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소개글

[재건축사업][재건축][재건축조합][재건축주택조합][재건축제도]재건축사업의 개념, 재건축사업의 주체, 재건축사업의 필요성, 재건축사업의 단계, 재건축사업의 실적, 재건축사업의 문제점, 재건축사업의 개선 과제에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 재건축사업의 개념

Ⅱ. 재건축사업의 주체
1. 재건축 조합(주촉법 제3조 제9항)
2. 재건축 조합원
3. 재건축사업의 주체
1) 원칙상의 재건축사업의 주체
2) 실질적인 재건축사업의 주체

Ⅲ. 재건축사업의 필요성
1. 수도권 신규택지의 부족
2. 기존 부실건축물의 재건축사업 필요성
3. 고층화를 통한 주택공급의 확대

Ⅳ. 재건축사업의 단계
1. 제 1단계 : 결의단계
1) 재건축사업추진위원회 구성
2) 재건축사업결의
3) 안전진단
2. 제2단계 : 시행단계
1) 재건축사업조합
2) 재건축사업조합 설립인가절차
3) 시공업체 선정
4) 신탁등기
5) 주택건설사업계획승인
6) 관리처분계획
7) 이주
8) 철거 및 멸실 신고
9) 착공
10) 감리
3. 제 3 단계 : 완료단계
1) 공급(분양)
2) 사용검사
3) 회계감사
4) 입주
5) 청산 및 해산
6) 제 세금

Ⅴ. 재건축사업의 실적
1. 서울시 재건축 사업 추진 실적
2. 사업승인과 착공물량

Ⅵ. 재건축사업의 문제점
1. 조합장의 자격요건에 관한 법규정의 미비
2. 재원조달의 어려움
3. 조합원의 과도한 요구와 업체간의 과당경쟁
4. 까다로운 금융권의 대출조건
5. 세입자에 대한 지원책 미흡
6. 저소득층을 위한 소형주택의 감소
7. 경과년수에 따른 재건축사업 허용기준의 문제점
8. 기존 기반시설에 대한 과부하 초래

Ⅶ. 재건축사업의 개선 과제
1. 자력 재건축 사업의 활성화 방안
2. 지원 재건축의 사업방향과 정책 지원
3. 재건축 사업으로 인한 부작용의 최소화 방안

참고문헌

본문내용

수명보다 조기에 시행되는 재건축 시행기간이 연장되는 효과가 있을 것으로 예상된다. 용적률의 차등적용은 향후 2차 재건축 추진의 가능성도 있기 때문에 장기적인 안목에서 볼 때 바람직한 개발방향으로 인식된다. 반면 물리적 노후화가 심각한 단지 중 용적률 인센티브를 부여할 경우 사업성이 있는 단지에는 현행 용적률 상한선보다 높은 용적률 적용을 허용함으로써 재건축사업을 지원하여야 한다.
2. 지원 재건축의 사업방향과 정책 지원
재건축 사업성이 낮은 지역에 대해서는 단기적으로는 용적률 인센티브 부여, 공공시설 건설 비용지원, 리모델링 지원 등의 지원정책을 추진하여야 한다. 물리적 노후화가 경미한 지역에 대해서는 리모델링의 활성화를 유도한다. 사업성이 없어 재건축 시도가 어려운 지역의 경우 지속적인 유지보수를 하지 않을 경우 슬럼화가 우려된다. 물리적 노후화가 심각하지 않고 사업성이 없는 지역의 경우 리모델링이 활발하게 추진될 수 있도록 정책적인 지원이 필요하다. 물리적 노후화가 심각한 지역에 대해서는 용적률 인센티브, 자금지원 등을 통한 지원재건축을 시도하거나 공공차원에서의 재개발 검토가 필요하다. 물리적인 노후화가 심각하나 사업성이 없어 재건축 사업추진이 불가능한 지역은 지금까지는 노후 단독 밀집 지역 중심으로 이루어 졌던 공공 불량주거지 재개발 사업방식을 적용하여 공공차원에서의 재개발을 추진하여야 할 것이다.
향후 재개발사업은 단독주택에서 재건축 사업이 불가능한 아파트 단지로 이동해 가야 할 것으로 예상된다. 따라서 지방자치단체들은 아파트를 대상으로 한 재개발 방식과 재원조달 방안을 마련할 필요가 있다.
3. 재건축 사업으로 인한 부작용의 최소화 방안
소형주택건설 촉진을 위한 인센티브, 이주에 따른 전월세 문제해결을 위한 사업시기의 합리적인 조정, 임대주택의 활성화, 아파트 등급제의 실시가 필요하다. 소형주택재고의 감소가 문제되고 있다. 재건축 사업으로 인해 기존의 소형주택이 줄어드는 것을 감안하여 소형의무비율이 부활되었으나 지역여건을 고려하지 않고 소형주택건설을 강제하는 것은 무리이다. 재건축 사업은 민간에 의한 자체사업임을 감안할 때, 사업성 여부가 사업추진의 중요한 요인이 됨에 따라 획일적으로 소형의무비율을 부과하는 것은 부적절하다. 소형주택공급은 원칙적으로는 시장자율기능에 맡겨두되 지속적인 공공임대주택 공급을 통해 이를 보완해 나가야 할 것이다. 그러나 단기적인 소형주택 확보 방안으로서 소형의무비율을 강제할 경우 소형주택 지역 총량제를 도입하여 소형주택가격이 너무 비싸 서민들의 입주가 불가능한 지역 등에서는 일정한 부담금을 지불하고 이러한 소형주택건설의무를 타지역에 양도할 수 있는 제도가 필요하다. 소형주택건설부담금으로 조성된 기금을 통해, 소형주택이 많고 사업성이 낮아 사업추진이 어려운 단지나, 소형주택에 대한 수요가 많아 소형주택을 유지하는 재건축이 필요한 단지에 정부가 지원할 수 있는 재원으로 활용한다. 또한 소형주택건설이 불가피한 지역의 경우 소형주택건설을 조건으로 용적률 인센티브를 부여하는 방법도 검토할 필요가 있다.
이주 수요에 따른 전월세가 문제되고 있다. 대규모 재건축 사업의 추진은 사업착공에 따른 이주수요로 인해 인근지역의 전·월세난을 야기하는 원인으로 작용하고 있다. 준공 후 15년이 경과한 서울시내 아파트의 평균 단지당 세대수가 586세대이나 1,000세대가 넘는 단지가 41%(63개 단지)나 되고 5,000세대가 넘는 단지도 4개 단지나 된다. 관할구청 및 서울시는 전체적인 서울시내의 주택공급여력에 맞추어 재건축 사업 승인을 추진해야 할 것이며, 일단 안전상의 문제로 재건축이 불가피한 단지들이 우선적으로 시행할 수 있도록 하여야 한다. 동시에 현재 재건축을 고려하고 있는 단지들 중 안전상의 큰 문제는 없으나, 노후설비, 등으로 인해 생활의 불편을 겪고 있는 단지들에 대한 지원시책으로서 리모델링 사업을 적극 권장하여 조기 재건축을 방지하여야 한다. 향후 대규모 재건축 단지들의 사업추진에 대비하여 민간임대주택사업을 양성화시킬 필요가 있다. 기존의 분양전환이 전제된 임대주택이 아닌 지속적인 임대사업을 목적으로 하는 임대주택사업을 활성화 시켜 재건축 등의 단기 거주수요(평균 23년)자들에게 안정적인 거주 공간을 제공한다.
노후 아파트 유지 보수 관리의 촉진을 위한 「아파트 등급인증제」를 도입한다. 재건축 사업성이 없는 단지의 경우 주택의 노후와에 따라 주택환경이 열악해짐은 물론 주택가격의 심한 하락을 예상할 수 있다. 인테리어 이상의 리모델링의 경우 재건축 비용의 5070%가 소요되나 리모델링 후 해당 아파트의 자산가치 증가 정도가 재건축에 못 미치는 바, 재건축 사업성이 없는 지역의 경우 리모델링 사업도 활성화되지 못할 가능성이 크다. 따라서 재건축 사업성이 없는 지역은 리모델링도 활성화되지 않아 슬럼화가 우려되며 이러한 지역에 대해서는 리모델링에 대한 금융 및 세제상의 지원조치를 더욱 늘려 나가야 할 것이다. 리모델링 등에 대한 세제 및 지원조치 등이 도입되고 있으나 노후 주택에 대한 유지 보수 등의 리모델링을 활성화시키기 위해서는 기존 아파트 단지의 유지 관리상태를 평가하여 등급을 부여한 후 이를 공표·인증하는 「아파트 등급인증제」의 도입이 필요하다. 유지관리 등급인증제는 아파트 매매가격 및 전세가격에도 영향을 미칠 것으로 예상되며 자발적인 유지보수 등의 리모델링 행위를 촉발 할 수 있을 것으로 예상된다.
참고문헌
고철 - 재건축제도의 문제점과 개선방안, 국회도시문제연구회 제2차정책토론회, 1995
고은형·박종택·최준형·최무혁 - 재건축대상 아파트의 실태와 거주자의 의식에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 제12권 제1호, 1996
건설교통부 - 공동주택의 재건축실태와 수명연장방안 연구, 1994
권용찬 - 재건축·재개발관련 세무회계에 대하여, 건설, 제22권 5호, 1996
김우진·송현영 - 주택개량재개발사업 지연요인분석 및 개선방안, 주택산업연구원, 1996
김용수 - 재개발·재건축 아파트단지의 주거밀도 및 외부공간특성에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 제12권 10호, 1996
황정원 - 합동재개발사업의 문제점과 원인, 주택금융 1996

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