도심 및 강북 재개발 추진전략

목차

<목차>

Ⅰ. 강북 재개발
1. ‘강남특별시’와 ‘강북보통시’
2. 과연 ‘뉴타운’인가?
3. 강북 공간구조의 재편
Ⅱ. 특성화 재개발
1. 대전제 : 제2강남을 만드는 것은 또다른 획일화
2. ICBD로 거듭 나기
3. 대중교통․보행 중심의 알뜰 재개발
4. 산수 복원과 지형순응형 광역 재개발
Ⅲ. 과정(過程)지향적 재개발
1. 선적(線的) 재개발
2. 기능수복형 재개발과 민관협력
3. 계층 혼합과 순환재개발

본문내용

강남이 오늘날의 모습을 갖게 되기까지는 개발 이후 20∼30년의 세월이 흘렀음을 상기한다면, 강북 재개발도 20∼30년 후의 강북의 모습을 바라보고 진행되어야 할 것이다. 이러한 점에서 강북 재개발의 방식과 과정에 대한 몇 가지 생각을 추가해 보도록 한다.
1. 선적(線的) 재개발
블록(block)별 면적(面的) 재개발 방식을 통해 전면적으로 도심 재개발사업을 수행하기에는 너무나 많은 비용이 소요된다면, 보다 점진적인 방법으로서 선적(線的) 재개발의 방식을 고려해 볼 수 있다. 환자의 상처를 치유하는 방법에는 면적 재개발과 같이 상처 부위를 완전히 도려내고 새로운 살을 이식하는 방법과, 선적 재개발과 같이 상처 부위의 혈관에 피를 통하게 해서 서서히 새 살이 돋아나도록 하는 방법이 있을 수 있다. 구체적으로 선적 재개발은 선형(線形)의 도로변을 따라 보행가로나 광장 등을 정비·조성하고 보행환경과 가로경관을 개선함으로써 보행 유동인구를 적극적으로 유입하여 일차적으로 도로변 상권을 활성화시킨 다음, 이후 유동인구가 점차 블록 내부로 침투함에 따라 자연스럽게 확대되는 자본의 유입을 통해 재개발에 따른 토지이용의 변화를 블록 전체로 확산시키는 방법이다. 이러한 점에서 선적 재개발에 있어 보행인구는 생명의 '피', 그리고 이들이 걷는 '거리'는 혈관에 비유될 수 있다.
선적 재개발은 기본적으로 보행 유동인구가 집중되고 확산되는 곳에는 자본의 유입이 뒤따른다는 시장(市場) 논리에 기초하고 있으며, 대중교통과 보행 위주의 재개발 전략과 그 맥락을 같이 하고 있다. 선적 재개발은 청계천이나 종로, 을지로, 퇴계로와 같은 동서방향의 가로와 광화문∼남대문의 세종로·태평로, 종로3가∼충무로의 영화의 거리 및 세운상가∼진양상가, 대학로∼동대문운동장의 남북방향의 가로 등과 같은 중심가로축에 적용될 수도 있고, 또는 특정 블록내를 관통하는 내부도로에도 적용될 수 있다. 또한 선적 재개발 수법은 특정 역세권 주변 블록에 대한 전략적인 면적 재개발과 상호 보완적으로 활용되어 면적 재개발의 파급효과를 주변지역으로 보다 빠르게 확산시키는데 이용될 수 있다.
2. 기능수복형 재개발과 민관협력
자연발생적으로 형성된 도심 및 강북의 구(舊)시가지는 영세 필지, 부정형 필지가 수많은 미로(迷路)와 함께 뒤엉켜 있고, 노후화된 목조, 연와조 등의 건물이 산재하여 재해 위험도 크다. 따라서 기반시설을 정비하고 도시환경을 개선하기 위해서는 물리적인 차원에서 전면 철거재개발이 불가피한 경우가 많다. 그렇다면 이러한 물리적 환경에 담겨있는 기능, 특히 청계천 주변을 비롯하여 도심에 집적되어 있는 인쇄, 전기·전자, 기계, 화공, 건설자재 등의 산업은 어떻게 해야 할 것인가가 도심 재개발이 당면하게 될 최대 과제가 될 것이다.
결론부터 이야기하자면 원칙적으로 환경오염을 유발하거나 넓은 면적의 토지를 점유해야하는 토지집약적(land-intensive) 산업은 도심재개발과 함께 다른 곳으로 이전할 수밖에 없다. 그러나 물리적으로 입체화·수직화가 가능하고 향후 첨단화·고부가가치화가 가능한 산업에 대해서는 적어도 도심에서 지속적으로 활동할 수 있는 기회가 부여되어야 한다. 이러한 접근방식은 물리적 측면에서는 도시환경을 정비하기 위해 철거재개발의 수단을 사용하더라도, 도시기능적 측면에서는 자연스러운 기능의 연속성과 갱신을 도모하는 기능수복형(機能修復型) 재개발 방식이라고 할 수 있다.
보다 현실적인 관점에서 이러한 접근방식을 택할 수밖에 없는 이유는 도심 산업의 전면적 이전이나 개편은 인위적으로 해결할 수 있는 간단한 문제가 아니기 때문이다. 현재 도심에 집적되어 있는 산업은 전·후방 연관관계가 매우 밀접한 일종의 산업 클러스터(cluster)를 형성하고 있기 때문에, 다른 곳으로 이전을 하려면 마치 나무를 통째로 옮겨 심는 것과 마찬가지로 집단적인 이전 대책이 사전적으로 마련되어야 한다.
바로 이와 같은 도심 산업의 이전 또는 재정착을 위한 각종 지원 문제 때문에 강북 재개발은 기본적으로 민간자본 뿐만 아니라 공공이 적극적으로 참여하는 민관협력(PPP; Public-Private Partnership)의 방식으로 이루어져야만 한다. 이를 통해 이전 대책으로서 시 외곽의 국·공유지 등에 집단이주단지를 조성하거나, 재정착 대책으로서 재개발후 건물을 입체화하여 동종 업체들을 집단 입주시키는 문제를 비롯하여 세제·금융지원 등의 문제들이 종합적으로 해결되어야 한다.
3. 계층 혼합과 순환재개발
한편 강북은 대표적인 서민 주거지이기 때문에 민관협력의 방식은 주거지역 재개발에 있어서도 원주민의 재정착을 통한 저소득층 주거문제 해결을 위해서도 필요하다. 즉 한편으로는 민간부문의 자본을 동원하고 수익성을 보장하면서도 세입자를 비롯한 서민 주거지를 충분히 확보하기 위해서는, 지역별로 주민 특성에 따라 주택의 유형, 규모, 소유·임차형태 등을 다양화하여 적극적으로 계층 혼합(social mix)을 도모하여야 한다. 이를 위해 공공부문에서는 도시기반시설 정비와 주거배분에 관한 지역사회 생활권 단위의 계획을 마련하고, 기반시설과 공공시설의 정비·확충을 위한 공공투자를 통해 일정 지분을 갖고 재개발 과정에 참여하여야 한다.
또한 광역 재개발 방식에 의해 재개발의 공간적 범위가 확대되면 재개발기간 동안 주민들의 대규모 이주에 의한 전세대란 등과 같은 문제가 발생할 수 있다. 이러한 이주대책 문제를 해결하기 위해서는 지역별로 순환재개발 거점을 확보하여 단계별로 주민들의 임시 거주지로 활용할 수 있는 대책을 수립할 필요가 있으며, 광역 재개발 방식은 이와 같은 순환재개발을 도모하는데 유리하다. 광역 재개발에 있어 순환재개발은 구체적으로 간선도로변 '아랫동네'의 일부 지역을 먼저 고밀 주거지로 재개발하고, 이를 순환재개발의 거점으로 삼아 나머지 지역이 재개발되는 동안 순차적으로 주민들의 임시 거주지로 활용하면서, 고지대의 '윗동네'에 이르기까지 단계적으로 재개발을 진행하는 방식으로 진행될 수 있다. 이상과 같은 저소득층 주거대책이나 이주대책 문제 해결을 위해서는 특히 시간이 걸리더라도 사전에 치밀한 계획과 복잡한 이해관계를 조정하는 작업이 필요하다.

키워드

재개발,   강북 재개발,   뉴타운