건축투자 타당성의 분석과 실례 - 조사/분석/통계 레포트

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본문내용

소매점 매장면적과 사회.경제 지표를 모두 구할 수 있는
1997년으로 정하였으며, 목표연도는 현 대전시 기본계획의 최종년도인 2006년으로 정하였다. 유통활동의
공간입지 모형에는 라일리(Reilly)와 허프(Huff)의 상업지역 모형, 윌슨(Wilson)류의 엔트로피 모형, 그리고
입지-할당 모형 (Location-allocation Model)등이 많이 사용되고 있으나 모두 소득과 거리에 비중을 두고
사회.경제적 변수는 소홀히 다룬 측면이 있으며, 미래 예측보다는 현 실태 파악에 비중을 두고
사회.경제적 변수는 소홀히 다룬 측면이 있으며, 미래 예측보다는 현 실태 파악에 중점을 두고 있는
방법들임. 본 조사에서는 회귀분석법을 이용하여 예측모형을 정립함(회귀분석법 생략-분석결과 얻어진
전략적 시사점만을 검토)
-본 입지 구매력을 감안한 서구지역 대형 소매점 개발면적은 19,548평 규모로 추정
-복합시설개발에 필수적인 도시 인프라계획 및 개발이라는 전제하에, 전통적인 도심기능인 업무 및
판매시설 수요기반이 충분하다고 판단됨
1)개발개요
고려요인
조사내용
요인도출
개발.입지환경 분석
지속적인 인구유입 및 도시기반 시설 확충 필요에 의한 편의시설 부족
교통지리적 우위성과 개발 잠재력이 큼
공공시설, 대중교통수단, 편익시설이 소재하여 개발환경 양호
판매시설외 문화.편익시설의 공급(문화.오락기능)
인근 백화점과의 경쟁에 있어 우위에 점하기 위한 마케팅 전략이 요구
충분한 주차공간 확보
경쟁구조 분석
계획지 상권내 백화점 시설 위치로 경쟁상권형성
수요 및 적정규모 고려한 시설산정
인터넷 사업을 통한 새로운 상권 도출전략 구사
M/R 분석
기존 백화점 이용과 차별화된 전문 쇼핑몰에 대한 수요급증
쇼핑시설 이용이유 1순위는 가격요인과 거리요인으로 조사
업종 Tenant 조사에서 의류전문이 보다 경쟁력이 있으며, 식음시설로는 레스토랑 보다는 Fast Food 시설이 유리
계획지의 접근성 양호하며 유통구조개선으로 가격차별화 전략구사
다양한 Tenant 보다는 전문적인 20.30대에 초점을 둔 업종선정이 유리
2)도출요인의 전략적 검토
업종선정산정
1.도입시설의 타당성 분석
관련계획에 의한 유치가능시설
개발비젼에 의한 유치가능 시설
유치시설에서 제외
타당성 분석의 결과
분석목적별 재분류
타당성분석의 기준
대상지의 입지분석
대상지의 경쟁구조분석
사례분석
환경분석
기존 백화점 시설과의 관계
규모의 문제
<타당성 분석의 흐름도>
2.최종유치시설의 선정
지역주민의 소득수준과 쇼핑경향을 고려할 때 지속적으로 패션의류관련 구매력이
증가할 것으로 전망되므로 본 계획지는 패션쇼핑몰 출점이 적합할 것으로 판단됨
유통구조의 개혁을 통한 무점포 거래방식이 시공간상 제약을 뛰어넘을 수 있다는
장점을 최대한 살려, 기존의 택배사업과 유통인프라를 결합한 새로운 비즈니스모델인 온라인상점을
출점하는 것이 바람직할 것으로 판단됨
대분류
소 분 류
오프라인시설
패션쇼핑시설(테마의류, 제잡화 등)
온라인시설
전산실(정보센터), 전담부서
부대시설
시사회 전용극장, 첨단게임체험관, Food Court, 주차장
제 4 장 결 론
사업조직 및 운영( 투자손익분석계획)
1. 전제조건
본 사업계획에 대한 자금수지분석은 운영 10년차까지의 순현금흐름을 추정한 후 적정할인율(년 13%)을
적용한 순현재가치법, 내부수익율법, 회수기간법을 적용함
건축공사비는 건축연면적에 320만원/평을 적용 산정함
패션쇼핑몰, 관련부대시설에 대한 인테리어비용은 150만원/평을 적용함
부대사업비는 건축공사비에 대하여 15%를 적용 산정함
패션쇼핑몰의 영업수익은 예상매출액(1999년 기준: 730억원)에 적정 원가비율(매출액의 78%)을 적용
산정하여, 매년 매출액 증가율은 10%로 가정함
연면적중 패션의류판매시설의 일부, 식음관련시설, 게임체험관은 전세에 의한 임대를 전제하며
임대보증금은 분양면적과 업종, 층에 따른 적정 임대보증금을 적용산정함
임대보증금의 운용이익은 년 10%로 적용산정하고, 임대보증금의 증가율은 년 4%를 적용산정하여
임대는 준공년도에 이루어짐을 전제함
운영비는 인건비, 감가상각비 등 판매일반관리비로 매출액의 20%를 적용하였음
순현재가치 및 내부수익율 산정시 운영 10년차에 임대보증금 총액은 상환됨을 전제하며 건물자산가치는
기말의 재조달원가(당초원가의 년 4% 증가)를 구한 후 감가수정을 통하여 산정함
2. 분양가 추정
도심지역내에서 최근 분양된 L백화점과 E백화점의 평균 분양단가를 보정하여 본 개발사업에 적용될
분양가를 아래 표와 같이 유추하여 평당 30백만원으로 산정
< 대전지역 유사쇼핑백화점 분양단가 비교사례 (1999년 기준)> (단위: 만원)
층분양가
L백화점
E백화점
평균
평당평균
층효용지수
1F
14,080
10,000
12,040
4,667
100
2F
11,880
8,000
9,940
4,159
89
3F
10,120
6,500
8,310
2,975
64
층 효용지수 : 1층 단가를 100으로 보았을 때, 다른 층의 분양단가
개발사업방식 검토
1. 개발사업방식 제안
부동산 개발은 분류방법에 따라 다양하나, 개발사업의 주체에 따라 2가지로 구분됨
- 자체사업: 토지소유자가 직접 개발사업 전과정을 시행
- 공동사업: 토지소유자, 건설업자, 자금조달자, 사업시행자 상호협력시행
공동사업방식은 사업주체에 따라서 민간부문, 민관합동, 제3자 개발방식 등이 있음
사업방식의 결정은 개발주체(토지소유자, 건설사, 자금조달자, 시행자)의 내부적인 경영 환경이나, 부동산
시장상황등 외부환경에 따라 다양하게 결정됨
공동사업의 결정은 사업주체들간의 개발이해관계가 합치되어야 하고, 대체적으로 개발이익, 자금조달,
사업리스크에 의해 결정됨
본 과업은 둔산지구 남측부지의 개발을 위해 유력한 사업방식으로 자체개발 및 투자비율 수익배분방식과
토지신탁 방식을 고려해 볼 수 있음
2.. 전략적 시사점
본 입지 구매력을 감안한 서구지역 대형 소매점 개발면적은 19,548평 규모로 추정
복합시설개발에 필수적인 도시 인프라계획 및 개발이라는 전제하에, 전통적인 도심기능인 업무 및 판매시설 수요기반이 충분하고 판단됨

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