미국 공동주택 사례연구

소개글

미국 공동주택 사례연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 개요

2. 공기 관리

3. 사례 I: 140세대 규모 공동주택

4. 사례 II: 30세대 규모 주상복합 건물

5. 결론

참고문헌

본문내용

체결되어 시작되었고, 2003년 8월 주상복합건물이 완성되었다. <그림 7>에서 보는 바와 같이, 전체 프로젝트는 계약 체결부터 약 20개월의 기간이 소요되었음을 알 수 있으며, 이 중에서 공사기간은 약 14개월이 소요되었다.
<그림 Ⅳ-7> 프로젝트 개발에서부터 완료시까지 소요 기간(사례 II)
다음의 <표 6>은 본 사례 프로젝트의 층별 면적을 보여주고 있다. 건물 전체 면적은 51,276 SQFT(평방피트)로, 지하에 72대의 주차 공간을 제공하고 있다.
<표 6> 공동주택 층별 면적(사례 II)
층
면적 (평방피트)
지하
17,792
1층
4,800
2층
9,066
3층
9,066
4층
9,066
5층
1,303
전체
51,273
1) 건축 디자인
본 사례 프로젝트의 경우, 건축미를 강조하여 주변의 임대 공동주택보다 경쟁력을 강화하도록 설계하였다. 외벽 마감은 벽돌 치장으로 하였고, 지붕의 선을 강조하여 30세대의 크지 않은 건물이지만 장중한 모습을 띠도록 하였으며, 멀리서도 쉽게 눈에 띠도록 하였다. 캠퍼스에서 매우 가까운 곳에 위치하기 때문에, 회사의 이미지 홍보 차원에서 품질이 뛰어난 치장벽돌을 사용하도록 하였다. 또한 돌출 창문을 각 방마다 설치하여 시원하고 깨끗한 이미지를 띠도록 하였다(<그림 8 참조).
<그림 8> 공동주택 건물 외관 디자인(사례 II)
2) 파이낸싱(financing)
본 사례의 경우, 금융조달은 두 단계에 걸쳐서 진행되었다. 첫 번째 단계는 대지 구입을 위해 해당 지역에 위치한 은행으로부터 조달 받은 442,125달러의 금액이다. 이때, 개발업자는 자기 자본금으로 298,923달러를 소유하고 있었기 때문에, 약 68%에 해당하는 금융 조달을 실시한 것으로 볼 수 있다.
두 번째 자금조달은 건설 자금을 마련하기 위한 것으로 5,507,677달러의 전체 비용 중에서 3,900,000달러를 은행으로부터 지원 받아, 70.8%의 부채 비율을 갖게 되었다.
본 사례의 경우에도, 조달된 건설 자금은 공사가 완료 된 후, 30년 거치 상환금으로 장기(long term) 전환시키는 방식을 활용하였다.
3) 프로젝트 개발
전체 공사비로 5,507,677달러의 자금이 소요되었으며, 실제 공사비는 4,485,459달러가 소요되었다. CPM Construction, Inc(개발자)가 시공 전반의 업무를 맡았고 각 세부 공사는 전문 건설업자를 선정하여 Turn-Key방식으로 계약을 맺어 진행하였다(<표 7> 참조).
<표 7> 공동주택 개발비용(사례 II)
단지 비용
대지 취득
741,048달러
개발 공사비
토지/건물 허가비
20,170달러
엔지니어링
7,100달러
설계비 (공사비 3%)
120,000달러
시공 관리비 (공사비 3.5%)
126,000달러
세금
15,000달러
공사비
4,485,459달러
전체
5,507,677달러
5. 결론
미국의 공동주택 임대사업은 매우 사업성이 높고 안전한 사업으로 평가될 수 있다. 또한 이러한 사업은 지역별로 영세한 투자자들에 의해 운영되고 있기 때문에, 아직까지 폭넓고 광범위한 개발이 미치지 못하고 있다. 특히, 학생 규모가 큰 대학이 위치하고 있는 지역에서의 임대 공동주택 수요는 극히 높은 편임에도 불구하고, 공급되는 공동주택의 양은 상당히 제한되어 있는 실정이다. 일례로, 학생수가 40,000명 이상의 일리노이 주립대의 경우, 대부분의 학생들이 타 지역 출신이기 때문에, 공동주택을 찾는 수요가 막대함에도 불구하고, 주택 공급 상황은 이를 충분히 반영하고 있지 못한 실정이다. 따라서 공동주택을 찾지 못해서 겪는 학생들의 문제점은 매년 심각한 수준으로 나타나고 있다.
일리노이 주립대를 비롯하여, 위스콘신 대(University of Wisconsin at Madison), 오하이오 주립대(Ohio State University), 텍사스 대(University of Texas at Austin), 퍼듀 대(Purdue University), 아이오와 주립대(Iowa State University), 펜실베니아 주립대 (Pennsylvania State University) 등 학생수가 많은 학교의 대부분이 비슷한 문제를 겪고 있는 것으로 파악되고 있다. 실례로, 공동주택 건설업무와 임대업무를 병행하는 미국의 어느 건설회사의 경우, 매년 투자비 대비 수익률이 20%가량을 웃도는 실정을 보이고 있다.
공동주택 입주율(occupancy rate)을 살펴보면, 일리노이 주립대의 경우, 평균 97～99%를 유지하고 있다. 특히, 대학교 주변에 공동주택을 건립할 경우, 거의 100%의 임대율을 보인다. 일반적으로 공동주택 임대사업의 경우, 손익분기점은 임대율 85% 수준으로 평가하고 있다. 임대율이 85% 이상을 차지하면, 그 만큼의 이익이 증가한다고 평가하고 있다. 따라서 점유율만을 감안할 때, 대학가 주변의 공동주택 임대 사업은 수익성이 매우 높은 사업임을 쉽게 알 수 있다.
학생들을 대상으로 한 대학가 주변 공동주택은 개별사업단위로는 소규모이나 건수기준으로 볼 때 많은 잠재력을 가지고 있으므로 향후 국내기업들이 진출 가능한 틈새시장으로써 충분히 가능할 것이라 판단된다.
참고문헌
Commercial Mortgage-Backed Securities, 2nd edition, Frank J. Fabozzi, 1999
CPM社 내부 분석 자료, 2004(CPM Development Co.)
Multi-family Housing Development Handbook, Urban Land Institute, 2003
Real Estate Development Principles and Process, Urban Land Institute, 2003
2000 Study of Housing Cost, Real Estate Group(E&Y Kenneth Leventhal), 2000
http://dodge.construction.com/Support/CategoryExp.asp
http://www.census.gov/main/www/cen2000.html
http://www.legis.state.il.us

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공기 관리,   공동주택,   주상복합건물