약해제사항(계약금의 성격 및 해약조건)
⑧ 기타 특약사항
⑨ 중개수수료 문제
5) 계 약
① 계약서의 내용을 읽어보고 이상이 없으면 계약서에 기명ㆍ날인한다.
② 기명ㆍ날인한 계약서를 1부 보관한다.
③ 계약금을 주고, 계약금 영수증을 받는다.
④ 잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로 한다.(집주인과 중개인의 연락처를 반드시 적어 놓을 것) 중개업자가 계약서를 작성시 임대인과 임차인의 전화번호를 적어주지 않을 때가 유리할 경우도 있다.
⑤ 중개업자에게 중개대상물ㆍ확인설명서를 받고 중개수수료의 1/2을 지불한다.(통상은 잔금지급 시에 지불한다)
6) 중도금
①「민법」제565조 중도금이 지급되면서 계약은 확정되었다고 볼 수 있다.(중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주된다)
참고
하세요!
- 당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수 할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.
- 계약의 이행의 예 : 중도금의 지급, 임대주택을 비우는 일 등.
② 위의 법조문처럼 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차계약을 해제할 수 있는데 이때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 된다.
7) 잔금처리
① 전세 계약의 잔금을 지급하는 날 혹은 이사하는 날은 등기부상의 내용이 계약 시와 변동이 없는지 확실히 확인한 후
② 잔금을 지불하고 영수증을 받는다. 또한 동시에 주택에 대한 키를 받는다.(주택의 시설상태 여부도 확인)
③ 종전 임차인과(혹은 집주인) 관리비 등 제세공과금을 처리한다.
④ 중개수수료의 1/2 을 지불한다.
참고
하세요!
계약 시 등기부 확인을 하였더라도 잔금지불 시에 다시 한 번 등기부등본을 확인한다.
8) 임대차 대항력 구비 조치
① 잔금지급 즉시 주민등록 전입신고를 마친다.
참고
하세요!
「주택임대차보호법」의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것.
② 동시에 임대차 계약서상에 확정일자를 부여받는다(공증사무실ㆍ법원ㆍ읍ㆍ면ㆍ동사무소).
③ 주민등록신고는 가족전원이 아니더라도 일부만 하여도 상관없음.
④ 집주인이 전세권이나 임차권의 등기를 해주면 즉시 등기를 하는 것이 유리함.
등 급
내 용
비 고
1
전세권이나 임차권 등기
확실한 물권적 효력
2
이사 + 주민등록 + 확정일자 부여
대항력 및 우선변제권 획득
3
이사 + 주민등록
대항력만 획득
참고
하세요!
임차권을 등기하면 제3자에 대한 대항력이 있으므로 이 경우 주택이 매매 혹은 경매되어도 상관없이 사용 수익할 수 있다.(우선변제권은 없음)
9) 확정일자와 전세권의 차이점
순위에 따른 물권적 효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다르다. 확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주 및 거주할 것을 그 요건으로 한다.
전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료 해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.
확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 동의 없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것이다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 한다.
10) 임대보증금 반환 소송 여부의 차이
전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료 한 전세권자는 위와 같은 경우「민사소송법」의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정 되지만 임차부분에 대한 분할 등기 없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없다.(대법원 1992.3.10.자, 91마256, 257 결정)
11) 배당요구 여부의 차이점
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트 건물에만 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종 된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는「민법」제358조 규정을 유추하여 건물에만 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결)

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