우리나라의 REITs 제도

목차

1. 서 론

2. REITs 제도란?

3. 우리나라 REITs 제도 도입의 배경

4. REITs 제도 도입전의 효과 조망

5. 현재 우리나라 REITs 제도의 현황

6. 우리나라 REITs 제도의 문제점

7. 외국의 REITs 제도
7-1. 미국의 REITs
7-2. 일본의 REITs

8. 우리나라 REITs 제도의 활성화 방안

본문내용

4%대로 제로금리상태인 일본금융시장의 상황을 감안하면 상당히 수익률이 높을 것으로 예상된다.
일본빌딩펀드는 2001년 3월, 저팬리얼이스테이트는 2001년 5월에 각각 설립됐다. 일본빌딩펀드는 일본 최대 부동산회사인 미쓰이부동산이, 저팬리얼이스테이트도 대형 회사인 미쓰비시 지소가 각각 투자자산관리회사(AMC)의 최대 주주여서 신용도는 높은 편이다.
일본빌딩펀드는 도쿄를 중심으로 투자자산을 확보하였다. 지역별 비율을 보면 도쿄 도심이 78%로 가장 많고, 도쿄 주변 도시에도 12%정도 된다. 나머지 10%는 지방 대도시에 위치한 물건이다. 반면 저팬리얼이스테이트는 일본 전역에 위치한 부동산에 골고루 분산 투자했다. 두 회사는 아직까지 배당한 적이 없으므로 실적을 알기 위해선 주식동향으로 평가할 수밖에 없다. 그동안의 주가 동향을 보면 일본빌딩펀드는 공모가 62만5000엔 짜리 주식이 상장일인 9월10일 한 때 63만6000엔까지 치솟기도 했으나 이후 2001년 11월 22일 56만7000엔으로 10% 정도 하락한 수준이다.
반면 저팬리얼이스테이트는 상대적으로 호조를 보이고 있다. 공모가 52만5000엔 짜리가 2001년 11월 22일 53만9000엔으로 2.7% 가량 올랐다.
8. 우리나라 REITs 제도의 활성화 방안
우선 일반 리츠에 대한 세제 혜택 문제가 크다. 법인세가 감면되는 기업 구조조정 리츠(CR리츠)에 비해 일반 리츠는 과세대상이다. 일반투자자들 이 만족할 만한 수익률을 내기가 현실적으로 불가능하다.
또 투자부동산의 2년 이내 처분 금지나 주식소유한도 1인당 10% 이내 제한 등 일반투자자들의 참여를 어렵게 하는 규제도 걸림돌이다. 리츠 제도의 활성화를 위해선 이들을 해소하는 제도보완이 급선무다.
부동산시장 활성화라는 리츠 제도의 도입취지를 살리려면 일반 리츠가 살아나야 한다. 그러나 일반 리츠 시장진출을 준비했던 기업과 금융기관 들이 기업구조조정 리츠로 선회하고 있다고 한다. 수익률을 제대로 확보하지 못할 상황에선 당연하다. 법인세와 함께 취득세 등록세의 감면 등 세제 지원이 필요하다.
일반리츠가 제대로 정착되고 활성화되기 위해선 법적 제도상의 미비점과 까다로운 규제 등 걸림돌들을 시급히 개선하고 다양한 유인책을 마련해 야 한다. 리츠 시장이 기반을 잡을 때까지 만이라도 CR리츠에만 주는 취득세 등록세 법인세 면세 혜택을 일반리츠로 확대할 필요가 있다. 또 현물출자 금지, 보유부동산 3년 이내 처분 금지, 차입투자 금지 등 투자의 욕을 꺾는 까다로운 규제도 대폭 완화해야 한다. 이와 함께 투자자 보호 장치 마련과 투명성 확보, 전문가 전문기관 육성 등도 뒤따라야 할 것이다.
일반 리츠 시행에 따른 문제점은 이미 제도 도입과 법 제정 과정에서 누누이 지적돼왔다. 그럼에도 불구하고 건교부는 시행 한 달이 지난 이제 서야 업계 의견을 듣고 일부 규정을 완화할 방침이라고 한다. 문제가 불거져야 대응하는 건교부의 뒷북 행정이 이런 결과를 낳았다.
또 규제완화를 통한 유인책 마련을 비롯해 부동 산 가치 및 위험을 평가하는 전문가전문기관 육성, 부동산에 대한 금융기관의 위험관리체제 정비 등도 뒤따라야 한다.
내년부터 부동산투자회사(리츠 REITs)는 회사설립 때 개발사업의 내용을 공개하면 자기자본의 50% 범위 내에서 부동산 개발사업에 투자할 수 있게 되고 리츠사의 설립자본금 규모도 현행 5 백억 원에서 2백50억원으로 낮추고 자기자본의 1백% 범위 내에서 외부차입이 허용될 것으로 보인다.
건설교통부는 지난해 7월부터 부동산투자회사 제도가 도입돼 시행되고 있으나 회사설립과 자산운용에 어려움이 많다는 지적에 따라 이 같은 내용의 부동산회사법 개정안을 마련 중이다.
건교부는 빠르면 이달 중에 법 개정안을 입법예고하고 정기국회에 상정, 내년 부터 시행할 방침이다.
개정안에 따르면 리츠사를 설립할 때 회사가 참여하고자 하는 개발사업 내용을 공개하고 자기자본의 50% 범위 내에서 투자할 수 있도록 했다. 건교부 관계자는 “처음부터 해당 리츠사의 개발사업 내용을 공개함으로써 '고위험 고수익'을 선호하는 투자자를 유치할 수 있도록 할 계획”이라고 밝혔다.
개정안은 또 회사설립 시 자기자본의 30%를 의무 공모토록 했던 규정도 발기인만으로 할 수 있도록 하고 이후 공모를 실시할 수 있도록 했다. 의무공모비율도 20%수준으로 낮추기로 했다. 이와 함께 공공기금을 제외한 외부차입이 불가능했던 규제도 자기자본의 100% 범위 내에서 차입을 허용키로 했다.

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