부동산학개론 요약 정리

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목차

부동산학개론 요약 정리
1. 부동산학의 기본개념
2. 부동산 활동과 현상
3. 부동산 경제이론
4. 부동산입지이론
5. 부동산투자이론
6. 부동산개발론
7. 부동산 금융론
8. 부동산업의 경영
감정평가론

본문내용

재설치비-신축시설치비
구식
설치비-구설비잔존비
설비과잉
재조달-물리감가-철거비
회복불가능기능적감가
설비부족
수익환원법,사레비교법등을적용차액만큼감가
설비과잉
과잉부분재조달-과잉물리감가-과잉부분이익/환원이율
경제적감가
수익환원법,매매사래비교법등을 적용감가산정
적산법
산식
기초가격×기대이율-필요경비=적산임료
기초가격
원가가격,비준가격을 기준하여 산정 수익가격적용(×)
기대이율
임대차계약기간동안 기대되는 수익의 그 투하자본에 대한 비율
필요제경비
①감가상각비
②유지관리비 : 가치증가목적 수선비불포함
③세금과공과 : 보유과세,수익자부담금등(법인세,소득세불포함)
④손해보험료
⑤결손준비금 : 보증금 수취시는 계산불필요
⑥공실손실상당액
⑦정상운전자금이자
비교방식
거래사레비교법
산식
사례가격×사정보정×시점수정×지역요인×개별요인
사례
선택
기준
①물적유사성 ②위치유사성 ③사정보정가능성 ④시점수정가능성
배분법
① 공제방식 ② 비율방식
대표성없는사례
① 정부에 의한사례
② 관련당사자간의 사례
정상화
사정보정
사례에 특수한사정등이 개재된 경우
시점수정
①지수법 ②변동율법
지역요인및 개별요인
종합식
① 계산이 간단 ② 주관개입가능③ 정확도가 낮다
평점법
① 항목별 비교검토 ② 가중치를 두는 방법과두지않는 방법
임대사례비교법
비준임료=임대사례×시점수정.사정보정 시점수정지역요인개별요인
수익방식
수익환원법
수익가격= 순수익÷환원이율
순수익
요건
계속적규칙적,합법합리적
분류
임대용부동산 수익용부동산
산정방법
직접법 간접법 잔여법
환원이율
순수이율+자본회수율
산정방법
시장추출법
시장에서 자본환원율 추출
조성법
투자의 위험성을 구성하는 요소를 분해하고 위험에 따라 위험할증율를 가산
투자결합법
지분수익율과 저당투자자의 저당상수를 결합
엘우드
매기간의 현금수지, 보유기간동안 지분형성분, 보유기간 동안 가치상습분을 고려해 자본환원율 산정
부채감당법
부채감당율,대부비율, 저당상수에 의해 종합환원이율산출
환원방법
직접법
순이익이 무한히 계속된다는 전제
P= a/r
직선법
감가수정을 정액법으로 상각하는 자산의 수익가격
기계등에 적용
호스콜드법
축척이율에 의한 감채기금설정 전제
고갈성자산(광산, 산림등)에 적용
인우드법
동일한 환원이율로 재투자한다고 가정
어업권, 슈퍼등의 평가에 적용
수익분석법
부동산귀속 순수익+필요제경비
노선가식평가법
의의
접근성이 유사한 가로별단가를 산정하고 보정율을 적용하여 대상
획지 가격을 산정하는 방법
노선가
달관식
전문가에 의한 달관적노선가 산정
채점식
가로계수+택지계수+접근게수를 산정
획지계산
산정된 노선가에 깊이가격체감, 각획지가산, 2면로선의 가산, 3각획지의 보정, 부정형획지보정, 맹지보정,자루형획지(대지)보정 작업을 거쳐 획지가액 산정
장
단
점
장 점
단 점
①단시일내대량평가
②평가자간 가격격차적다.
③비교적설득력강하다.
①보정율산정이 곤란
②시장성반영이 어렵다.
③노선 접하지 않은곳에 적용 어렵다.
GRM
대상부동산의 총임료에 GRM을 곱하여 대상부동산의 가격을 산출하는 방법
절차
1) 총임료 결정→ 2) GRM산정→ 3) 총임료×GRM= 가격
중회귀분석법
통계학적 평가방법으로 특성감안가격roua에 근거하여 관련자료를 회귀분석하여 지가에 영향을 미치는 주요변수들간의 관계를 결합한 지가모형을 만들고 이를 이용하여 각 구성요소가 개별필지의 지가에 미치는 영향을 분리함으로써 향후 타지가를 추정하는 방법
단순회귀분석
Y= a + bX Y:종속변수 a:회귀변수 b:회귀계수
X:독립변수
중회귀분석
Y= a + bX +bX + .....bX + E
Y:종속변수 a:회귀변수 b:회귀계수 X:독립변수 E :오차
분석자료
장점:대량평가시 객관적공평 단점:인근지역이 단조로울 때 유리

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