일본 부동산 가치와 향후 투자 전망

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올랐다. 최근 3~4년 사이에 부쩍 늘어난 기업 인수합병(M&A) 붐도 도심 내 사무실 수요를 부추겼다. 2003년 연간 1700건에 머물던 M&A는 2004년 2000건으로 늘어난 데 이어 2005년에는 2700건에 달했다. M&A가 늘어나면 관련 업무를 담당하는 투자은행, 법률회사, 세무사무소 등이 접근성 등을 감안해 도심 쪽으로 몰리게 되고 이들 회사가 입주할 만한 좋은 환경의 사무실 임대료는 더욱 올라가는 상황이다.

일부에서는 도쿄를 비롯한 일본 주요 도시의 부동산 가격은 미국이나 유럽의 중심도시에 비해 아직도 낮은 편인 만큼 추가 상승 여력이 있다는 논리를 편다. 부동산 개발업무를 담당해온 미즈호은행의 한 관계자는 “도쿄의 부동산 가격은 잃어버린 10년을 겪으면서 계속 곤두박질친 만큼 앞으로도 상승할 가능성이 많다”고 평가했다. 실제로 도쿄의 괜찮은 부동산 물건의 경우 투자수익률이 향후 평균 3~5% 수준을 유지할 것이지만 물건을 어떻게 소싱하느냐에 따라 많게는 수익률(IRR)기준 10%정도 되는 물건도 고를 수 있다. 한부연은 현재 1차년도의 자본환원율이(Cap Rate) 5%~6%, 최소 수익률(IRR) 8% 전후 물건을 국내 투자자들에게 소개하고 있다. 일본의 장기 국채수익률이 2% 이하인 것을 감안하면 수익성이 좋은 편이다. 콜금리가 0.5%에 불과한 지금과 같은 저금리가 지속될 경우 일본의 개인투자자들이 예금이나 적금이 아닌 상대적으로 수익성이 좋은 부동산투자펀드로 계속 몰릴 것이라는 예상이다.

일본 전체의 평균 땅값이 오르긴 했지만 절정기인 91년에 비하면 주택지는 절반 수준, 상업지는 3분의 1 수준에 지나지 않는다는 근거를 내세우는 사람도 있다. 도쿄역 부근에서 거대 부동산 개발 사업을 벌이고 있는 니시무라 소타로씨(55)는 “더 많이 투자하겠다고 돈을 싸들고 찾아오는 외국계 투자펀드 관계자들도 있다”며 “100억엔(800억원)이 넘는 외국 자본에 의한 초대형 부동산투자펀드도 계속 결성되고 있는 것으로 들었다”고 분위기를 전했다.

일본에 상장된 부동산투자신탁과 사모펀드를 합칠 경우 투자액은 지난해 말 현재 11조5000억엔으로 3년 전의 5배까지 불어났다.그러나 이번의 땅값 반전은 일시적인 현상이며 계속 상승세를 이어갈지는 지켜봐야 한다는 시각도 많다. 메이카이대 부동산학부 하세가와 교수는 “현재 땅값에는 부동산투자 비즈니스가 큰 영향력을 행사하고 있다”며 “본질적으로 토지의 가치가 오른 것과는 별개로 투기적 매매가 작용한 만큼 냉정하게 판단해야 할 때다”고 조언했다.

부동산투자 또한 지난 80년대 말의 버블 때와는 다른 양태로 이뤄지고 있다. 버블기 때는 땅과 건물을 구입하는 데 초점이 맞춰졌다면 이제는 투자펀드를 포함한 여러 회사가 컨소시엄 형태로 거대한 주상복합단지 개발 프로젝트에 참여해 사무실, 상점, 아파트 등을 빌려주고 임대수익을 올리는 방식이 많아졌다는 얘기다. 즉 ‘소유’보다는 ‘활용’에 초점을 맞춘 방식이 크게 늘었으며 이 같은 경향은 당분간 지속될 것으로 부동산업계는 전망한다.

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