비개발신탁과 관련한 부동산신탁업무

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목차

비개발신탁과 관련한 부동산신탁업무
☐ 부동산신탁이란
1. 부동산신탁의 개념
2. 신탁재산의 특징
3. 부동산신탁의 업무분류

☐ 신탁제도의 사회적 역할(공익적 기능)

☐ 비개발신탁(비토지신탁)
1. 관리신탁(cf. 분양형관리신탁)
1) 관리신탁의 의의
2) 관리행위의 범위
3) 관리신탁의 장점
4) 관리신탁의 절차
5) 수탁의 금지(또는 제한)
6) 신탁보수 : 매년 수취
2. 처분신탁
1) 처분신탁의 의의
2) 처분신탁의 장점
3) 처분신탁의 특징
4) 처분신탁의 절차
5) 처분신탁 적격여부
6) 신탁보수 : 처분시 수취
3. 담보신탁
1) 부동산 담보대출 방식
2) 부동산 담보신탁이란
3) 부동산 담보신탁을 왜 하는가
4) 담보신탁과 근저당 비교
5) 담보신탁의 업무구조(담보신탁의 당사자)
6) 담보신탁 처리절차
7) 채무불이행시 처리절차
8) 담보신탁이 특히 요구되는 경우
9) 담보신탁 이용상황
10) 신탁보수 : 수익권증서 금액을 기준으로 증서발급시 수취

☐ 자금관리대리사무
1. 대리사무의 의의
2. 대리사무의 종류
3. 중요성(특히 자금관리대리사무)
4. 건축물분양에관한법률과 자금관리대리사무
1) 건분법 배경
2) 건분법의 적용대상
3) 대상물건 분양요건
4) 분양시기
5) 분양방법
6) 분양계약서 내용(보통의 요건외에)
7) 설계변경
8) 건분법의 문제점 및 개선방안
5. 분양형관리신탁과 사업약정 및 대리사무계약

본문내용

배경
- 부동산분양의 시기에 있어 선분양제도가 일반화되어 수분양자의 피해가 상시 노정되어 있으나
- 20호 이상의 공동주택은 “분양보증”제도로 인하여 시행중 부도나 파산 등에 따른 수분양자 피해를 최소화하고 있음
- 그러나 상가등 일반건축물은 이러한 안정장치가 없어 수분양자 피해를 예방하기 위하여 건분법이 탄생함
2) 건분법의 적용대상
- 바닥면적 3,000㎡ 이상의 상가건물
- 주상복합건물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적 3,000㎡ 이상인 경우
- 분양바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상으로서 임대후 분양전환을 조건으로 임대분양하는 경우
- 일반업무시설중 20호실 이상의 오피스텔
※적용제외 : 공동주택(주택법), 아파트형공장(산업집적활성화및공장설립에관한법률), 콘도등관광숙박시설(관광진흥법), 노인복지시설 (노인복지법)
3) 대상물건 분양요건
- 건축할 대지의 완전한 소유권 확보(단, 당해 부지에 제한물권이 설정되어 있는 경우 원칙적으로 말소하여야 하나, 당해 제한물권 설정이 불가피하거나 수분양자의 피해우려가 없는 경우에 제한물권 설정 허용)
4) 분양시기
- 착공후 분양
신탁회사와 신탁계약및 대리사무계약 체결하거나
금융기관의 분양보증을 받은 때
- 골조공사 2/3이상 완료후 분양
2이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증한 경우
5) 분양방법
- 건축허가권자에게 분양신고하고 신고의 수리를 통보받은 후
- 분양광고에 의해 공개모집, 공개추첨(단, key tenant 확보를 가능토록 바닥면적이 1,000㎡이상인 구분소유권이거나, 연면적의 1/5이상인 구분소유권인 경우 청약자격을 제한하여 우선적으로 공개모집 가능)
6) 분양계약서 내용(보통의 요건외에)
- 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류
- 신탁회사 또는 분양보증기관의 명칭 등
- 분양대금은 계약금 20% 이하, 중도금 70% 이하 범위내
7) 설계변경
- 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄수 있는 설계변경은 수분양자 전원의 동의를 얻어야 하며, 이에 해당되지 아니하는 설계변경은 피분양자 전원에게 통보하여야 함
8) 건분법의 문제점 및 개선방안
△ 건분법의 문제점
- 주상복합건물 상가부분에 대한 신탁계약체결의 제한
- 비현실적인 전제(자기자본 완비 또는 완전한 PF를 전제로 함)
- 토지대금에 대한 대출원리금을 인정치 아니함(완전한 부지소유권)
- 공사대금을 분양대금에 의존하므로 분양대금 납입지체나 미납등이 있을 경우 사업차질 가능
- 결국 자금흐름의 경색으로 시행사의 부도나 파산을 초래하여 수분양자의 피해로 연결될 수 있음
- 3,000㎡미만의 건축물의 분양피해 가능성
△ 건분법 개선방안
- 주상복합의 상가 선분양에 대한 신탁제도 제한 해소
- 주택에 대한 신탁계약의 확대적용
주택의 선분양시 수분양자를 위한 요건으로 ‘분양보증’만이 아니라
신탁계약및 대리사무계약도 포함시켜야 할 것이며
분양보증도 대한주택보증외에 기타 보증보험사에 개방해야 함
- 3,000㎡ 미만의 분양건축물 등으로 적용대상 확대
- 수분양자의 실질적 보호를 위하여 자금조달방법 개선
5. 분양형관리신탁과 사업약정 및 대리사무계약
1) 제도적 의의
- 건분법 적용물건에 대하여 선분양을 원활히 하기 위한 수분양자
위주의 신탁업무
2) 분양형관리신탁 (2005. 6. 15 금감원 최종승인)
- 관리신탁의 성격이 주종을 이루나 우선수익자, 환가처분등
담보신탁 개념이 일부포함
3) 사업약정 및 대리사무계약 : 신탁업협회 차원의 확정(안)
- 자금집행 내용이나 순서가 핵심이며
- 완전한 소유권 확보가 전제가 되므로 토지확보에 따른
대출원리금은 자금집행 내역에서 빠짐
- 나머지는 종전의 자금관리대리사무계약서와 유사

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