경기 여주군 대신면 장풍리 전원주택 사업계획서

소개글

경기 여주군 대신면 장풍리 전원주택 사업계획서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

□사업개요

□ 사업내용
1. 사업배경
2. 사업목적
3. 사업전망

□ 지역여건 및 시장여건 분석
1. 입지분석
2. 시장분석
3. 업계현황 및 규모
4. swot 분석
5. 시장전망

□ 판매전략

□ 투자수익성분석

본문내용

계속 증가하는데 한계가 있다.
전원주택을 단지형 전원주택으로 공동 분양하여 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있고 공동생활을 하기 때문에 커뮤니티를 형성하고 외부 침입으로부터 비교적 안전하다.
□ 지역여건 및 시장여건 분석
1. 입지분석
ㅇ 성남~여주 복선전철 여주역, 능서역 인근
ㅇ 중부내륙고속도로 서여주 나들목, 북여주 나들목인근
ㅇ 4대강 살리기공 구중 이포보, 여주보, 강천보 인근
ㅇ 건설 예정 제 2영동고속도로 북여주 나들목, 대신 나들목 인근
2. 시장분석
기간별 투자 유형
ㅇ단기 투자 지역-여주역, 능서역 역세권역(여주읍 일부지역, 능서면지역)
-개발행위 허가 제한 지역에서 제외된 토지
-개발행위 허가 제한 지역으로 묶인 토지의 경우 토지수용에 대한 Risk 존재
ㅇ장기투자지역-고속도로 나들목이 들어서는 대신면과 흥천면지역
-4대강 살리기 보설치 인근 지역
-현재 토지시세는 보합중으로 저평가된 토지발굴투자방법
3. 업계현황 및 규모
청정지역을 활용한 친환경농업의 육성
전원형 주거단지 개발 및 자연 보전형 전원도시 조성
4. swot 분석
■ 장 점
풍부한 역사·문화·관광자원의 보유
서울과 접근성 양호
동남내륙권의 물류거점으로써 교통요충지
청정지역으로서 친환경적 이미지 각인
남한강유역의 개발잠재력 보유
농축산물 및 특화작물의 브랜드 보유
■ 약 점
과도한 중첩규제로 인한 경제활력 저하
전통 농업위주의 취약한 산업구조
관광·문화산업의 영세규모로 지역경제효과 적음
의료·교육·복지 등 생활 기반시설 부족으로 삶의 질 저하
고속도로 등 간선도로 통과로 인한 지역 공간 분리
인구정체 및 고령화로 산업역동성의 저하
■ 기 회
정부의 수도권규제정책 완화 추진
수도권지역의 전원주택 수요 증대
성남여주 복선전철 평택 충주 간 복선전철 제2영동 및 중부내륙고속도로 건설
국제식량난 위기로 농업 중요성 증대
주5일 근무제로 관광수요의 확대
소득증가로 건강문화 및 환경문제 중시
■ 제 약
수도권정비계획법상 여주군 전체가 자연보전권역 (중첩규제)
보전위주의 용도지역 및 농업진흥지역의 과다지정
취약한 교육 및 의료 인프라로 삶의 질 약화
투자 및 개발을 유인할 수 있는 군재정 부족
지자체간 관광개발사업의 개발 심화
농축산물 및 육류시장 개방 확대와 전근대적 유통구조
쌀 소비 감소 및 정부의 미곡지원정책 변화
5. 시장전망
ㅇ 남한강 살리기 수혜지역에 위치
ㅇ 이포보(경기 여주군 대신면 천서리에 위치)와 승용차로 5분 거리에 위치
ㅇ 마을 복판이 아닌 마을 어귀에 부지가 있어 마을과 적당한 간격 유지로 마을과 멀리 떨 어지지 않기를 원하는 수요자에게 적합
ㅇ 토목공사와 진입로 공사 완료
ㅇ 식수(지하수) 공사 완료
ㅇ 정하수조 관로 공사 완료
ㅇ 건축허가를 받아 놓은 상태라 바로 주택건축 들어갈 수 있음
ㅇ 3개 전원주택 택지로 구성
ㅇ 부지 면적이 넓어 다양한 형태의 추가 개발 행위 가능
ㅇ 기반시설 공사가 대부분 완료된 상태의 부지로 교통망과 위치 또한 좋아 토지가치 상승 을 더불어 꾀할 수 있음
접근성 좋고 바로 건축 가능한 토지로 실제 거주 목적으로 저렴한 토지를 찾고 있다면 바로 이 물건이 딱 이라 봅니다. 장풍리에 시세대비 이정도 가격에 입지면 최상품이라 해도 과언이 아닐 것입니다. 아무런 혐오시설 없고 마을 중앙에 자리 하여 동서남북 어느 곳에 건축해도 향이 바로 서는 그런 토지입니다. 답답한 도시심을 벗어나 산세 좋고 물 맑고 공기 좋은 이곳에서 제2의 전원생활을 누리십시오.
□ 판매전략
스폰서링크에 등록되어 있는 여러 부동산거래 사이트에 상품을 등록하여 상품에 대한 정보파악이 용이하도록 한다. 인근 중개업소 활용과 더불어 여러 홍보수단을 이용한다. 더불어 주택마련의 목적과 판매 될 수 있도록 고객을 유인한다.
■ 여주 발전전략
첨단산업 및 R&D 기능급증에 대비한 장기구상 및 기반조성
본격적 농촌휴양지대 조성전략 강구 및 체재형 관광개발 지향
남한강 수계의 수려한 자연경관과 연계된 쾌적성 지향의 연구기능 및 대학캠퍼스의 최적지로 유치
여주~이천~장호원을 삼각 도시로 연계하되 중간지역은 고급미작농업과 도농통합형지역으로 정비
주택마련의 방법과 목적
강남권을 중심으로 1시간 거리의 양평, 광주, 가평 등 일부 지역이 최고 인기를 누리고 있지만 수도권 외곽순환도로가 개통되고 수도권 광역 전철망이 놓여 지면 수도권 북부 지역과 충청권, 강원권까지 전원주택 붐이 조성될 것으로 전망된다.
◎ 전원주택을 지으려 할 경우 이주 목적인지, 노후생활 목적인지가 분명해야 한다.
이주 목적의 전원주택 - 우선 대도시 직장으로 출퇴근이 가능해야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 따라서 서울 등 생활근거지로 부터 1시간 이내 거리에 있고 읍, 면 소재지로부터 인접해 있어야 한다.
노후생활 목적 - 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없다. 주변에 골프장, 스키장, 온천 등 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다. 서울로부터 2-3 시간 거리도 무방하다.
□ 투자수익성분석
전기인입비 : 150,700원(부가세포함)
농지전용부담금 : 400m² × 17,400원 × 30% = 2,088,000원
목조주택 공사비용공사종류
단가(m²당 원)
비용(원)
기초공사
75,000
4,659,000
목골조공사
190,000
11,802,800
지붕공사
60,000
3,727,200
전기공사
38,000
2,360,560
급배수관 및 난방배관공사
38,000
2,360,560
기타
25,000
1,553,000
총 비용
26,463,120
별도공사비용공사종류
비용(원)
5인 단독부패정화조
1,000,000
옥외 배관공사
배수관로 확보
1,000,000
오수, 하수 및 수도
1,500,000
총 비용
3,500,000
총 공사비용 : 전기인입비 + 농지전용부담금 + 목조공사비 + 별도공사비용
= 32,201,820원
매매가격 : 1억 5천만원
농지전용 전 토지가격 : 300,000만원(평당) × 1020(m²) = 92,700,000원
농지전용 후 토지가격 : 92,700,000원 × 3 = 278,100,000
총 수익: 매매가격-공사비+(전용후토지가격-전용전 토지가격) = 303,198,180

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