도시재개발의 이론적 고찰과 개선방안에 관한 연구

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 도시재개발의 이론적 배경
1. 도시재개발의 개념
2. 도시재개발의 요건
3. 도시재개발의 목적
4. 도시재개발의 근거

Ⅲ. 도시재개발의 발달변천
1. 영국
2. 미국
3. 일본
4. 한국

Ⅳ. 도시재개발의 분류
1. 도시재개발 시행방침에 의한 분류
2. 도시재개발대상에 의한 분류
3. 법에 의한 분류
4. 도시재개발 시행성격에 의한 분류

Ⅴ. 도시재개발 과정의 속성
1. 재개발대상지역의 선정기준
2. 도시재개발의 효과
3. 도시재개발의 기법과 절차
4. 공공의 역할

VI. 도시재개발의 문제점과 개선방안
1. 재개발사업의 문제점
2. 재개발사업의 개선방향
3. 재개발사업의 정책방안

Ⅶ. 결 론

본문내용

업의 문제점
첫째, 도시재개발법 체제
(1) 구역지정기준의 모호성
현행 도시재개발법의 규정(제4조)에 의한 재개발구역의 지정은 대부분 토지나 건물 등과 같은 물리적 특성을 기준으로 하고 있어, 사회경제적 측면이 상대적으로 소홀히 다루어지고 있는 실정이다. 도시재개발 사업의 정의(제2조 2항)에 의하면 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용이라는 물리적인 면과 도시기능의 회복이라는 사회경제적인 측면을 동시에 다루고 있음에도 불구하고, 재개발구역을 지정하는 기준이 물리적인 측면만을 강조한다는 것은 재개발사업의 근본 취지에 벗어난 것이라 할 수 있다.
(2) 주택개량재개발사업에 대한 규정 미흡
우리나라의 도시재개발은 주로 도심재개발사업과 주택개량재개발사업으로 구분되어 시행되고 있다. 그러나 현행 도시재개발법은 도심재개발사업을 위주로 되어있어 주택개량재개발사업의 시행근거와 시행절차 등은 도심재개발사업의 일부분이거나 추가사항, 혹은 예외로 규정되어 있다.
둘째, 도시재개발사업 시행과정
(1) 전면철거 위주의 개발방식
현행 법제상 재개발사업의 방식은 철거재개발, 수복재개발, 그리고 보전재개발로 분류되어 있으며, 토지매수방식은 환지방식과 전면매수방식으로 양분되어 있어 지역의 특성과 여건을 고려하여 선택적으로 사용하게 되어 있다. 그러나 사업시행의 장기화 및 자본동원의 문제점 등으로 인해 전면매수 후 전면철거 방식이 주를 이루고 있는 실정이다.
(2) 지역의 특성과 여건을 무시한 고층고밀개발
재개발사업은 토지의 고도이용이라는 재개발사업의 목적과 사업시행에 있어서 민간개발업자의 경제성추구 등이 어우러져 지역의 특성이나 여건과는 상관없이 대부분 고층고밀로 개발되고 있다. 이러한 고층고밀개발은 공공시설공간의 부족, 도시하부시설에 대한 수요체증 등으로 주변지역에 악영향을 미치고 있으며, 특히 구릉지나 경사면에서의 일률적인 고층아파트 건설은 녹지와 도시경관을 훼손하는 등 복합적인 문제를 야기시키고 있다.
(3) 공공개발자금 지원의 부족
재개발구역이 주로 고층고밀로 개발되는 또 하나의 이유는 공공개발자금 지원의 부족이다.
기본적으로 고층고밀개발 뿐만 아니라 개발이익의 독점화, 기존 주민의 참여 배제, 지역의 역사성과 문화 단절 등 갖가지 문제를 발생시키고 있다.
셋째, 도시재개발사업 시행효과 측면
(1) 원주민의 낮은 재정착율
재개발사업은 재개발구역의 현지주민이 개발 후 재정착하는 비율이 매우 낮아 영세민의 주거안정이라는 정책목표를 달성하지 못하고 있다. 원주민의 재정착율이 낮은 이유는 첫째 분양주택에 대한 원주민의 구입능력부족이 가장 크다고 할 수 있으며, 다음으로 재개발사업이 수행되는 과정에서 재개발구역 내 직장을 갖고 있던 원주민은 직장을 상실함으로써 생계유지를 위해 안정된 수입원을 찾아 타지역으로 이주하기 때문이라고 볼 수 있다. 또한 개발 후 원주민이 생활환경이나 생활기반의 변화에 적응하지 못하여 이주하는 경우도 발생한다.
(2) 시장기능에 의한 사업시행으로 공익성 부족
민간개발업자에 의해 주도되는 재개발사업은 전적으로 시장기능에 의존하기 때문에 재개발사업 추진여부가 지역의 물리적 낙후 정도, 지역주민의 생활수준 또는 경제기능의 침체 등에 상관없이 개발사업의 경제성에 의해 결정됨으로써 공익성이 떨어지는 경향이 있다.
(3) 재개발인근지역과의 부조화
도시재개발사업은 토지의 합리적인 이용과 고도이용이라는 측면이 강조되어 재개발구역의 위치에 관계없이 고층고밀로 개발되고 있다.
구역지정에 의한 고층고밀의 개별적 재개발사업은 주변지역과의 밀도격차를 심화시키는 문제점을 야기하고 있다.
2. 재개발사업의 개선방향
도심지 재개발사업의 실적, 현황의 문제점 및 도시공간의 기존여건 등을 상호관련지어 볼때, 앞으로 재개발사업을 보다 바람직한 방향에서 추진하기 위해서는 도시의 공간활용과 수용기능, 사업주체 및 시행방법 등의 측면에서 몇가지 전제되어야 할 사항이 있다.
첫째, 도시재개발사업은 변화하는 도시의 제반여건에 적응할 수 있도록 도시공간 및 기능의 지속적이 정비, 보완작업이 되어야 한다.
둘째, 도시재개발사업은 소규모 지구가 아닌, 적어도 구역전체의 차원에서 주변지역과의 관련성을 고려하여 부의 상관을 최소화하고, 지구별 기능도 과도한 편중이 없도록 다양화를 도모하여야 한다.
셋째, 도시재개발사업은 사업주체의 재정수지만을 도모하는 차원에서 접근될 것이 아니라, 국민경제 및 도시전체에 미치는 영향을 고려하는 차원에서 검토되어야 한다.
이러한 기본전제하에서 도시재개발사업의 개선방향을 살펴보면 다음과 같다.
i) 도시재개발관련계획간의 연계성확보
ii) 복합개발의 유도
iii) 도시 내 신도시개발(new town in town)의 도입
iv) 토지취득과 관리처분의 합리화
v) 공공시설부담방식의 개선
vi) 도시재개발사업에 대한 영향평가과정의 도입
3. 재개발사업의 정책방안
첫째, 적극적인 주민참여 정책이 요구된다.
둘째, 원주민의 재정착율을 높일 수 있는 재개발 정책이 시행되어야 한다.
셋째, 도심을 매력적으로 개발할 수 있는 정책이 요구된다.
넷째, 과도한 고층고밀정책에서 탈피하여 지역특성을 고려하는 재개발정책이 실시되어야 한다.
다섯째, 재개발 사업에 공공기관의 적극적인 참여가 필요하다.
여섯째, 제도적인 보완이 시행되어야 한다.
Ⅶ. 결 론
근본적으로 도시재개발은 도심부공간이용의 낙후, 불량성에 의해 파생되는 개념이라고 볼 수 있으나, 도심부공간의 낙후성문제는 누적적이고 지속적인 기능변화의 결과이며, 특히 저위의 토지이용에서 고위의 토지이용 형태로 바뀌어 가는 과정에서 나타나는 현상이라는 것을 인정하여야 한다. 공간의 낙후불량성에 대해 단순한 물리적 해결방안을 찾는 작업이란, 어느 시한에 맞추어 끝내야 하는 과제(a task to be finished)처럼 재개발을 인식하여서는 안 된다. 우리나라의 도시재개발역사는 비교적 짧기 때문에 그 성과와 영향을 평가하는 것은 시기상조라 하더라도 외국의 이 같은 경험은 우리나라의 철거일변도의 도시재개발에 대한 반성의 계기를 마련해 줄 수 있으리라 믿으며, 특히 도시의 주택문제해결과 관련하여 도시재개발의 중요성에 대한 인식이 보다 높아져야 할 것이다.

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