부동산 등기부 등본

소개글

부동산 등기부 등본에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 序

1. 부동산 등기의 정의

2. 등기의 필요성

Ⅱ. 등기부 등본

1. 등기부 등본의 구성

2. 등기부 등본의 내용

3. 등기부 등본상의 권리순위

4. 등기부 등본의 확인사항

5. 등기부 등본 보는 방법

6. 등기를 하는 절차

Ⅲ. 분석

1. 등기부 분석

2. 평가

본문내용

번호로 내용의 진위여부를 확인할 수도 있다. 지금부터이 등기부 등본의 표제부, 갑구, 을구의 프레임으로 살표보겠다.
첫째, 표제부에는 표시란과 표시 번호란이 있는데 표시란에는 부동산의 상황과 그 변경에 관한 사항을 기재하여 목적 부동산의 동일성을 표시하고 표시 번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기재한다. 본 등기부의 표제부에도 이 부동산의 상황이 잘 나타나 있다. 이 토지의 등기등록 접수는 1992년 2월 28일로 되어있고, 소재지번은 서울특별시 동작구 흑석동 205-2 이며 지목은 대, 면적은 119㎡이다. 또한 등기원인 및 기타 사항란에는 부동산등기법 제177조 6 제1항의 규정에 의하여 이 등기부 등본이 2003년 2월 27일에 전산이기가 되었음이 나타나 있다.
둘째, 갑구란에는 사항란과 순위 번호란이 있는데 갑구 사항란에는 소유권에 관한 사항을 기재하고 순위 번호란에는 각 사항란의 기재의 순서를 표시하는 번호를 적는다. 본 등기부의 갑구란에도 이 부동산의 소유권에 관한 변동사항이 잘 나타나 있다. 본 등기부의 현재 토지 소유주인 최웅열씨가 1990년 2월 12일에 매매를 통하여 소유권이전을 하였으며 1990년 4월 3일에 등기접수를 하여 현재까지 소유하고 있는 것으로 나타나 있으며 다른 변동사항은 나타나 있지 않다.
셋째 을구란에도 사항란과 순위번호란 등이 있다. 사항란에는 소유권이외의 권리에 관한 사항을 기재하고 순위 번호란에는 그 기재의 순서를 적는다.
본 등기부의 을구란에는 이 부동산의 소유권이외의 권리에 관한 사항이 나타나있다. 소유권 이외의 권리에 관해서 본 등기부에는 주식회사 신한은행에 근저당권이 설정되어 있는데 먼저 근저당권에 대해 간략하게 살펴보겠다.
근저당이란 계속적인 거래관계로부터 발생소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위내에서 담보하는 저당권을 말한다. 다시 말해서 은행과 상인간에 체결한 당좌대월계약이나 도매상인과 소매상인간의 약속어음계약과 같이 계속적 거래로서 채권액이 증감하는 경우에 미결제액을 담보하기 위하여 미리 설정되는 저당권을 말한다. 근저당권제도는 당좌대월계약이나 어음할인계약과 같이 중첩적계속적으로 성립하고 이러한 대차관계로부터 다수의 채권채무가 발생소멸하고 있으므로 그때마다 저당권을 설정하여야 한다면, 불편함과 번잡함은 이루 말할 수 없음으로 이러한 불편함과 번잡함을 제거하여 주는 제도이다.
근저당권을 설정하려면 보통저당권과 같이 설정계약과 등기를 요구하는데 근저당권의 등기시에는 등기부상에 근저당이라는 취지를 반드시 기입하여야 하는데 이를 기재하지 않으면 근저당이 아닌 단순한 장래의 특정채권의 저당권으로서 효력을 가지는데 불과하므로, 한 번 변제하면 그 범위에서 저당권은 소멸하게 된다. 또한 채권의 최고액을 기재하여야 하는데 최고액은 보통의 저당권에 있어서 채권액에 상당하는 것이므로 이를 등기로 공시하지 아니하면 제3자에게 불측의 손해를 입힐 수 있기 때문이다. 그리고 근저당권의 존속기간이나 기존 거래관계의 결산기에 관한 약정은 필요적 등기사항이 아니다. 기간의 만기가 결산기이며 그 기간후의 채권은 근저당에 의하여 담보되지 않으며, 또한 기간을 연장하더라도 그 변경으로 이미 성립한 후순위 저당권자에게 대항하지 못한다. 근저당권의 특징을 살펴보면, 근저당에서는 피담보채권의 범위를 명확히 하고 확정 기일과 최고액을 정하면 처음에 채권이 존재하지 않아도 유효하게 성립한다. 근저당권에서는 확정기일전의 개개 채권의 발생, 소멸은 저당권에 영향을 미치지 않고 확정기일까지의 채권액이 담보된다는 점이다. 근저당권에서는 확정기일이 도래하면 최고액을 한도로 하여 남아 있는 채권액만이 저당권에 의하여 담보가 된다는 점을 유의해야 한다.
다시 등기부를 살펴본 바 본 등기부의 근저당은 소유자 최웅열씨의 부인 주연옥씨의 명의로 채권최고액 117,000,000원으로 2002년 1월 24일에 근저당 설정계약을 하였으며 공동담보로 이 토지의 건물도 포함되어 있다. 또한 순위번호 2에는 2003년 7월 16일에 다시금 채권최고액 108,000,000원으로 채무자 주연옥, 근저당권자 주식회사 신한은행으로 1번과 동일하게 근저당권이 설정되어 있으며 역시 이 토지 위의 건물(205-2)이 공동담보로 잡혀있는 것이 나타나 있으며 둘 다 아직 말소 되지 않은 상태이다.
참고로 등기부상의 말소사항의 경우는 실선으로 그어져 있다.
그리고 위에서 언급한 대법원 등기인터넷 서비스 홈페이지를 통하여 이 토지의 건물에 대한 등기부 등본을 살펴보았는데 토지 등기부 등본에 비하여 건물의 소유이전관계라든가 변동사항이 훨씬 많이 기록되어 있었으며 마지막에는 토지 등기부등본에서와 같이 주식회사 신한은행의 공동담보로 설정되어 있었다.
2. 평가
이 토지 등기부의 을구란은 다른 등기부 등본에 비하여 단 하나의 근저당설정으로 되어있는 것으로 보아서 이 건물의 주인은 소유하고 있는 토지와 건물을 1990년 2월 12일에 매수한 후 지금까지 3층은 개인주택으로 사용하고 1층은 임대를 통한 임대료를 받고 있으며 2층은 전세를 내줌으로써 전세금에 대한 수익을 올리고 있는 것으로 보아서 이 건물과 토지를 이용하여 자신의 재산증대를 위한 목적으로 사용하고 있는 것 같지는 않았다.
대개의 경우는 을구란이 아주 복잡하고 많이 기재되어 있는데, 이는 소유주가 자신의 토지나 건물을 자신의 재산증대를 위하여 이용하고 있음을 알 수 있게 한다. 이와 같을 경우 당해 소유주는 기존의 자산을 이용하여 저당권을 설정해 재산증대를 목적으로 자본주의 사회에서 현명하게 살아가고 있다고 볼 수도 있겠지만 지금의 나와 같이 이 건물에 월세나 전세로 거주하고 있는 입주자의 입장에서는 위험부담이 따르게 된다. 따라서 이러한 소유관계나 저당관계를 유의하여 살펴볼 필요가 있음으로 계약 전에 반드시 토지나 건물의 등기부 등본을 받아서 확인하여야 할 것이다.
물론 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 함께 확정일자를 교부받으면 전세권과 같은 대항력이 생겨 보호받을 수 있긴 하지만 항상 위와 같은 유의사항을 고려하여야 할 것이다.
※ 참고문헌
민법학강의(新潮社) 김형배 2002

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