부동산펀드란 무엇인가

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부동산펀드란 무엇인가에 대한 보고서 자료입니다.

목차

▶ REITs(부동산투자회사)
Ⅰ. 상품내용
Ⅱ. 부동산투자신탁의 수익발생 구조
Ⅲ. 상품에 내재된 리스크
Ⅳ. 세금관련내용
Ⅴ. 타 상품과 비교
Ⅵ. REITs의 수익률

▶ 부동산 펀드
Ⅰ. 상품내용
Ⅱ. 부동산투자신탁의 수익발생 구조
Ⅲ. 상품에 내재된 리스크
Ⅳ. 세금관련내용
Ⅴ. 타 상품과 비교
Ⅵ. REITs의 수익률

본문내용

미래에셋 등 일부 증권사 및 자산운용사를 중심으로 이루어지고 있으며, 국내 부동산 펀드의 경우 장기 누적 수익률이 매우 높은 수준.
(3) 수익률
부동산 펀드(공모형)의 3개월 수익률은 주식형보다 낮으나, 장기 누적수익률은 매우 높은 수준임.
(09.1월말 기준 3년 누적수익률 : PF형 26.30%, 임대형 42.59%, 주식형 15.26%)
단, 해외리츠 재간접형은 글로벌 부동산가 급락으로 인해 부진.
Ⅱ. 수익구조 및 리스크
1. 대출형 부동산 펀드(PF)의 수익구조 및 리스크
- 아파트, 상가, 오피스텔 빌딩 등을 신축하거나 개발사업자에게 필요한 자금을 펀드에서 대출형식으로 빌려주고 안정적인 이자를 받아 투자
- 따라서 대출 상대방은 개발사업을 하려는 부동산 관련 법인이 됨.
- 대출 전에는 토지, 대출 후에는 분양대금 등을 담보로 제공받음
- 대출 후 이자를 받는다는 점에서 회사채투자와 유사하나 회사채 수익률보다 다소 높은 수익률을 얻을 수 있음.
- 투자기간은 보통 3년 이내로 짧음
- Risk 요소 : 사업인허가위험, 준공 및 분양위험, 시행사 및 시공사 위험 등
2. 수익형 부동산펀드(임대형)의 수익구조 및 리스크
- 임대수익이 가능한 업무용 또는 상업용 부동산을 매입한 후 여기서 발생하는 임대수입으로 정기적 배당을 실시하고, 부동산 가격이 상승할 경우 시세차익까지 추구하는 형태
- 기대수익 : 임대수입 + 자본차익
- 투자기간은 보통 5년 이상으로 김
- Risk 요소 : 부동산 가격하락위험, 공실률 증가위험, 건물처분시 유동성 위험 등
3. 직접개발형 부동산펀드의 수익구조 및 리스크
- 부동산펀드가 시행사로 직접개발사업에 참여하여 분양이나 임대를 통해 개발이익을 추구하는 Develop방식
- Risk 요소 : 사업계획의 타당성, 부동산 경기, 운용사의 경험 등
Ⅲ. 세금관련내용
1. 부동산 펀드에 투자할 경우 부동산에 직접 투자하는 경우와는 달리 취득세와 등록세(4.6%)의 50% 감면.
2. 부동산을 매각해 양도차익이 발생한 경우에도 고율의 양도소득세를 물지 않고 대신 배당소득세(15.4%)만 부과.
3. 단 부동산펀드는 종합부동산세의 합산과세는 적용대상이 된다.
Ⅳ. 부동산펀드 상품 수익률
1. 상품개요
- 상품이름 : KB 웰리안 부동산 8
- 설정일 : 2006년 3월 28일
- 투자기간 : 3년
-펀드규모 : 550억
-환매수수료 : 90일 이전 환매시 이익금의 70%
2. 수익률
펀드명
설정일
현재가(원)
전일증감(원)
규모(억)
실현수익률(기간, %)
1일
1월
3월
6월
12월
설정이후
KB 웰리안 부동산 8
2006-03-28
3,785.89
0.01
550
0.00
0.00
-0.02
-25.29
-22.04
-4.29
-실현수익률 : 2009년 11월 20일 현재 -4.29%
- 사업개요 : 소재지 경상남도 거제시 수월리 1103번지 일대
- 시행사 : 윤석개발㈜
- 시공사 : GS건설㈜ (건축기간: 06.3월~08.12월)
- 신탁사 : 대한토지신탁 (관리형토지신탁)
▶ REITs 와 부동산펀드의 비교
1. 법률상 명칭 적용 법률
(1) REITs(Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사 : 부동산투자회사법 적용) → 회사
① 직역하여 부동산투자신탁으로 불리기도 하지만, 법적 용어는 부동산투자회사임.
② 넓은 의미로 부동산 펀드로 불리기도 하는데 투자자 입장에서는 일정한 수익을 기대하고 자금을 투자한다는 의미에서 부동산펀드와 큰 차이는 없음.
③ 부동산투자회사법(2001년 제정)을 근거로 하는 부동산 투자상품으로서 초기에는 구조조정 기업의 부동산을 분할(증권화)하여 쉽게 매각하려는 목적으로 도입.
④ 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 상법상의 특수회사를 설립하고, 주로 수익성 부동산을 매입하여 운용한 뒤 발생한 이익을 주주(투자자)에게 배당 형식으로 지급.
(2) REF(Real Estate Fund, 부동산투자신탁 및 부동산간접투자기구 : 간접투자자산운용법 적용) → 펀드
cf) 부동산 신탁은 실물자산인 부동산의 개발, 고나리 및 처분을 위탁하는 법률관계
신탁은 위탁자(신탁설정자)가 특정의 재산권을 수탁자(신탁을 인수하는 자)에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자(주로 금융회사)로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 내지 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다.
부동산 신탁은 수탁자산이 부동산인 신탁을 의미하며, 토지(개발)신탁과 관리 및 처분신탁 등으로 구분된다.
2. 펀드 또는 회사의 유형
(1) REF(펀드형태로만 제한함)
대출형부동산펀드, 임대형부동산펀드, 경공매형부동산펀드, 직접개발형부동산펀드
(2)REITs(부동산이면 모두 가능하고 특별한 실체를 두지 않음)
일반부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사
위 둘 모두 펀드형태로 존재할 수 있으나 리츠의 경우 사모펀드형태가 일반적이며 REF의 경우 공모펀드로 자금을 펀딩.
구분
부동산펀드
REITs
신탁형
회사형
위탁관리
CR-REITs
형태
투자신탁형
명목회사형
명목회사형
자본금
10억(유지해야하는 순자산)
100억(설립시점에는 10억)
주식공모
의무사항 아님(공모 및 사모)
자본금 30%이상
의무사항 아님(사모가능)
설립방법
투자신탁약관제정 후 금감원 보고
명목회사 설립 후 금감원 보고
발기설립 후 부동산에 투자할 때 건교부 영업인가
설립시 현물출자
제한없이 현물출자 가능
자본금의 50%까지 가능
운용자산
신탁재산을 부동산에 투자
펀드자산의 70%이내 부동산에 투자
부동산에 70%이상, 부동산관련유가증권 10%이상 투자
구조조정용 부동산에 70%이상 투자
개발사업
총자산의 30%이내
제한없음
차입
순자산의 200%까지 가능
자기자본의 200%까지 가능(주주총회 특별결의로 200%초과차입가능)
환금성
환매금지;펀드설정 후 90일 이내에 증권시장상장 또는 협회중개시장에 등록
증권시장에서 거래(연기금인수시와 CR-REITs제외)
자산관리운용회사
형태
자산운용회사
자산관리회사(AMC)
자본금
100억원 이상
70억원이상
운용 인력
3인이상
5인 이상
겸업 용
투자자문업/투자일임업 가능
겸업금지

키워드

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