[부동산] 에스크로 제도

목차

1. 에스크로(Escrow)의 개념

2. 에스크로의 필요성

3. 에스크로의 성립조건

4. 에스크로의 정착을 위한 선결과제

5. 에스크로의 정착방안

6. 에스크로제도가 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향

본문내용

수수료는 몇 천원단위에서 인지세정도를 부과하고 거의 무료수준을 유지해 주어야 한다. 일반 시민들의 경우 관련법인 주택임대차보호법의 내용을 잘 알지 못하고, 중개업자들의 낙후된 중개행위로 인한 피해를 보고 있는 경우가 많은 실정이다. 따라서 협회나 각 시중은행에 에스크로 관련 상담창구를 설치하고 전화나 직접방문을 통해 소비자들이 1회에 몇 천 원 정도의 아주 저렴한 가격으로 조언을 구할 수 있도록 해야 할 것이다. 이러한 상담창구들을 많이 설치하고 대중화하여 시민들이 쉽게 접근할 수 있도록 해야 할 것이다.
둘째 매매의 경우, 권리관계가 복잡한 경우나 일정금액 이상의 매물거래 시 또는 외국에 매각하는 사례일 때에는 강행규정으로 정하여 반드시 에스크로 제도를 이용하도록 하는 것이 바람직할 것이다.
라) 전문가 집단의 참여를 통한 활성화
앞에서도 언급했듯이 제도운영의 주체가 어느 기관이 되든지 법무사 혹은 변호사의 제도 내 참여는 필수 불가결한 것으로 보인다. 본 제도에 법무사, 변호사 심지어 세무사들까지 참가시켜 역할을 분담시키고 그 관련대상 폭을 넓혀준다면 이제까지의 업무영역에 대한 갈등을 일부나마 해소시킬 수 있을 것이고, 분야별로 전문화시킬 수 있다는 장점이 있다.
제도 도입의 초기 단계에는 가능한 모든 에스크로 회사에 전문가 집단을 참여시키고, 제도가 정착된 후에는 선진국처럼 일정기간의 경력이 쌓인 에스크로 직원에게 자격증을 부여하여 점차적으로 에스크로 전문가를 양성해 가는 것이 바람직할 것으로 보인다.
마) 보증금, 중도금 및 잔금의 예치문제
부동산에서 거래되는 금액의 규모는 상당히 커서 그 자금을 단기간만이라도 유치하면 상당한 이득을 취할 수 있기 때문에 에스크로 제도와 관련한 각 금융기관에서는 아마도 독점적 운영계약을 원할 것이다. 하지만 에스크로 제도의 활성화 방안 측면에서는 모든 금융기관 및 제 2금융시장에서도 그 문호를 개방하여 기득권의 문제를 해소시키고, 보다 많은 금융기관이 참여하도록 하여 제도의 활성화와 대중화가 잘 이루어 질 수 있도록 해야 한다. 이 제도에 대한 접근성을 높여준다면, 소비자들이 본 제도를 보다 가깝게 느끼고 쉽게 이용할 것이다.
바) 권원보장보험(Title Insurance) 제도의 도입 및 정착
임대차보장보험은 권원보장보험의 일부분에 지나지 않다. 따라서 권원보장보을 도입하여 현행 임대차보험제도를 확대하여 소비자들에게 더 큰 서비스를 제공할 수 있겠다.
사) 매매 시 등기지연의 방지방안
본 제도 활성화의 걸림돌이 될 수도 있는 것이 소유권 이전등기 지연의 문제이다. 매도인은 하루빨리 잔금을 받기를 원하고, 매수인은 거래의 대상이 되는 부동산을 빨리 점유하고 싶어 한다. 따라서 가급적 제도절차를 간소화 하여 수수료도 저렴하게 책정되는 효과까지도 얻을 수 있을 것이다.
아) 에스크로업무의 범위 확대
자) 검인 계약서 제도의 개선
단일화 된 관인계약서 제도의 도입을 위한 법적인 제도개선이 필요하고, 부동산 중개부분에서 전속중개계약제도가 선행되어야 할 것이다.
6. 에스크로 제도가 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향
우리나라는 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 여러 가지 부작용이 많이 나타나고 있으며 부동산 거래와 관련되어 있는 여러 이해관계인을 보호하는 제도적 장치가 부족한 것이 우리 부동산 시장의 현실이다.
(1) 거래의 투명성 확보
우리나라에서는 일부 부동산 거래가 음성적으로 이루어지거나 부의 불법적인 이전을 위한 탈세의 수단으로 이용되는 경우가 있다. 그러나 에스크로가 도입되면 부동산 거래의 양성화로 인한 합법적인 부동산 거래로 인해 세금의 누수를 방지하는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
(2) 부동산 매매사기의 방지
우리나라에서는 부동산 매수자가 거래과정에서 예상치 못한 부동산 사기를 당하더라도 이를 사전에 예방하거나 보상받을 수 있는 제도가 제대로 갖춰져 있지 않다. 특히 산 사람이 잔금을 치르고 소유권등기이전을 하기 전에 매도인이 악의적으로 다른 사람과 이중계약을 하거나 또는 금융 기관에 저당권을 설정했다면 계약금과 중도금을 지불했다 하더라도 매수자 이름으로 등기가 이뤄지는 것이 아니므로 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 완료할 때까지 매수자는 아무런 대책이 없는 허점이 있다. 그러나 에스크로를 이용하게 되면 거래에 하자가 발견됐을 때 그 하자가 해결되기 전까지는 매수자의 돈이나 매도자의 소유권이 이전되지 않기 때문에 거래의 안전성이 확보된다.
(3) 거래의 명확성 확보
흔히 부동산을 거래할 때 매매계약이 맺어지는 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이에는 상당한 시차가 있다. 이처럼 계약에서 잔금을 치르는 사이에 부동산 매수자와 매도자 간에는 세금체납이나 저당권설정 등 소유권 관련 문제가 생길 수도 있다. 에스크로를 이용하면 거래가 명확해지므로 이런 문제는 발생하지 않는다.
(4) 부동산 거래의 효율성
요즘의 현대인들은 너무나 빠르게 돌아가는 사회 속에서 바쁘게 살아가고 있다. 우리나라에서 부동산을 거래하기 위해서는 여러 가지 복잡한 절차를 거쳐야 하는데, 바쁜 현대인들이 이런 복잡한 절차를 수행하기란 쉽지 않다. 에스크로 회사는 이런 소유권 이전에 대한 모든 업무를 담당하여 처리하기 때문에 거래업무가 효율적이며 신속하게 이루어져 직접 복잡한 일들을 할 필요가 없다.
(5) 부동산 거래질서의 확립
에스크로 제도가 도입되면 부동산 거래질서가 확립된다. 에스크로는 일단 설정되면 도중에 그만둘 수 없으므로 합리적인 거래질서를 지킬 수 있는 데 중요한 역할을 한다.
(6) 거래비용의 절약
에스크로 제도는 또 거래비용을 줄이는 효과도 있다. 에스크로는 부동산 매수자뿐만 아니라 거래에 관련된 모든 당사자의 권익을 보호할 수 있고 거래상 필요한 비용을 줄여 거래비용을 줄이는 기능도 갖추고 있다.
- 참 고 문 헌 -
1. 국내문헌
- 이성근, 2005, <부동산 금융론>, 부동산경제연구원
- 고성수. 2004, <부동산학 개론>, 한겨례플러스
2. Internet site
- 신한은행, http://www.shinhan.com
- 매일경제신문, http://www.mk.co.kr

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