리츠와 부동산투자회사의 현황 및 역사

목차

Ⅰ. 개념과 구조, 현황
1. 리츠의 개념과 구조, 현황
가. 리츠의 개념
나. 리츠의 구조
다. 리츠의 현황
2. 부동산투자회사의 개념과 구조, 현황
가. 부동산투자회사의 개념
나. 부동산투자회사의 구조와 현황

Ⅱ. 법적형태와 종류
1. 리츠의 법적형태와 종류
가. 리츠의 법적형태: 주식회사형태(Corporation), 신탁형태(Business Trust), 조합형태(Association)
나. 리츠의 종류
2. 부동산투자회사의 법적형태와 종류
가. 부동산투자회사의 법적형태
나. 부동산투자회사의 종류
3. 리츠와 유한파트너쉽(Limited Partnership)의 비교

Ⅲ. 리츠와 부동산투자회사의 역사
1. 리츠의 역사
2. 부동산투자회사의 역사

본문내용

득요건 중 30%요건을 삭제하는 등 중요한 부분의 개정이 있었다.
Tony M. Edwards, REITs Simplified: Real Estate Investment Trust Simplification Act of 1997, National Association of Real Estate Investment Trusts, 1997, p.1
1999년의 미국 리츠현대화법(RMA, Real Estate Investment Trust Modernization Act of 1999)은 2001년부터 시행되었으며, 리츠로 하여금 부동산시장에서 좀더 나은 조건으로 경쟁하고 보다 효율적으로 업무를 수행할 수 있도록 하는 조항을 담고 있다. 이 개정은 리츠 투자자와 미국 경제에 더 나은 서비스를 제공하기 위하여 리츠의 구조를 활성화시키는데 매우 중요한 역할을 할 것으로 보여진다. 이 1999년의 리츠현대화법의 주요 내용으로는 리츠로 하여금 과세대상리츠자회사(TRS, Taxable REIT Subsidiaries)를 소유할 수 있도록 하는 것과 리츠 배당요건을 95%에서 90%로 환원하는 것이다.
<표 5> 리츠의 법률변천
한국토지신탁, 앞의 책, 38면
연도
법률
주요 내용
1960
Real Estate Investment Trusts Act
수동적인 투자체로서의 리츠 요건
리츠는 신탁 또는 조합으로 조직
1975
Tax Reform Act
압류부동산 취득시 소득요건 및 자산요건으로부터 리츠보호조항 삽입
1976
Tax Reform Act
리츠 자격요건에 대한 완화조항 삽입
자격을 유지하는 최소한의 서비스 임대료 규정
동산으로부터 수취가능한 최소한의 임대료 규정
손실을 다음 연도로 이월 가능
배당요건 상향 조정(90%->95%)
1978
Revenue Act
금지된 거래규칙 적용적용 배제조항(safe harbor)도입
결합형 리츠(Stapled REITs)출현
1984
Deficit Reduction Act
조세체제 개편-조세혜택 증가와 조세회피 남용금지
결합형 리츠(Stapled REITs)금지
1986
Tax Reform Act
(REIT Relief Act)
유한파트너쉽에 제공되었던 조세회피 혜택제거
비적격 소득에 대한 세금완화
자기자산관리(self-manage) 및 운영허용
자격있는 리츠자회사(Qualified REIT Subsidiaries) 100%소유 가능-QRS를 이용하여 재산관리 및 책임제한가능
1988
Technical and Miscellaneous Act
우선주식자회사(Prefered Stock Subsidiaries) 인정
1993
Revenue Reconciliation Act
5인이하 규칙(5/50)에 있어서 연기금(pension funds)은 펀드의 실제 수익자를 개인투자자로 간주토록 함
1997
Real Estate Investment Trusts Simplification Act
재산총소득의 1%를 초과하지 않는 범위내에서 비통상적인 서비스를 제공하고 수수료 수취 가능
30% 총소득 요건 삭제
금지된 거래 적용배제 조항 개정
1999
REIT Modernization Act
과세대상리츠자회사(Taxable REIT Subsidiaries)를 100%까지 소유 가능
배당요건 환원(95%->90%)
임대료 수취하는 동산가격 결정방법
리츠관련 법률이 실제 단일 법률로서 존재하는 것은 아니다. 새로운 법률 제정시 리츠관련 규정을 포함하고 있으면 리츠에 관한 규정이 개정되고 개정된 내용은 미국세법 US Code Title 26 Internal Revenue Code에 반영, 추가되는 것이다.
2. 부동산투자회사의 역사
우리나라 부동산투자회사법은 2001년부터 시행되었다.
우리나라에서 리츠제도의 도입논의는 1998년부터 시작되었다. 1997년 12월 우리나라가 IMF구제금융을 신청한 이후 구조조정과정에서 기업과 금융기관이 보유하고 있던 부동산이 대거 매물로 나오게 되었고, 그러한 부동산의 처분문제가 현안 과제로 대두되게 되었다. 당시 4대 재벌(현대, 삼성, LG, SK)의 부채비율(부채/자본)은 1997년 말 기준으로 평균 467%였으며, 재무구조 개선을 위하여 1999년 말까지 부채비율을 200% 이하로 축소하도록 되어 있었다. 기업의 과도한 부채비율을 축소하기 위해서는 기업 보유 부동산의 매각을 통한 차입금 상환이 필요하였다. 그러나 부동산 경기가 침체되었던 당시 상황에서는 기업과 금융기관이 매물로 내놓은 부동산을 구입할 수 있는 구매력이 실종되어 구조조정을 어렵게 하는 하나의 원인이 되었다.
당시 정부는 부동산 경기를 활성화하고, 구조조정을 원활히 하기 위해서, 부동산시장의 대외개방을 추진하였고, 자산관리공사를 통한 부실자산인수, 토지공사를 통한 기업토지 매입 등을 추진하였다. 또한 정부는 1998년 4월 신탁업법 시행령을 개정하여 신탁겸영 은행에게 부동산투자신탁 업무를 허용하였다. 한편 리츠 제도의 도입 논의도, 리츠 제도가 기업과 금융기관이 내놓은 부동산을 처리하는 방안으로 활용될 수 있다는 점에서 학계를 중심으로 활발히 진행되었다.
2001년 7월 1일부터 시행된 리츠 제도는 기본적으로 미국의 리츠제도와 유사하지만 국내 금융시장 및 부동산시장의 여건을 감안하여 한국적 상황에 맞추어 변형한 제도로 볼수 있다. 특히 구조조정이 매우 시급한 국가 경제적 정책과제임을 감안하여, 기업구조조정 부동산투자회사에 대해서는 설립 및 자산운용 등에 관하여 여러 가지 특례를 인정하고 있다.
이소한 외7, 앞의 책, 18-19면
<참고문헌>
박상덕 외7, 우리나라 리츠 이론과 실무, 형설출판사, 2001,
박원석 외1, 리츠 도입의 영향과 정책과제, 삼성경제연구소, 2000,
이소한 외7, 리츠란 무엇인가? -부동산투자금융의 혁명, 박영률출판사, 2001,
미국리츠협회(NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts)
한국건설산업연구원 외1, 부동산투자회사제도의 도입방안에 관한 연구, 한국건설산업연구원, 1999,
한국토지신탁, 부동산을 움직이는 리츠(REITs), 부연사, 2000,

키워드

리츠,   부동산,   부동산투자회사